Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире банку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выбирая продажу жилья через залог, заемщик рискует столкнуться с большими неприятностями, пытаясь уклоняться от исполнения обязательств по кредитному договору. Отсутствие оплат станет подтверждением попытки мошенничества, что может быть использовано банком в суде. Чтобы избежать проблем с законом, заемщику с залоговым обеспечением рекомендуется проконсультироваться у юриста.
Продажа квартиры за долги
Жилое помещение может быть продано в счет задолженности перед банком только при условии наличия иного пригодного для проживания жилья. Это условие является обязательным и при рассмотрении вопроса о конфискации.
На практике банкам конфисковать и реализовать квартиры простых граждан, не переданные в залог в качестве обеспечения, достаточно проблематично. В этих случаях крупные кредитные организации обращаются в суд и взыскивают задолженность через судебных приставов.
При наличии в собственности заемщика, допустившего просрочку, нескольких квартир и иных жилых помещений судебные приставы вправе наложить взыскание на квартиру и выставить ее на торги. При этом начальная цена устанавливается в сумме общей задолженности перед банком. Вырученные денежные средства сверх долга будут компенсированы заемщику, что на практике происходит довольно редко.
Как продать долю в ипотечной квартире: варианты сделки
Продажа квартиры, оформленной в ипотеку, может быть проведена несколькими способами:
-
досрочное погашение кредита;
-
разделение оплаты;
-
переоформление договора кредитования на другого покупателя.
Давайте подробнее остановимся на каждом варианте.
-
Досрочное закрытие долговых обязательств. Выгодный с точки зрения отсутствия переплат вариант. Для осуществления продажи доли в ипотечной квартире требуется в первую очередь погасить остаток долга перед банковской организацией. Как это происходит? Покупатель передает требуемую денежную сумму заемщику и составляет договор о внесении денег только на оплату долга. Еще один способ: перевод средств напрямую банку.
После закрытия договора кредитования с недвижимости снимается обременение и заемщик регистрирует в Росреестре право собственности на объект. С этого момента гражданин вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению. Останется только заключить договор купли-продажи с новым покупателем.
На первый взгляд простой способ влечет за собой несколько сложностей. Во-первых, довольно сложно найти покупателя, готового закрывать чужую задолженность перед банком. Как показывает практика, подобная сделка чаще заключается при небольшом остатке долга. Во-вторых, если покупатель планирует стать собственником полной жилплощади, то появляется необходимость снятия обременения со всех долей. В этом случае без согласования с другим заемщиком не обойтись.
-
Разделение оплаты. Если заемщик планирует продать собственную долю в ипотечной квартире, то участникам сделки рациональнее и безопаснее поделить платеж на две части: для выплаты остатка задолженности и стоимости покупаемой жилплощади.
Процедура осуществляется в несколько этапов. Для заемщика и покупателя предоставляют банковские ячейки, в которые участники сделки помещают деньги на остаток по кредиту и для оплаты стоимости недвижимости. После подписания договора купли-продажи и регистрации в ЕГРН кредитор получает сумму оставшейся задолженности и снимает обременение с объекта. Сумма из второй ячейки переходит продавцу. Покупателю останется только оформить право собственности на себя.
Данный вариант продажи используется редко, поскольку предполагает, что оставшиеся доли находятся в собственности у других владельцев, а задолженность за эти квадратные метры может погашаться еще долгое время.
-
Переуступка прав. Этот вариант продажи доли в ипотечной квартире используется довольно часто. Как правило, покупателем становится второй заемщик. В этом случае процедура осуществляется следующим образом:
-
покупатель оставляет денежные средства за долю в ячейку банка, после чего между сторонами подписывается соглашение о переуступке;
-
Кредитор расторгает старый ипотечный договор и заключает новый. Документ проходит регистрацию в Росреестре.
-
Продавец получает средства за недвижимость.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ
Первый вопрос, который возникает, если надо продать квартиру с коммунальными долгами – а можно ли это сделать в принципе? Можно, если на недвижимость не наложен арест за долги.
Если он все же наложен, то придётся погасить задолженность, снять обременение и только потом выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, можно проводить только в том случае, если нет ареста.
Если арест снят, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не должно быть. Главное, чтобы наличие долгов не пугало покупателя. Тем более что по закону новый собственник, в соответствие со статьей 210 ГК РФ, не должен погашать долги старого.
На практике, если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Чаще всего задолженность гасит новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга. Покупатель вносит аванс, чтобы собственник рассчитался с задолженностью.
Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы об этом было указано в договоре купли-продажи квартиры.
Продать неприватизированную квартиру с нагрузкой в виде долгов сложнее. Ее нужно приватизировать, и в большинстве случаев это невозможно сделать, не погасив задолженности. Можно попробовать договориться с покупателем об авансе и из него выплатить долг, но на такую рискованную сделку пойдёт не каждый. В этой ситуации могут помочь опытные риэлторы, знакомые с нюансами продажи подобных объектов.
Можно ли и как выкупить долю в квартире через ипотеку
Закон не запрещает совершать сделки с долевым имуществом. Чтобы купить долю в квартире, нужно попадать под требования, заявленные кредитной организацией.
Стандартный перечень ипотечных условий — их выдвигает большинство кредиторов:
- возраст — не старше 65 лет на момент полной выплаты долга;
- официальное трудоустройство;
- непрерывный стаж — от полугода;
- безупречная кредитная история;
- гражданство;
- постоянная регистрация.
Обязательное требование — согласие на сделку остальных владельцев жилья. О том, что они не против передачи части квартиры в обременение, собственники заявляют письменно.
Требования к помещению, на которое оформляется ипотека:
- площадь доли не может быть менее 12 квадратов;
- квартира должна сопутствовать санитарным, эпидемиологическим нормам;
- не нарушены коммуникации;
- нет перепланировок;
- жилье не состоит в залоге либо другом обременении;
- не попадает под снос.
Необходимые документы:
- паспорт;
- трудовая книжка — заверяется работодателем;
- СНИЛС;
- выписка о совокупных доходах за последние 6 месяцев;
- свидетельство о браке;
- свидетельства о рождении детей.
Документы для продажи залоговой квартиры
-
Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.
-
Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.
-
Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
-
При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.
-
Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.
-
Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.
Как продать долю в квартире другому собственнику
Продажа доли имущества другому совладельцу имеет ряд отличий от обычного процесса продажи. Данный механизм полностью регламентирован в статье 250 Гражданского Кодекса, в одном из первых пунктов которого описано уже известное нам право приоритетного выкупа доли имущества одним из долевых участников.
Общее описание приоритетного права гласит: если на покупку части имущества одновременно претендуют владелец другой доли и третье лицо, то именно совладелец становится приобретателем имущества.
Если другие совладельцы не желают выкупать долю, данное решение для приобретения им юридической силы необходимо оформить письменно, заверив отказ нотариально. Только после получения отказа, у владельца доли появляется полная свобода действий, и он может продать свою часть имущества посторонним лицам.
В отличие от сделок продажи, для оформления дарственной на долю не потребуется согласия других совладельцев. Иными словами, один из владельцев может передать часть общего имущества, совершенно не интересуясь мнением своих соседей.
Достаточно часто данная схема используется для скрытой продажи доли. Такого рода сделки могут быть оспорены в судебном порядке другими совладельцами. Если им удастся доказать факт фиктивного дарения, прикрывающего реальную продажу имущества, суд аннулирует дарственную, а на продавца будут наложены серьезные штрафные санкции.
Продажа стороннему покупателю
Если один из собственников нашел покупателя для своей доли в квартире, предлагающего выгодные условия, он обязуется уведомить остальных дольщиков о будущей сделке, подробно описав ее финансовую сторону и предоставив другую важную информацию (сроки внесения платежей, описание продаваемого имущества, форма оплаты).
Данное уведомление следует высылать заказным письмом, факт получения которого фиксируется подписью адресата. Также уведомление можно оформить с помощью нотариуса, который заверит факт отправки и поможет разобраться в ситуациях, когда совладельцы попросту отказываются получать уведомление.
На принятие решения совладельцам квартиры предоставляется 30 дней после получения письма с уведомлением. Не исключено, что за это время могут произойти события, способные повлиять на условия сделки (например, изменение курса валют).
Какими бы ни были изменения в условиях сделки, информация о них обязательно должна быть предоставлена совладельцам. Если у них появятся подозрения о несоответствии условий, предоставленных им в уведомлении, с фактическими условиями в подписанном соглашении с третьим лицом, то эта сделка может быть оспорена в течение нескольких месяцев, прошедших со дня ее проведения.
Проведение сделки
После информирования других совладельцев, можно начинать предпродажную подготовку, включающую в себя процедуру оформления документации, требующейся для продажи доли жилья.
Документы служат подтверждением данных об участниках соглашения, содержат информацию о квартире, расчетной стоимости доли и порядке внесения платежей с указанием сроков. Права участников сделки и их обязанности указывается в отдельном пункте. Также необходимо отдельно вынести условия расторжения договора.
К соглашению следует приложить выписку, полученную в Росреестре, служащую подтверждением того, что кроме продавца у доли больше нет собственников. После закрытия сделки покупатель, взяв с собой купчую и остальные документы, отправляется в Росреестр, чтобы зарегистрировать свои права, как нового владельца.
Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:
- документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
- бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
- документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
- выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.
Определимся с понятиями
Если пробежаться по агрегаторам рынка недвижимости, то на каждом из них можно обнаружить примерно по тысяче объявлений о продаже комнат. Большая часть из них – те самые доли, о которых мы сегодня и поговорим. Дело в том, что доля сама по себе не так привлекательна и ликвидна, и продавцы об этом прекрасно знают. Именно поэтому под видом комнат предлагаются просто «дольки» — даже не квадратные, а воздушные метры в квартире.
Почему так происходит? Если диспозиция честная, то есть изначально продавец осознанно выходит на рынок со своим предложением именно как с долей, то цена объекта будет примерно на 30% ниже аналогичного предложения комнаты.
Поэтому нечистые на руку агенты, чтобы выгодно и быстро продать долю, умело тасуют юридические понятия. Например, за текущим собственником доли по суду закреплена определенная комната. Этот факт обязательно будет преподнесен потенциальному покупателю как приобретение этой же комнаты. Это глубокое заблуждение и даже обман – дело в том, что определение долей (то есть закрепление конкретного места в квартире) происходит в судебном порядке для конкретного собственника. При продаже другому лицу данное решение аннулируется, и новому владельцу придется самостоятельно решать свой вопрос с проживанием в квартире. Если вкратце, покупка доли – это лишь «вход» в квартиру, в отличие от комнаты, которая является самостоятельным объектом недвижимости, имеет кадастровый номер и отдельный лицевой счет.
Безусловно, это не значит, что доли никому не нужны. У них есть свои преимущества – цена, постоянная столичная прописка со всеми вытекающими. Некоторые граждане покупают доли и для проживания в том числе, если квартира или даже комната им не по карману. Есть и еще одна категория интересующихся именно частичным входом в квартиру — дельцы, скупающие недвижимость по долям. Есть множество схем, по которым это происходит. Про черных риэлторов расскажу ниже, но самой «безобидной» схемой считается планомерная скупка долей в квартире и затем предложение последнему собственнику выкупить всю квартиру. По завышенной цене, конечно же, а это уже кабальная сделка, которую одна из сторон вынуждена совершать на крайне невыгодных для себя условиях из-за тяжелых обстоятельств, которыми воспользовалась другая сторона.
Важный момент — зачастую комната, реализуемая на рынке, не просто физическое помещение, а процентная доля имущества во всей квартире. Это разные понятия, и одно, как правило, больше другого по размерам. Предлагаю дальше разобраться в том, что такое долевая собственность.
В черном-черном городе…
Что это за ребята такие, вы можете почитать в одной из моих статей, где про них довольно подробно рассказано. В канве сегодняшнего разговора тема выкупа доли в квартире — одна из излюбленных схем работы черных риэлторов.
Для продавца доли работа с ними — реальное благо. Он получает необходимую сумму за свою часть жилья и то, что произойдет дальше с этой квартирой и прочими владельцами, его уже не интересует. А черные риэлторы начнут действовать оперативно, подселив особых жильцов на свою жилплощадь. И эти дебоширы, алкоголики и прочие маргиналы активно станут расшатывать привычный уклад квартиры, делать жизнь в ней настолько невыносимой, что прочие участники будут вынуждены продать новоявленному собственнику свои доли, естественно, по слишком заниженной цене и, вероятно, с горечью вспоминая свою прежнюю упертость в диалогах с предыдущим собственником.
Нужно ли согласие других содольщиков, если доли не выделены в натуральном виде?
Вот, что гласит об этом закон, в частности Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021).
Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности: «Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников».
То есть, согласие собственников не нужно вообще. Также в законе приводится уточнение по взысканиям, которые могут возникнуть у финансового учреждения при невыплате займа должником: «В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам».
✅ Можно ли продать долю в квартире банку?
Разделение квартиры на доли позволяет установить всех собственников. Они же выступают первыми покупателями на дроби друг друга. Поэтому, прежде чем подавать объявление о продаже доли, нужно предложить ее выкуп всем содольщикам (ст. 250 ГК РФ). Вероятно, кто-то из них найдет деньги и согласится. Если нет – остается запасной вариант с банком.
Способы продажи доли в квартире банковскому учреждению:
- Оформление залога – суть в том, что владелец берёт кредит под залог имущества в виде доли. Если заемщик не выплачивает ссуду, банк забирает у него долю в квартире. Далее, происходит реализация объекта – остальным совладельцам или с помощью аукциона всем желающим (ст. 350 ГК РФ). Основное преимущество – значительная сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатки – занижение цены доли и необходимость ее выделения в виде комнаты.
- Отчуждение по договору купли-продажи. Обычная сделка, в ходе которой в роли Покупателя выступает юридическое лицо – банк (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Порядок не отличается от стандартного выкупа.
Важно знать, что не все банки готовы пойти на сделку. Список тех, кто готов выкупить долю или взять ее под залог исчерпывается крупными учреждениями. Среди них Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, Альфа-Банк и ряд мелких кредиторов. Если банк не усмотрит выгоду – сделка не состоится.
Условия, на которых можно взять кредит, чтобы купить часть жилья
Большинство банков готовы кредитовать покупку последней комнаты в квартире. Выкуп последней доли возможен по ставкам от 8,25-11% годовых на срок до 30 лет. Первоначальный взнос по таким займам составляет минимум 10-15% стоимости объекта кредитования. После оформления кредита доля в недвижимости переходит в залог банка на весь срок выплаты кредита. Минимальная сумма кредита – 300-500 тыс. рублей.
Если выкуп последней доли у родственников, то условия те же. Например, сделки возможны между братьями, сестрами и другими членами семьи. А вот сделки между супругами, родителями и детьми – банки не приветствуют.
Если же речь идет об отдельной комнате, которую покупает кто-то из членов семьи, то на таких условиях банк может и вовсе отказать в кредитовании. С особой строгостью относятся к таким сделкам, если при оплате кредита используется сумма материнского (семейного) капитала либо другие государственные средства.
При отказе можно оформить кредит под залог имеющейся недвижимости. В этом случае можно будет купить любую долю в квартире, ведь под залог она передаваться не будет. Ставки по таким кредитам от 10-14% годовых в рублях на срок до 20 лет.
Подробнее об условиях получения ипотеки на долю в квартиры, можно узнать здесь.
Кратко — как продать долю в квартире
- Доля в недвижимости — это право собственности, разделенное на несколько человек. Бывает два вида доли — обычная, например, ½ или ¼. В натуральном виде — конкретное количество квадратных метров. Продавать можно любую.
- Другие собственники квартиры имеют преимущества на выкуп вашей доли — прежде чем продать кому свою долю, вы должны предложить ее купить другим собственникам. В предложении нужно указать существенные условия сделки — цену и срок, в который вы хотите зарегистрировать продажу.
- Если они в ответ молчат больше месяца, отказываются или предлагают другие условия, вы можете продавать долю третьим лицам. Но с условием — цена продажи не может быть ниже, чем та, которую вы предложили другим собственникам.
- Если вы нарушили правило о преимущественном праве на выкуп, другие собственники могут обратиться в суд. Тогда ваша сделка с покупателем может отмениться — другие собственники передадут ему сумму, указанную в договоре, и доля станет их.
- Продажу доли нужно заверять у нотариуса. Придется заплатить пошлину — 0,5% от суммы сделки, но не больше 20 тыс. руб.
- После продажи нужно заполнить декларацию, передать ее в налоговую инспекцию и заплатить налог.
Как продать долю в квартире без согласия
Если дольщик препятствует продаже вашей доли, есть несколько вариантов, как продать долю в квартире без согласия второго собственника:
- Обращение в суд
Если суд сочтет причину продажи удовлетворительной, он даст разрешение. К таким причинам можно отнести нежелание жить в одной квартире вместе с дольщиком, финансовые проблемы и др. Однако если дольщик проживает в квартире на постоянной основе, суд не поможет.
- Оформление договора дарения
Можно заключить с покупателем договор дарения и получить оплату по расписке. Но этот способ незаконный и рискованный. Если будет доказан факт передачи денег за квартиру, сделку признают фиктивной.
- Оформление договора займа
Продавец берет в долг у покупателя деньги и оставляет в залог свою долю. Далее заключается соглашение об отступном, и права собственности на долю переходят покупателю. Способ также нелегальный, сделку можно признать недействительной.
Процесс выделения доли в квартире
Получить часть собственности можно во время дарения, приватизации или наследования. Однако не стоит путать понятие с совместной собственностью. Оно кардинально отличается от долевого владения. Совместная собственность возникает, если квартира приобретена супругами в период брака. Лица равноправно владеют объектом. Однако это не значит, что каждый из них может свободно распоряжаться своей половиной. В первую очередь долю придется выделять. Для выполнения процедуры используют заключение договора. Только после этого свою часть удастся продать.
Кстати! Выделяют реальные и идеальные доли. Под вторым понятием представляют часть собственности, выраженную дробным числом. Если речь идет о реальной доле, показатель обозначают в квадратных метрах, а квартиру выделяют в натуре.
На практике в объявлениях можно увидеть, что продается доля или происходит выделение комнаты для проживания. Такую информацию всерьёз воспринимать не стоит. Сведения используют в качестве рекламного кода. Продаётся именно доля. Выделение комнаты означает, что определён порядок пользования помещением по договору или в суде. Если появится новый собственник, процесс пользования недвижимостью может быть изменён. В результате комната перейдёт к другим лицам на законных основаниях. Процесс реализации доли не отличается сложностью, если заранее знать обо всех подводных камнях.
Какие документы потребуются
Чтобы сделку признали действительной, предстоит подготовить пакет документов.
В список обязательно нужно включить:
- отказ других собственников доли от покупки имущества или доказательство истечения срока рассмотрения уведомления;
- удостоверение личности всех участников процедуры;
- выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации;
- техпаспорт;
- нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, если собственник состоит в официальных семейных отношениях;
- разрешение органов опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему.
Когда отбор и подготовка бумаг завершены, необходимо обратиться в МФЦ. Здесь пройдёт регистрация прав собственности. Процедура также требует подготовки документов.