Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры в 2023 году полученной в наследство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Нужно ли платить налог?
Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.
Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.
Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его продажи.
Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.
Налог платится только в том случае, если с момента вступления в право собственности не прошло 3 полных года.
Если же вы стали собственником после 1 января 2016 года, то 5 полных лет.
Фактически, толковать закон нужно так: получив квартиру в наследство в 2018 году, вы можете подождать до 2023го и потом осуществлять сделку со 100% прибылью для себя.
Если вы УЖЕ владели квартирой на момент вступления в силу изменений (например, получили ее в конце 2015 года), то надо ждать всего 3 года – в декабре 2018 теоретически уже можно продавать.
А теперь – внимание, забудьте это! Потому что изменения 2016 года не касаются трех категорий жилья: отчуждаемого, наследуемого и принимаемого в дар. То есть, все осталось, как и было, квартира в собственности более 3 лет при продаже не облагается налогом.
Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры
Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке. Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием. Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.
Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.
«Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно. Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных. Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.
Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева. Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.
Особенности налогового вычета
В России действует возможность сократить объем налогооблагаемой базы двумя способами:
- Первый подойдет для тех, кто ранее приобрел квартиру и потратил на нее средства. Наследники, получившие недвижимость, не смогут им воспользоваться, ведь жилье они получили бесплатно по завещанию.
- Второй вариант не связан с наличием расходов – он предоставляется всем гражданам, продавшим недвижимость и зовется налоговым вычетом.
Сделки с наследством часто оказываются долевыми – если сразу несколько граждан получили право собственности, они стали владельцами каждой своей доли. Продать такую квартиру можно как одному покупателю, так и нескольким. Но как в этом случае разделять между собой налоговый вычет от государства? Кто имеет на него предпочтительное право?
- Продажа квартиры по комнатам. Если квартирой, полученной по наследству, владеют сразу несколько человек, они могут передавать свои имущественные права отдельно друг от друга (только при получении согласия). В случае продажи квартиры по частям каждый собственник получит от государства налоговый вычет в полном объеме (1 млн рублей) на свою сделку купли-продажи.
- Единовременная продажа (целиком) всеми собственниками. Если же квартира продается всеми собственниками одновременно, то вычет применяется всего один раз. Для максимально комфортного подсчета используется пропорциональная система в зависимости от размера доли каждого. Желательно, чтобы в договоре доля и получаемый доход каждого продавца отображался в полном объеме.На основе этой информации можно распределить вычет соразмерно доле каждого. Закон не запрещает участникам сделки по своему усмотрению как угодно распределять налоговую льготу от государства.
- Продажа долей с разными сроками собственности. Бывает и так, что один собственник продает свою часть со сроком владения менее три года, а второй – уже с достаточным для освобождения от налогового вычета периодом в собственности. В этом случае один хозяин платит налог, а второй – нет.Тем не менее, дольщик, продавший квартиру раньше положенного для безналоговой продажи срока, сможет использовать налоговый вычет только в соответствии с продаваемой им долей.
Как видите, в целом владельцы квартир, полученных по наследству, платят налоги государству на общих основаниях. Единственным различием назовем более лояльные сроки для освобождения от налогов.
Для приобретенных по договору купли-продажи квартир – реализация без НДФЛ возможна после 5 лет в собственности (после 2016 года), для наследства – этот срок составляет всего три года. Возможно снизить налоговую выплату, воспользовавшись налоговым вычетом. Налоговый вычет составляет 1 млн рублей.
Подробнее о том, что такое налоговый вычет и как его получить, можно узнать здесь, а о налоге при продаже доли в квартире мы рассказывали в этой статье.
Срок подачи декларации
- Готовый пакет документов, следует сдать в налоговую до 30 апреля года, который идет после года, за который декларант отчитывается.
Пример: от продажи получили деньги в 2020 году, значить декларацию с приложениями сдать нужно до 30.04.2021 г.
- Если последний день сдачи выпадет на выходной, то этот день автоматически переносится на первый будничный день.
Пример: за 2017 год последним днем сдачи налоготчетности был 03.05.2018 г. В 2020 году последний день сдачи выпадает на будний, то есть переносов не будет.
- Преждевременная (досрочная) сдача в том же году, что и получается доход, не запрещена. Если налогоплательщик уверен, что иных доходов, вычетов не будет и отчетность не нужно корректировать, то можно сдавать и заранее.
Как платить за несовершеннолетнего
Если наследственная квартира/доля в ней значилась за ребенком, то он будет налогоплательщиком на общих основаниях. Никаких скидок на возраст нет.
Но сам подросток вплоть до 18 лет ничего не должен делать:
- ни подавать декларацию;
- ни уплачивать причитающуюся сумму;
- и даже не нести ответственность, в случае неподачи/несвоевременной подачи отчетных документов.
Этой работой занимается родитель, опекун, попечитель. Он рассчитает сумму НДФЛ, оформляет и сдает отчетность, перечисляет средства в бюджет.
Декларация заполняется от лица ребенка, а подписывается именем законного представителя.
| Составляется с использованием программы | Заполняется на бланке |
| На заглавной странице в разделе «Достоверность декларации» ставится флажок в позиции «Представителем-ФЛ» и заполняются строки: «ФИО» и «Документ». | Титульный лист в разделе «Достоверность и полноту сведений, указанных в настоящей декларации подтверждаю» указывает код «02» и вносятся ФИО представителя, а ниже данные документа, удостоверяющие статус представителя. |
Декларирование дохода
При обязанности уплатить налог с продажи наследственного имущества, необходимо подать декларацию. Заполняется она по форме 3-НДФЛ. Сделать это можно как на бумажном носителе, так и в электронном виде.
Бланк данного документа можно получить в любой налоговой инспекции, а также на официальном сайте. Как правило, там же представлен образец заполнения. К декларации необходимо приложить следующие документы, являющиеся основаниями для применения вычетов:
- копию договора купли-продажи;
- расписку или квитанцию в получении денег (если данные о расчете не указаны в договоре);
- подтверждение понесенных затрат на нотариуса, юриста, риелтора и прочее, когда применяется не вычет, а уменьшение на сумму расходов.
При сдаче на бумажном носителе это может сделать лично налогоплательщик либо его представитель по доверенности. Также возможно направление документов почтой. Для этого письмо должно быть заказное, иметь опись.
Заполнить для отправки электронную форму можно на сайте Федеральной налоговой службы через личный кабинет или портал Госуслуг. Для этого понадобится цифровая подпись.
Процесс наследования квартиры
Прежде, чем задаваться вопросом относительно продажи наследства и выплаты налоговых сборов с полученных после реализации средств, следует вначале вступить в соответствующий статус и действительно стать владельцем искомого жилья.
Согласно букве закона, унаследовать гражданин может лишь ту квартиру, которой наследодатель являлся официальным владельцем. Фактически, жилье находилось у него в собственности, и это обстоятельство подкреплялось соответствующим документом о прохождении официальной процедуры государственной регистрации, а также иными сопутствующими бумагами.
Если жилье не было приватизировано наследодателем, получить наследник его не может, ибо такая недвижимость в порядке наследования не переходит к родственникам. При этом не играет роли, имело ли место составление завещания, или состояние умершего распределяется согласно степени родства претендующих на получение имущества родственников.
Когда идет речь о квартирах кооперативных, подразумевается еще одно своеобразное ограничение. Такое имущество может передаваться по наследству лишь после того, как была произведена полная выплата пая.
Выплаты НДФЛ при реализации квартиры
Выплаты налога на доходы физического лица производятся унаследовавшими квартиры гражданами так же, как и остальными, получившими жилплощадь иными путями.
Таблица 1. Действующие ставки налогообложения
| Ставка | Категория граждан |
|---|---|
| 13% | От полной стоимости реализации жилья выплачивается людьми, имеющими статус резидентов Российской Федерации |
| 30% | В бюджет страны отчисляют граждане, не являющиеся резидентами страны |
Минфин России разъяснил порядок уплаты НДФЛ при продаже наследованного имущества
Отсутствие гражданства РФ у наследника никак не влияет на его наследственные права. Точно так же обстоит дело и с возможностью продать унаследованное имущество.
Вступление в наследство может проходить разными способами. В том числе, путем фактического принятия и подачей заявления нотариусу по месту открытия наследства.
Что касается фактического принятия наследства, то здесь дополнительно требуется судебное решение, подтверждающее данный факт.
Оплата налога с продажи унаследованной квартиры – довольно сложный вопрос. Законодательство старается всячески обезопасить любые сделки с недвижимостью, поэтому создан ряд ограничений на её продажу, в том числе и с помощью налоговых норм.
Продажа любого имущества приводит к получению дохода, а доход по российским законам облагается подоходным налогом. Соответственно, с продажи квартиры также нужно платить такой налог, независимо от того, получена ли она по наследству или стала собственностью продавца иным путём.
Единственная особенность касается не самого факта получения квартиры в наследство, а времени, прошедшего с этого момента и до момента её продажи.
С 2016-го года действует правовая норма, которая освобождает от уплаты налога на продажу квартиры, полученной в наследство после трёх лет владения ею. Но касается это только наследства, полученного от близких родственников.
В этой статье налогового законодательства указан полный перечень случаев освобождения от уплаты налога с продажи недвижимости. Важно учесть, что это касается только тех сделок, которые заключены в рамках российского законодательства. При этом неважно, где находится сама недвижимость.
Согласно 220 статье НК РФ если после вступления в права собственности по наследству прошло 5 лет, то от налога при её продаже собственник освобождается. Это касается всех категорий населения, даже иностранцев. Также это касается и продажи доли в квартире.
Передача имущества по наследству возможна двумя способами:
- На основании завещания.
- По закону.
Во втором случае претендовать на имущество покойного могут 7 очередей родственников, распределённых в зависимости от степени родства. К первой очереди относятся самые близкие родственники – дети, супруги и родители.
До 2016 года налог оплачивался с суммы сделки свыше миллиона рублей. Сейчас эта сумма снижена до 250 тысяч, чтобы пресечь попытки распродать квартиру по частям, чтобы не платить налог.
Данный налог будет удержан из конечного дохода после продажи квартиры. Данные о доходе берутся из ежегодной декларации, которую граждане подают в Федеральную налоговую службу. Важно учесть, что даже в случае освобождения от налога в рамках описанных выше норм закона, декларацию по форме 3-НДФЛ всё равно нужно подать, даже если в ней будет указана нулевая сумма.
Российское законодательство разделяет ситуации уплаты налога на продажу квартиры, полученной в наследство гражданами страны и иностранцами.
Эта ставка применяется только к гражданам России при условии, что они проживают на территории страны не менее 183 дней в году. В ином случае им придётся платить налог по ставке для иностранцев – 30% от стоимости квартиры.
Согласно ст. 549 ГК РФ, продажа недвижимости, независимо от основания ее приобретения, осуществляется по договору купли-продажи. В ст. 550 ГК РФ указывается, что договор купли-продажи квартиры на основании свидетельства о праве на наследство должен быть обязательно заключен в письменной форме – нарушение данного правила влечет недействительность сделки.
Принимая решение продать жилую недвижимость, наследники часто интересуются, нужно ли платить налоги при продаже наследственной квартиры, ведь полученные от сделки деньги – это не только наследство, но еще и доход.
С этой логикой сложно поспорить: действительно, средства, полученные от реализации недвижимости, независимо от того, на основании чего она была приобретена ранее, признаются налоговым законодательством в качестве дохода, с которого необходимо заплатить НДФЛ.
Однако законодатель предусмотрел некоторые особенности:
- Так, ответ на вопрос, платится ли налог с продажи недвижимости, полученной по наследству, согласно ст. ст. 217 и 217.1 Налогового кодекса РФ, зависит от срока, на протяжении которого унаследованная квартира является собственностью продавца. Если такой срок составляет три и более года, продавец от налога освобождается, если меньше – обязан его уплатить.
- В случае обязательной уплаты налога продавец, согласно ч. 2 ст. 220 НК РФ, получает право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей.
- Закон запрещает занижать реальную стоимость квартиры в договоре при ее продаже. Начиная с 2016 года указанная в договоре цена проверяется путем сравнения ее с кадастровой стоимостью – той, которая максимально приближена к рыночной. Если указанная в договоре сумма будет меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, ФНС доначислит сумму, подлежащую уплате.
Но это еще далеко не все – процесс уплаты налога сопряжен со множеством специфических вопросов, на которых мы предлагаем остановиться подробнее.
Как ни странно, ни одна из традиционных категорий держателей льгот не внесена в список исключений, которые позволяют избежать уплаты НДФЛ при продаже унаследованной недвижимости. Платить обязаны и пенсионеры, и инвалиды I группы, и даже ветераны ВОВ.
Единственные, кто не платит налог с продажи квартиры, полученной по наследству, это те, кто владеют указанным объектом продажи дольше, чем 3 года или те, кто смог свести налогооблагаемую базу к нулю посредством использования вычетов или учета расходов, понесенных при приобретении.
Цена – это существенное условие договора купли-продажи унаследованной недвижимости. Согласно ст. 424 ГК РФ, именно по ней оплачивается исполнение договора, то есть цена – это реальная стоимость квартиры, за которую она передается покупателю.
Однако есть несколько моментов, которые обязательно должны быть учтены при установлении цены договора, в частности:
- Реальная стоимость недвижимости (фактически уплаченная продавцу) должна соответствовать той, которая указана в договоре. Как налоговые инспекторы, так и остальные государственные органы, например, суд, будут учитывать лишь сумму, которая указана в договоре. С нее же осуществляется налогообложение. Наличие расписок, подтверждающих иное, далеко не всегда становится аргументом.
- Цена договора не включает иные расходы, понесенные сторонами в процессе оформления сделки (услуги оценщиков, юристов, риелторов, нотариуса и так далее). Следовательно, потраченные средства не облагаются налогом.
- Соответствие цены договора реальной стоимости недвижимости будет проверено налоговой инспекцией. В качестве мерила принимается кадастровая стоимость, которая считается наиболее приближенной к рыночной. Так, если цена договора (то есть налогооблагаемая база) ниже, чем 70% от кадастровой цены, то, согласно ч. 5 ст. 217.1 НК РФ, налогооблагаемая база принимается равной 70% от кадастровой стоимости. Однако данные нормативы применяются лишь в случае, когда на 1 января года, в котором произошла государственная регистрация недвижимости, кадастровая стоимость была определена местными органами власти.
Имущественный вычет, как и учет расходов, понесенных вследствие приобретения недвижимости в собственность – это два альтернативных способа уменьшения суммы прибыли продавца, которая подлежит налогообложению.
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, имущественный налоговый вычет предоставляется продавцу в виде полученного дохода от продажи квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет в размере не более 1 млн рублей. То есть, если цена договора составила, например, 3,5 млн рублей, подоходный налог исчисляется лишь из 2,5 млн рублей.
Таким образом, если сумма продажи составит менее 1 млн рублей, то необходимости платить налог не возникнет. Следует помнить, что вычет предоставляется налогоплательщику лишь единожды в налоговом периоде, какое бы число объектов недвижимости из наследственной массы он не продал.
В качестве альтернативы вычету законодатель предлагает уменьшить сумму, которая облагается налогом, на сумму фактически понесенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением указанной квартиры в собственность. По сути, речь идет обо всех расходах, которые продавцам-наследникам пришлось понести в процессе наследования.
При этом уменьшение налогооблагаемой базы по такой модели актуально лишь в исключительных случаях, куда чаще используется налоговый вычет. Разберемся, почему.
Согласно ч. 6 ст. 227 НК РФ, сумма подлежащего уплате подоходного налога уплачивается по месту учета плательщика не позднее, чем 15 июля года, следующего за тем, в котором была произведена продажа недвижимости.
Уплата налога допустима исключительно в форме безналичного расчета. ФНС допускает возможность погашения налоговых платежей как в традиционной форме, так и при помощи электронных сервисов, вроде «Уплата налогов физических лиц» на сайте ФНС или программы «Декларация 2014».
Традиционный подход потребует от налогоплательщика личного посещения ФНС по месту учета и получения бланка с реквизитами. Однако уплатить налог на месте не получится – для этого придется обратиться в любой банк или иную кредитную организацию, предоставляющую такую услугу.
Следует помнить, что плательщик сам рассчитывает, указывает и уплачивает сумму налога. Она подлежит округлению до целых рублей, без копеек. Кроме того, законодатель допускает постепенную оплату НДФЛ путем внесения платежей частями. Однако итоговая сумма, пусть и по частям, должна быть внесена до 15 июля.
В случае, если наследником выступил ребенок наследодателя и впоследствии квартира продается от его лица, то и налогоплательщиком также выступит несовершеннолетний – каких-либо льгот, связанных с возрастом, налоговое законодательство не предусматривает.
Однако в силу того, что несовершеннолетний не обладает полной дееспособностью, оформлением документов, подачей декларации и уплатой за него налога будут заниматься его законные представители. Таковыми, согласно ст. 52 Гражданско-процессуального кодекса РФ, считаются родители, усыновители, опекуны, попечители или иные лица, которым закон предоставил такое право. Они же и будут нести ответственность в случае нарушения законодательства.
При подаче документов налоговая декларация заполняется от имени ребенка, однако подписывается и утверждается непосредственно его представителем.
Кроме того, такому лицу придется документально подтвердить представительские полномочия: свидетельством о рождении – для родителей, актом органа опеки – для опекунов, решением суда или свидетельством об усыновлении – для усыновителей.
- В наследственные права в России можно вступить по истечении 6 месяцев со дня смерти. Если предыдущий наследник отказался от прав на наследство, у настоящего наследника к указанному сроку добавляется еще 3 месяца. Значит, документы можно оформить в течение 9 месяцев.
- Пропущенные сроки наследования по уважительной причине (болезнь, отсутствие в стране, длительная командировка, отсутствие информации), потенциальный наследник может восстановить, обратившись с иском в суд. Для этого отведен шестимесячный срок, наступающий после устранения уважительных причин пропуска.
- Каждый правопреемник имеет право обратиться в суд в течение 3 лет с момента, когда он узнал о смерти бывшего хозяина недвижимости.
- Крайний срок подачи иска в суд о присуждении наследуемого жилья или оспаривании права собственности на него, или свершения неправомерного действия в отношении его, составляет 10 лет со дня смерти наследодателя.
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
Уменьшить налог от продажи квартиры полученной по наследству можно до такой степени, что ничего платить не придется. Конечно, процедура подразумевает невысокую стоимость жилья, но трату нервов с налоговыми декларациями, как то:
- официально продаваемое наследство оценивается суммой менее 1 миллиона, что подразумевает отсутствие налоговой пошлины;
- вычитают из цены расходы по приобретению дома, его ремонта, оформление имущественного права.
Из оставшейся суммы затем извлекают утвержденные кодексом 13%. Конечно, каждый должен выбрать один лишь пункт, да и минимальная стоимость дома доставшегося по наследству не должна быть ниже 70% его кадастровой цены.
Реализация наследованного владения обязывает собственника уплатить налог с продажи квартиры. Данная прибыль должна быть отражена налоговой декларацией до 30 апреля, следующего года после сбыта имущества и получения дохода. Заполняется декларация после продажи квартиры принятой в наследство несколькими способами, как то:
- Заполнить от руки бланк отчетности, полученный в налоговой администрации, либо распечатанный с официального сайта Федеральной Налоговой Службы РФ.
- Внести данные о полученной прибыли в электронный документ декларации, расположенный на веб-странице финансовой организации.
- При помощи специализированных программ для налогоплательщиков.
Отсутствие финансовой, либо компьютерной грамотности позволяет прибегнуть к помощи юриста, который быстро и качественно подготовит необходимые документы. Поэтому продажа квартиры после вступления в наследство не обременит жизнь ее бывшему владельцу. Запишитесь на бесплатную консультацию прямо у нас на сайте в специальной форме.
Сдать декларацию физическое лицо может лично, отправить почтой, воспользоваться телекоммуникационными каналами с электронной цифровой подписью.
- Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
- Как рассчитать сумму налога
- Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
- Как уменьшить налог с продажи квартиры
- Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
- Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
- Налог с продажи ипотечной квартиры
- Налог с продажи подаренной квартиры
- Налог с продажи квартиры пенсионером
- Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:
- цена продажи квартиры или
- 70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству и по договору дарения
Если квартира реализуется до истечения 3 лет от даты открытия наследства, полученный доход облагается в установленном порядке. При обложении дохода от продажи квартиры учитываются особенности:
- При исчислении налога льготы в отношении особых категорий граждан (ветеранов, инвалидов и других) не применяются.
- Доходы и налог к уплате подлежат декларированию. Отказ от исполнения обязанностей по уплате налога и подаче декларации влечет наложение штрафа и пени за пропуск срока платежа.
- Лицо не сможет значительно занизить стоимость реализации имущества.
При проверке налогообложения сделки сумма продажи подлежит сравнению со стоимостью, заявленной в кадастре.
При расхождении стоимости имущества в кадастре и суммы продажи более чем на 30% в сторону уменьшения налоговыми органами производится доначисление налога. При этом:
- Учитывается стоимость недвижимости в кадастре, имеющаяся на первое число года, в котором произведена передача прав собственности, зарегистрированная в Росреестре.
- Для определения ограничительной величины по имуществу, проданному с начала 2016 года, используется формула: Сумма продажи = кадастровая стоимость х 0,7.
- В случае выявления стоимости реализации меньше суммы, рассчитанной по формуле, стоимостью продажи является расчетная величина.
- Региональные власти имеют право на применение понижающего коэффициента в меньшем размере. Уменьшение производится до нулевого показателя в отношении отдельных категорий граждан или имущества.
Кадастровая стоимость недвижимости пересчитывается каждые 5 лет. При отсутствии в регионе оценки по кадастровой стоимости доначисление налога при занижении стоимости не производится.
При реализации квартиры возникает возможность применения имущественного вычета (п. 2 ст. 220 НК РФ). Особенности льготы:
- Сумма вычета (необлагаемой налогом суммы) составляет 1 млн. рублей.
- Заявить о применении вычета лицо может в течение 3 лет после продажи имущества. Если в первичной декларации лицо указало только об уплачиваемом налоге, заявить о вычете можно путем подачи уточненной декларации. Переплаченный налог возвращается по заявлению.
- Условием получения вычета является обращение в ИФНС. Сумма льготы, уменьшающая величину налога, указывается в декларации.
- При наличии нескольких наследников и долевой собственности размер вычета делится между лицами в процентном соотношении, соответствующем полученным долям. Полная сумма вычета предоставляется собственникам только при продаже доли по отдельному договору.
Кроме льготы в размере 1 млн. рублей продавец имущества может применить вычет в размере понесенных расходов. В связи с отсутствием расходов по приобретению имущества у наследников недвижимости вычет применяется редко. К вычетаемым расходам относится госпошлина за постановку квартиры на учет, стоимость изготовления техплана, проведения оценки и другие.
Подсчет срока владения необходим для определения даты наступления освобождения от уплаты налога. Период владения зависит от наличия или отсутствия доли в наследуемой квартире.
| Условие | Срок правообладания |
| Отсутствие доли в наследуемом имуществе | Исчисляется от даты смерти наследодателя вне зависимости от даты принятия наследства и регистрации прав собственности |
| Наличие доли в квартире, наследуемой лицом | Подсчитывается с дня правообладания долей собственности в жилье независимо от размера приращенной доли |
Срок обладания собственностью исчисляется в месяцах, при этом период до 15 числа в учет не принимается, начиная с 16 числа учитывается как полный месяц.
По мнению Минфина РФ, изменение состава собственников, размера долей влечет перерегистрацию прав. Моментом возникновения права у лица в связи с изменением условий является дата первоначальной регистрации права собственности на имущество.