Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт об исполнении обязательств по договору долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
Другой комментарий к Ст. 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)
1. Комментируемой нормой Закона N 214-ФЗ регулируется порядок исполнения обязательств застройщика и участника долевого строительства, принятых по договору участия в долевом строительстве. К правоотношениям по этому договору применяются также общие нормы об исполнении обязательств, установленные Гражданским кодексом РФ .
———————————
См.: ст. 309 — 328 Гражданского кодекса РФ.
Чтобы обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве считались исполненными, необходимо наличие подписанного застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
После ввода здания в эксплуатацию застройщик обязан уведомить участника долевого строительства об этом и предложить принять объект долевого строительства по передаточному акту . Если участник долевого строительства неправомерно отказывается или уклоняется от подписания передаточного акта на объект долевого строительства, застройщик вправе составить односторонний документ о передаче .
———————————
См.: пункт 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.
См.: пункт 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.
Уклонение может выражаться в бездействии со стороны участника долевого строительства, например неявка в назначенный день на осмотр объекта долевого строительства или неявка для оформления документа о передаче объекта долевого строительства.
При этом имеет юридическое значение истечение установленного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства.
Если такой срок истек и объект долевого строительства не принят участником долевого строительства в результате его неправомерного бездействия, считается, что он уклонился от его приемки. По сути речь идет о злоупотреблении правом со стороны инвестора. В этом случае суд вправе отказать в защите права инвестору .
———————————
См.: ст. 10 Гражданского кодекса РФ.
Если такой срок не истек, то для квалификации бездействия участника долевого строительства как уклонения не имеется достаточных оснований, так как сохраняется возможность исполнения с его стороны обязанности по приемке объекта долевого строительства в пределах установленного договором срока.
Застройщик вправе составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства при наличии нескольких условий:
- — участник уклонился от приемки объекта долевого строительства или необоснованно отказался от приемки такого объекта;
- — истекли два месяца, рассчитываемые со дня истечения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- — застройщик обладает сведениями о том, что участник долевого строительства получил сообщение, указанное в части 4 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу;
- — в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве не запрещено составление одностороннего документа о передаче объекта долевого строительства.
Одним из юридических последствий составления застройщиком одностороннего документа о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства является переход начиная от даты составления застройщиком указанного выше акта риска случайной гибели объекта долевого строительства от застройщика к участнику долевого строительства.
Подчеркнем, что по каким-то причинам законодатель не установил в комментируемой норме, когда именно к участнику долевого строительства переходит риск случайного повреждения объекта долевого строительства в случае составления одностороннего документа о передаче объекта долевого строительства.
Напомним, что ранее законодатель разделял понятия случайной гибели и случайного повреждения имущества . Этот вопрос, по всей видимости, будет урегулирован в судебной практике.
Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?
В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.
-
Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.
Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением. -
Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.
Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.
Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?
Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:
-
Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон. -
Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).
Наличие недостатков – не повод для отказа от приемки квартиры (мнение судов трех инстанций)
При первичном осмотре квартиры дольщики обнаружили недостатки (некоторые из которых были существенными) и просили застройщика их устранить.
В ходе повторного осмотра квартиры выявлено частичное устранение недостатков. В связи с этим застройщику была вручена претензия, в которой были перечислены неустраненные недостатки, содержалось требование составить соответствующий акт, а также было указано на отказ от подписания передаточного акта до устранения всех недостатков и высказано предложение провести независимую строительную экспертизу квартиры.
Застройщик оставил претензию без удовлетворения. А спустя две недели после вручения претензии дольщики получили от застройщика односторонний акт приема-передачи квартиры. Считая свои права нарушенными, они обратились в суд с требованием признать неисполненными обязательства застройщика по ДДУ, а также обязать застройщика:
-
составить акт несоответствия квартиры установленным требованиям;
-
не чинить препятствий в проведении экспертизы;
-
передать по передаточному акту квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.
Три судебные инстанции последовательно отказали в удовлетворении исковых требований дольщиков.
Разрешая спор, судьи исходили из следующего.
Действующим законодательством и условиями заключенного между сторонами договора установлена обязанность участника принять квартиру по акту приема-передачи, составив при наличии оснований протокол разногласий.
Выявление недостатков не препятствует участнику:
-
принять квартиру, включив в акт перечень этих недостатков;
-
зарегистрировать право собственности на квартиру, а впоследствии при необходимости предъявить требования к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, либо о соразмерном уменьшении цены договора, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков.
Оценив выявленные недостатки, судьи указали, что они не препятствуют использованию помещения по прямому назначению.
С учетом изложенного было решено, что застройщик исполнил свои обязательства по ДДУ.
Дольщики вправе не подписывать акт приемки до устранения всех недостатков (позиция ВС РФ)
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в Определении от 12.10.2021 № 5-КГ21-106-К2, 2-7333/2019 сделала вывод, что судьи нижестоящих инстанций допустили ошибку.
Часть 1 ст. 4 и ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве обязывают застройщика передать участнику квартиру, качество которой соответствует условиям ДДУ, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если квартира создана с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
-
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
-
соразмерного уменьшения цены договора;
-
возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Основания предъявления претензии застройщику
Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору.
Наиболее часто причиной для подачи претензии становится нарушение застройщиком срока передачи объекта инвестору. Легально застройщик может изменить срок сдачи объекта, заключив с инвестором дополнительное соглашение к договору.
Не менее часто инвесторы предъявляют претензии к застройщику по качеству строительства дома и/или конкретного помещения, в том числе при несоответствии помещения условиям договора и проектной документации.
Перечень спорных вопросов является открытым, поэтому претензию можно писать в любом случае, когда застройщик нарушает условия ДДУ.
Предъявить претензию можно как до приема помещения, так и после, в процессе его эксплуатации (в течении гарантийного срока). Например, претензию застройщику по протечке кровли скорее всего придется предъявляться после принятия помещения, поскольку вряд ли получится сразу обнаружить этот недостаток.
В некоторых случаях целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Например, в случае массового нарушения сроков передачи помещений или обнаружения недостатков в общедомовом имуществе.
Срок ответа застройщика на претензию по ДДУ
Сроки рассмотрения претензий в законе № 214-ФЗ не регламентированы. Как правило, срок ответа застройщика на претензию указывается в самом договоре.
Если таких сроков в договоре нет, то дольщики-физлица могут использовать положения закона о защите прав потребителей (ЗоЗПП) по аналогии. Например,
- в ст. 22 закона устанавливается срок для удовлетворения требований потребителя — 10 дней с даты предъявления претензии;
- в ст. 30 закона указано, что в случае предъявления требований об устранении недостатков, все дефекты ликвидируют в разумное время, назначенное клиентом.
Неустойка за нарушение застройщиком срока устранения недостатков
Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку (п. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Сумма неустойки определяется по формуле: 1% от стоимости расходов на устранение недостатка (либо стоимости объекта строительства, если выявленные дефекты могут служить основанием для признания его непригодным для проживания) умножают на количество дней просрочки.
Пример.
Стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков в квартире, составила 500 000 руб.
Количество дней просрочки составляет 25 дней.
Размер неустойки составит 125 000 руб. (500 000 x 1% x 25).
***
Таким образом, составление и направление претензии является важным действием, не только направленным на соблюдение формальностей досудебного урегулирования, но и способным непосредственно разрешить возникающие спорные вопросы, экономя время силы и затраты сторон.
Порядок приема и сдачи объекта
Заключать договор долевого участия могут как физические лица, так и юридические. Регулирует вопросы, связанные с данной сферой, ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. Согласно ему, порядок приема объекта следующий:
- Застройщик посылает письменное уведомление дольщику о завершении строительства и готовности помещения к сдаче.
- Дольщик должен провести осмотр помещения и принять объект в течение 7 дней или в тот период, который был указан в договоре ДУ.
- Если были выявлены недостатки, то составляют соответствующий акт. Делается это до подписания акта приема-передачи объекта.
- До устранения недостатков дольщик имеет право не подписывать приемо-сдаточный акт.
К сведению! П.5 ст.7 ФЗ №214 гласит, что на объект строительства устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет (исключение — инженерное и технологическое оборудование). Такая информация прописывается в договоре ДУ. Поэтому дольщик в течение этого времени имеет право предъявить претензию застройщику и потребовать компенсации вреда.
Юридическая сила акта об исполнении обязательств по договору
Для того чтобы Акт имел юридическую силу, необходимо его подписание всеми сторонами договора.
Согласно ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Вместе с тем зачастую возникают случаи, когда одна из сторон уклоняется от подписания акта, в связи с чем другая сторона вынуждена обращаться в суд для понуждения ее к совершению требуемых действий.
При рассмотрении таких споров суды (в зависимости от вида договора) руководствуются в том числе правовыми позициями, сформулированными в постановлениях высших судов. Например, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 N 1276/2013 разъяснено, что уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам оформить права на объект, созданный на их средства, поэтому иск о понуждении исполнения этого обязательства является надлежащим способом защиты нарушенного права.
Верховный Суд РФ в п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), разъяснил, что при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.
Статья 8 закона N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве ..
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года (извлечение):
9. Обязанность обеспечить достоверное указание площади объекта долевого строительства возложена на застройщика.
М. обратилась в суд с иском к обществу о взыскании неустойки и отмене акта приема-передачи квартиры.
В обоснование заявленных требований М. указала, что 12 сентября 2012 г. заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался в четвертом квартале 2012 года окончить строительство этого дома и не позднее двух месяцев после ввода дома в эксплуатацию передать истцу в собственность квартиру, а истец обязался уплатить ответчику определенную денежную сумму. Истец свои обязательства по данному договору выполнила в полном объеме.
Акт приема передачи квартиры фз 214
В нем указываются стороны, подписавшие документ, дата и место подписания, описание жилплощади, включающее ее адрес и метраж, и указание на отсутствие претензий. Если претензии есть, к акту составляется приложение с описанием обнаруженных недостатков. Обратите внимание! Перед подписанием акта дольщик должен осмотреть квартиру и сделать выводы о ее соответствии условиям ДДУ, требованиям проектной документации и правилам, установленным различными законами и регламентами. Порядок передачи объекта долевого строительства по Закону 214-ФЗ Порядок передачи объектов долевого строительства описан в ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ. За месяц до установленного в договоре срока дольщику должно быть направлено уведомление о готовности объекта к передаче и необходимости его принять.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Обязательно ли составлять акт выполненных работ?
Даже среди юристов не существует единого мнения об обязательности составления этого документа.
Законодательство РФ прямо не требует составления актов выполненных работ или оказанных услуг, кроме тех немногочисленных случаев, когда составление такого документа является прямым требованием законодательства.
Так, законодательство прямо предусматривает необходимость составления акта при выполнении договора строительного подряда. В случае же выполнения иных услуг, составление этого документа не является требованием действующего законодательства.
С другой стороны, многие бухгалтера и налоговики рассматривают акты выполненных работ в качестве первичной документации, требуя представить такой документ на каждую «закрытую» сделку. Тем не менее, далеко не всегда акт является первичным документом строгой формы, так как типовая форма акта выполненных работ установлена только для выполнения строительных работ (форма № КС-2).
Несмотря на то, что для сдачи налоговой отчетности, как правило, достаточно накладной, отсутствие этого важного документа может стать проблемой при налоговой проверке.
Также следует помнить, что если договором такой документ предусмотрен, стороны обязаны его составить после выполнения установленного в договоре объема работ.
Таким образом, несмотря на отсутствие прямого предписания, разумнее будет составлять акт выполненных работ по итогам исполнения подрядчиком своих обязательств.
Образец акта об выполнение договора
В случае подписания соглашения на оказание различного рода услуг, подтверждением факта выполнения таких услуг служит акт об оказании услуг. Этот документ имеет наиважнейшее юридическое значение, потому что подтверждает выполнение исполнителем обязанностей, отраженных в договоре.
Акт об оказании услуг является первоначальным бухгалтерским документом, на основании которого организация производит расходование денежных средств.
Порядок заключения акта об оказании услуг Настоящий документ должен быть подписан двумя сторонами и содержать стоимость услуг, а также отрезок времени, в который была оказана услуга.
Отличительной чертой от акта выполненных работ является то, что результат работ передается от исполнителя к заказчику, а момент оказания услуг отражается как произошедшее событие. Законодательством Российской Федерации в настоящее время четко регламентированной формы таких актов нет, они составляются в свободной форме и являются неотъемлемой частью основного соглашения.