Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверительное управление собственностью и налогообложение за рубежом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Траст (trust) представляет собой совершенно особую по структуре организацию, используемую для доверительного управления собственностью преимущественно в странах англо-американского права и на территориях, подпадающих под соответствующие юрисдикции. Траст отделяет формально-юридическое владение собственностью от тех плодов, какие подобная собственность обычно приносит основателям. Организационно траст представляет собой соглашение между лицом, вносящим собственность, — основателем (settlor) или дарителем (grantor), и лицом, принимающим собственность во владение, — попечителем (trustee). Условия соглашения регулируются договором передачи в доверительное управление (trust agreement) либо актом учреждения доверительной собственности (deed of trust). Целью учреждения доверительной собственности обычно служит особый порядок ее использования, извлечения прибыли и предоставления благ лицам, поименованным в договоре передачи, т.е. бенефициарам траста.
§ 1. Европейские континентальные формы трастов
После Первой мировой войны, следуя тогдашнему духу политической реорганизации Европы, банковские сообщества Швейцарии и Лихтенштейна решили воспользоваться экономически многообещающей и общественно востребованной идеей превращения своих стран в безопасные гавани для безымянных капиталов. В конце 20-х годов прошлого века в законодательство Лихтенштейна была принята норма, разрешившая создавать три новых вида предприятий: анштальт (Anstalt, или Учреждение), штифтунг (Stiftung, или Фамильный фонд) и регулируемый нормами общего права траст.
Из трех вышеназванных предприятий более всего общего у анштальта и штифтунга. Эти два вида предприятий используются и в странах с действующим гражданским кодексом в качестве способа анонимного сохранения собственности. Не раскрывая имени истинного владельца, эти предприятия обеспечивают гибкость управления лицу, являющемуся номинальным владельцем собственности. Анштальт и штифтунг как особые формы траста существуют исключительно на территории Лихтенштейна. Соответственно, соглашение о доверительном управлении собственностью, оформленное в виде анштальта или штифтунга, может не считаться обязательным к исполнению в тех странах, где названные формы предприятий не признаны юридически. Подобное непризнание не раз на практике приводило к тому, что означенные формы предприятий ставились в самые невыгодные в налоговом отношении условия. Кроме всего, поскольку управление анштальтом или штифтунгом возможно только на территории Лихтенштейна, весьма тяжело внести какие-либо изменения в уставные документы этих предприятий после смерти их основателей и, следовательно, трудно управлять операционными издержками таких предприятий после смерти их основателей. Достоинства анштальта и штифтунга в полной мере проявляются тогда, когда их основатели, обычно лица, находящиеся под юрисдикцией, отличной от Лихтенштейна, отходят в мир иной. В большинстве стран с действующим гражданским кодексом после смерти собственника вводится в действие стандартная схема, по которой раз и навсегда решается вопрос о дальнейшей судьбе имущества умершего. Подобный правовой принцип называют еще принудительным наследованием (forced heirship), поскольку государство, а не собственник во многом решает дальнейшую судьбу оставшегося имущества. Действительно, гибкость анштальта и штифтунга проявляется в тот момент, когда собственник назначает друга, а не супруга попечителем своего имущества, помещенного в какое-либо из вышеназванных предприятий. Вопрос, таким образом, сводится к тому, применяет ли страна нахождения собственности (какой может быть и страна, где непосредственно был зарегистрирован анштальт или штифтунг) закон, по которому были созданы названные предприятия, либо она применяет законы страны постоянного пребывания (домицилия) умершего собственника. Например, швейцарские суды обычно применяют к иностранцам законы домицилия, оставляя имущество, помещенное в анштальт или штифтунг, в неопределенном положении, что противоречит принципу принудительного наследования. Подобный подход порождает также неоднозначность принципов управления самими предприятиями, такими как анштальт или штифтунг. Так, например, если в рамках анштальта или штифтунга имущество передается в доверительное пользование племяннику, но не сыну, то для бенефициара, резидента Англии, где действуют нормы общего права, будут применены пункты учредительных документов анштальта или штифтунга, а для бенефициара, резидента Италии, — нормы гражданского права, т.е. принудительного наследования. В соответствии со ст. 931 Закона о компаниях Лихтенштейна (Das Personen und Gesellschaftsrecht, Art. 931) , принятого в 1926 г., лихтенштейнским трастам для разрешения споров между бенефициарами и третьими лицами разрешено привлекать к использованию законы иных стран. Подобные споры решаются в порядке принудительного арбитража и не подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции. Для лихтенштейнского траста не будет сверхъестественным разрешать спор между участниками, например, согласно действующим нормам законодательства США. Если учесть, что трасты в США регулируются штатным, а не федеральным законодательством, решение спора может оказаться непростой задачей.
См., например: www.recht.li/sys/1926004.html или комментарии к редакции 1999 г. на www.pgr.li.
Касаясь европейских континентальных форм доверительного управления имуществом, следует также упомянуть о таком важном документе, как швейцарская доверенность. В Швейцарии действие доверенности часто длится и после смерти доверителя, поэтому многие собственники рассматривают такие доверенности как средства недорогого и удобного управления активами, в том числе после своего ухода из жизни. К сожалению, швейцарские доверенности имеют один существенный недостаток: они содержат инструкции банку по переводу собственности, но не могут присвоить титул собственности новому владельцу. Как следствие — швейцарская доверенность не в состоянии уберечь собственность от принудительного наследования по требованию истца и в соответствии с законами домицилия усопшего. Известны случаи, когда швейцарские банки были принуждены заплатить как лицу, указанному в доверенности, так и истцу в соответствии с процедурой принудительного наследования. В результате на практике большинство банков, поставленных перед необходимостью удовлетворять требованиям принудительного наследования, нарушая тем самым инструкции, записанные в доверенности, предпочитают удерживать собственность у себя до окончательного решения спора в суде.
Доверительное управление капиталом в Швейцарии
Швейцария является финансовым центром для ведущих компаний по управлению активами и международных инвесторов, интернет-миллиардеров и семейных офисов. Эта страна, где практически каждый швейцарский банк готов предложить качественные услуги по управлению капиталом. Стоимость услуги по доверительному управлению в Швейцарии составляет 1%-1,5% от общей суммы управления активов.
Для получения прибыли швейцарские банки предлагают инвесторам открыть индивидуальный инвестиционный счет (ИИС). Индивидуальный инвестиционный счет в Швейцарии предусматривает персональное управление денежными средствами на основании предварительно подписанного договора о сотрудничестве.
Согласно договору ДУ управляющий по финансам имеет право проводить операции по покупке/продаже ценных бумаг без получения предварительного согласия инвестора, если такие операции соответствуют целям клиента. Приобретенные активы в виде ценных бумаг являются 100% собственностью клиента.
Используя персональную стратегию по высокоточным облигациям, инвестор может получить прибыль в 10% годовых. Контроль по Договору доверительного управления выполняется при помощи банковской выписки, с четкой разбивкой дебетовых и кредитовых операций.
Управление богатством может оказаться чрезвычайно сложным для состоятельных лиц, ведь ежедневно, им приходится уделять особое внимание бизнесу, управлению недвижимостью, активам, поддержанию партнерских отношений, встречам и т.п.
Поэтому многие инвесторы используют услугу доверительного управления капиталом, которая способна предложить:
- комплексное планирование
- стратегические инвестиции
- частный банкинг
- контроль активов
Сумма
USD / RUB
EUR / USD
EUR / RUB
Покупка
———
———
———
Продажа
———
———
———
Сумма
USD / RUB
EUR / USD
EUR / RUB
Покупка
———
———
———
Продажа
———
———
———
Как убедиться, что вы доверяете собственность профессионалам
Учитывая важность вопросов, которые придется доверить посторонним лицам, вполне логично предположить, что основной заботой собственника недвижимости является правильный выбор управляющей компании. И здесь важно помнить несколько моментов:
- в большинстве случаев услугу по управлению объектом предоставляет агентство недвижимости, через которое вы осуществляете покупку. Это одна из послепродажных услуг, оказываемых посредниками.
- если речь идет о здании, которое предназначено для бизнеса, то есть о коммерческой недвижимости, то, как правило, владелец сам берет на себя ответственность по управлению ею. Это выгоднее, дешевле и надежнее. Если возникает необходимость все же нанять доверенное лицо, в этом случае собственник имеет право самостоятельно решать, кому именно отдаст предпочтение.
- в случае покупки квартиры дела обстоят несколько иначе. Связано это с тем, что приобретается только часть строения. Поэтому повлиять на выбор доверенного лица можно будет только опосредованно. Обычно он определяется путем голосования на общем собрании владельцев.
Итак, как же сделать так, чтобы ваша собственность попала в надежные руки? Бесспорно одно – вам понадобится организация с отменной репутацией. Уточните для начала, сколько уже объектов находится под опекой заинтересовавшего вас посредника.
Нюансы по выбору компании
При выборе компании, оказывающей услуги по доверительному управлению, помните, что вы это делаете для экономии своих сил, времени и для получения прибыли. Ваш будущий партнёр должен:
1. Быть с опытом в сфере и дорожить своей репутацией. Крупные компании, давно занимающие нишу управления коммерческими объектами, имеют свою клиентскую базу и заботятся о каждом объекте недвижимости, как о своём.
2. Попробуйте узнать у клиентов, работающих с данным агентством, о их впечатлениях о работе доверительного управляющего.
3. Не торопитесь. Всегда взвесьте все «за» и «против», досконально изучите шаблон договора и держите в голове мысль, что данная компания будет управлять вашим имуществом, а от этого зависит финансовое благосостояние.
Тандем с профессионалами в области управления недвижимостью будет пополнять ваш бюджет долгие годы.
Как регулируется и каким бывает доверительное управление?
Существующие в Республике Беларусь формы доверительного управления следует разделить на:
- Управление денежными средствами и финансовыми активами;
- Управление прочим имуществом.
Между этими категориями есть существенные различия в законодательных нормах:
- доверительное управление имуществом регулируется, главным образом, Гражданским кодексом;
- доверительное управление денежными средствами регулируется Гражданским и Банковским кодексами, а также постановлениями Национального банка, в частности – Инструкцией «О порядке доверительного управления денежными средствами банками и небанковскими кредитно-финансовыми организациями».
Во всех случаях составляется договор доверительного управления, положения которого не противоречат указанным выше законам и инструкциям, но конкретизируют условия соглашения.
Еще один важный момент – форма доверительного управления денежными средствами. Белорусское законодательство выделяет три варианта такой деятельности:
- Доверительное управление «по приказу». Это значит, что все действия с доверенным имуществом управляющий производит на основании письменного приказа владельца средств.
- Доверительное управление «по согласованию». Здесь управляющий имеет больше свободы в оперативных действиях, но стратегия управления согласовывается с доверителем.
- «Полное» доверительное управление. В этом случае управляющий сам решает как поступить с деньгами. Направление деятельности и рамки дозволенного заранее определяются в договоре доверительного управления.
Выбранная форма доверительного управления не влияет на выплату полученной прибыли, положение выгодоприобретателя во всех случаях неизменно.
Что такое доверительное управление
Прийти на биржу и сразу купить ценные бумаги просто так нельзя. Любому инвестору нужен посредник — брокер. Именно он совершает сделки по указаниям клиента на фондовой бирже: после того как инвестор самостоятельно примет решения, какие ценные бумаги покупать и когда их продавать, брокер начинает действовать.
Но что делать тем, кто никогда не инвестировал или плохо разбирается в рынке? Обратиться к доверительному управляющему. Чаще всего в этой роли выступает банк или управляющая компания (УК), у которой обязательно должна быть лицензия Банка России на работу с частными инвесторами.
Вот как это работает: инвестор заключает договор с доверительным управляющим, а затем передает ему в распоряжение свои деньги или ценные бумаги. Клиенту нужно только примерно определиться, во что он хотел бы инвестировать, и периодически контролировать состояние своего инвестиционного портфеля. Сделки за него будет заключать УК: покупать и продавать активы, стремясь извлечь как можно больше прибыли для их владельца. Делать она это будет, разумеется, за вознаграждение.
В России больше половины инвесторов предпочитают составлять портфель самостоятельно. Всего треть участников рынка сотрудничает с доверительными управляющими. С основными правилами инвестиций для начинающих можно ознакомиться в статье.
Это мы с вами сейчас поговорили про правомерность управления чужими деньгами, репутацию и рекомендации. Теперь о том, о чем не принято говорить.
Брокер, банк, УК, трейдеры — никто не станет с вами обсуждать это. Вопрос в том, что любое доверительное управление это конфликт интересов. Управляющий живет не за счет ваших результатов, а за счет комиссий. Поэтому ему выгоднее продать максимально дорогой продукт (с точки зрения комиссионных). Для вас, естественно, это наихудший вариант. Ваш убыток = прибыль посредника.
И судя по тому, какие премии получают управляющие фондами, продавать у них получается просто отлично. Заметьте — премия управляющего складывается не из заработанных им денег, а из собранных с инвесторов. Интересная ситуация…
Какие страны подходят лучше всего для инвестиций в недвижимость и как их выбрать?
К дружественным государствам, в которых покупка недвижимости по-прежнему является безопасной, эксперты относят: Турцию, Грузию, Египет, Северный Кипр, Тайланд, ОАЭ, Панаму и ряд других. У каждого варианта есть свои преимущества. Но главное достоинство такой покупки в настоящее время в том, что инвестиции в зарубежную недвижимость дают доход в валюте.
Насколько целесообразно стремиться к валютному заработку в новых условиях, каждый решает сам. Как показывают опросы, потенциальные инвесторы сейчас разделились на две условных группы: первые полностью потеряли интерес к зарубежным недвижимым активам, вторые – хотят срочно успеть впрыгнуть в последний вагон, т.е. срочно купить жилую недвижимость за рубежом. Кто из них прав – покажет время. Инвестиционные риски всегда есть как при вложении денег в недвижимость внутри страны, так и за ее пределами, и не очевидно, что зарубежные инвестиции в новых условиях более рискованны.
Рассмотрим подробнее преимущества и недостатки каждой из доступных для инвестиций в недвижимость зарубежных стран.
Управление недвижимостью в Черногории в деталях
Мы с Вами обговариваем все значимые моменты, и договариваемся, что Вы даете нам свою недвижимость в управление. Договор может заключаться, как в устной, так и в письменной форме. Понимаете, все люди разные, кто-то хочет непременно заключить договор, кто-то его еще и с юристами станет его вычитывать, а кому-то он даром не нужен. Нас устроит любой формат договора, как устный, так и письменный.
А еще нам понадобится три комплекта ключей, один комплект хранится у нас, а два получают на руки приехавшие туристы.
Собственно говоря, после того, как мы получили от Вас ключи, можно начинать работу. В наши услуги входит подготовка недвижимости к приему туристов (организация уборки), встреча и проводы туристов, контроль оплаты, своевременная оплата счетов, проветривание недвижимости вне сезона, другая работа при необходимости.
Давайте разберем это детальнее:
- Основной поток туристов, как минимум, 90% приходит с двух сайтов, это букинг и airbnb. Соответственно, начать работу нужно с регистрации на одном из этих сайтов, или сразу же на обоих. Какой из них лучше советовать не буду, у каждого есть свои плюсы и минусы. Регистрацию можем выполнить мы или Вы. После регистрации нужно будет разместить Ваш объект недвижимости на этих сайтах. Таким образом, реклама началась, остается только ждать заказов, а они последуют достаточно быстро.
- Вскоре мы с Вами видим, что в недвижимость, которую Вы передали нам в управление, должен заехать первый клиент. Самое время отправить в апартаменты уборщицу. Работу уборщицы оплачивает владелец недвижимости. В некоторых сервисах бронирования проживания, например, на airbnb эту сумму можно добавить к счету, который оплачивает турист. Соответственно, уборка производится за счет туриста.
- У нас с Вами есть оплаченная резервация апартамента, который уже полностью готов к приему туристов. Что остается еще сделать? Правильно, в назначенное время одному из наших сотрудников нужно быть в апартаментах, встретить туристов, все показать, ответить на вопросы, оформить им белый картон, попрощаться и уехать.
- Далее нам с Вами нужно рассчитаться. Как Вы понимаете, услуга по управлению недвижимостью в Черногории платная, мы берем определенный процент за свою работу. Иногда Вы нам будете переводить нашу долю, иногда мы Вам будем переводить Вашу долю, иногда система бронирования сама будет переводить деньги нам и Вам. Все зависит от того, с какой системы бронирования пришел клиент и от того, какие настройки мы с Вами выставили.
- В день отъезда туристов, следует отправить в апартамент уборщицу, что бы она подготовила недвижимость к встрече следующего клиента. Скорей всего к этому моменту у нас с Вами уже будут резервации наперед.
Как видите, все достаточно просто. Но, возникает еще один вопрос, который мне задают регулярно. Как нас контролировать? Мы находимся в Черногории, Вы находитесь где-то в СНГ, скорей всего в России или на Украине, откуда Вы можете знать, сколько людей мы поселили, когда и какие оплаты приняли? На самом деле, вопрос с контролем решается очень просто, с помощью тех же систем бронирования, о которых я уже говорил выше. Конкретика зависит от используемой системы, к примеру, у airbnb можно добавить несколько хозяев недвижимости, каждый из которых будет видеть всю переписку с клиентами, все бронирования и осуществленные платежи. Как Вы понимаете, в такой ситуации, нечестная игра с нашей стороны полностью исключается.
Удаленка: управление недвижимостью на расстоянии
Заключая договор доверительного управления недвижимостью, клиент может включить туда нужные услуги – при условии, что управляющая компания согласна их оказывать. Например, если квартире или дому требуется серьезный ремонт перед сдачей внаем, компания может отказать, сославшись на то, что у них нет заключенных договоров с подрядчиками, выполняющими сложные работы.
Передав квартиру в доверительное управление, собственник может получать доход от сдачи в аренду своего жилища, не занимаясь самой сделкой и бытовыми вопросами. Это весомое преимущество для людей, которые по каким-то причинам не могут позаботиться об этом сами.
Но есть еще ряд нюансов, которые нужно учитывать. Собственнику нужно заключать договор с арендатором либо самому, либо, если он находится, например, за границей, оформлять доверенность на другое лицо. А чтобы заверить доверенность, нужно обратиться в консульство России в стране пребывания. Часто это далеко от места проживания собственника, и он не может это сделать дистанционно.
Иногда управляющая компания требует застраховать объект недвижимости. К счастью, это легко сделать и по интернету.
Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.
В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.
Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.
Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.
Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.
Retail-Realty – агентство по доверительному управлению квартирами с более, чем 20-летним опытом работы. С 1998 года мы управляем квартирами в совершенно разных сегментах рынка жилой недвижимости. Это квартиры в жилых комплексах бизнес-класса и объекты жилой недвижимости, расположенной от исторического центра до ликвидной точечной застройки в новых микрорайонах.
В нашем комплексном управлении находится более 250 объектов жилой недвижимости в Москве и Московской области. У нас одинаковые стандарты и подходы к управлению квартирами как в современных жилых комплексах, так и в домах сталинской застройки. Все объекты, находящиеся в нашем доверительном управлении, регулярно проходят проверку по ЧЕК-ЛИСТУ компании Ритейл-Риэлти.
Для собственника доверительное управление жилой недвижимостью – это дополнительное время для профильного бизнеса, гарантия своевременного получения арендной платы, свобода передвижения и одновременно полный контроль за состоянием квартиры. Обращение к нам существенно увеличит ваши доходы. Опыт нашей команды предостережет вас от возможных ошибок. Наша прибыль напрямую зависит от дохода, который приносит вам арендный бизнес, а бизнес нашей компании построен исключительно на долгосрочных отношениях.
К нам обращаются собственники квартир, живущие в Москве, в других городах и за рубежом. Это владельцы недвижимости, желающие выйти из операционной волокиты. Если Вы устали постоянно решать проблемы с арендаторами, отвечать на бесконечные звонки риелторов, вести бухгалтерский учет и управленческую отчетность, постоянно следить за сохранностью имущества, воспользуйтесь услугой доверительного управления квартирой. Мы поможем Вашим квартирам приносить больше денег!
15.11.2016 Стас Климов
С агенством «Ритейл-Риэлти» работаю уже давно. Несколько раз до кризиса бывал у них на Колобовском, но парковка платная, так и машину не припаркуешь… кружишься-кружишься… ж… какая то)))) собирешь все пробки на бульваре. Тут нашел для них арендатора, звоню. «Retail-Realty» с марта как переехал на Сокол. Поехал за ключем от помещения и опа))) припарковался сразу… Б Е С П Л А Т Н О!!!! ЗАТО НЕЖДАНЧИК ПРИЛЕТЕЛ С ДРУГОЙ СТОРОНЫ. Поднимаясь в лифте на их 8 этаж понял, что застрял. Просидел в их допотопном душном лифте 50 мин. Вот это была жесть))!!! Хорошо телефон брал. Девчонки обо мне беспокоились, смеясь, сказали, что я не первый. Комиссию получил — не тянут, не умничают, корочь, все норм))) Но их лифт я надолго запомню!!!
- Правоустанавливающие документы на квартиру
- Поэтажный план и экспликация
- Согласие супруга на передачу имущества в доверительное управление (нотариальное)
- Делегирование полномочий Учредителя управления Доверительному управляющему (нотариальная доверенность)
- Опись имущества, находящегося в квартире
Вышеуказанный пакет документов сдается на регистрацию через МФЦ с оплатой госпошлины в размере 2000 руб. С момента регистрации ваша недвижимость переходит в доверительное управление.
Инвестиции в недвижимость предусматривают покупку жилой или коммерческой недвижимости за пределами родного государства с целью получения прибыли от роста стоимости такого объекта в будущем или получении пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду. Причем, отечественные инвесторы сегодня, как правило, приобретают именно жилую недвижимость. Хотя коммерческая недвижимость потенциально может принести доход больше, но она и требует к себе больше внимания. Вклад в коммерческую недвижимость более рискован, хотя, повторюсь, более доходен. Так что основным мотивом для инвестиций в зарубежную недвижимость является получение пассивного дохода на надежном рынке с минимальными рисками.
Так что если обобщить все преимущества такой инвестиции, то ими будут:
- Надежность
- Низкие риски
- Получение дохода в валюте
- Защита от локальной инфляции
- Возможность получения долгосрочных виз или ВНЖ
- Перспектива получения двойного гражданства с возможностью более легкого перемещения по миру
Зарубежная недвижимость — недвижимое имущество, расположенное в иностранном государстве, которое покупается для извлечения прибыли при последующей продаже или получении пассивного дохода при сдаче в аренду.
АНАЛИЗ МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ
Собственнику недвижимости необходима крайняя осторожность при любых действиях. В случае передачи имущества в доверительное управление следует внимательно подойти к выбору управляющего, тщательно проверив его репутацию, опыт, условия, предлагаемые доверителям и др.
Рекомендуется избегать договорных отношений с лицами, обещающими очень высокую прибыль, поскольку повышение доходности влечет и возрастание рисков.
Мы готовы ответить на возникшие вопросы — задавайте их в комментариях
Источник: https://realtyinfo.online/7493-doveritelnoe-upravleniye-kvartiroi
После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:
- поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
- подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
- получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
- оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
- надзор за сохранностью вверенного имущества;
- оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
- страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
- разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
- другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.
Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.
Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.
Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:
- Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
- Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.
Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.
Для начала посмотрим на документальное оформление доверительного управления.
Если договор доверительного управления будет признан незаключенным или недействительным (к примеру, если не пройдена госрегистрация), то у компании могут возникнуть проблемы с учетом доходов и признанием расходов по такому договору в налоговом учете. Под угрозой могут оказаться и вычеты по НДС.
Передача недвижимого имущества в доверительное управление оформляется по аналогии с его продажейп. 2 ст. 1017 ГК РФ:
Без этого договор доверительного управления будет недействителенп. 3 ст. 1017 ГК РФ.
Кроме того, чтобы договор считался заключенным, в нем обязательно надо определитьст. 1016 ГК РФ:
- состав передаваемого имущества;
- наименование учредителя управления (или выгодоприобретателя);
- размер и форму вознаграждения управляющего.
Если доверительный управляющий выполняет свои обязанности безвозмездно, то такое положение также должно быть указано в договоре;
- срок действия договора (не более 5 лет)п. 2 ст. 1016 ГК РФ.
Свое имущество учредитель управления передает по акту приема-передачи. Если в здании есть имущество (например, мебель), то его также необходимо указать в акте (или можно составить отдельную опись такого имущества, которую приложить к акту).
Для денежных расчетов, связанных с доверительным управлением, надо открыть отдельный банковский счетп. 1 ст. 1018 ГК РФ.
Это делается с целью обособления имущества учредителя и управляющего. Например, в случае признания учредителя управления банкротом взыскание по долгам может быть обращено на его имущество, переданное в доверительное управлениеп. 2 ст. 1018 ГК РФ. А при отсутствии отдельного счета управляющему будет проблематично доказать, какие деньги его, а какие — учредителя.
Обычный договор аренды или доверительное управление – в чем разница?
Обычный договор аренды позволяет риэлтерскому агентству выступать только в роли посредника, занимаясь лишь поиском нанимателя. Доверительное управление заметно расширяет обязанности сотрудников фирмы, позволяя им предоставлять определенный перечень услуг, полностью определяющийся потребностями и пожеланиями владельца недвижимости. Агентство занимается поиском арендатора, создает и заключает с ним договор, получает плату за аренду, а также перечисляет ее доверителю. В обязанности его сотрудников также входит контроль выполнения договорных обязательств со стороны квартиросъемщика и предоставление других услуг.
Хотите избежать проблем? Обратитесь к профессионалам!
Наше риэлтерское агентство возьмет на себя все проблемы, хлопоты и риски, которые связаны с доверительным управлением объекта недвижимости, полученного по договору. После подписания договора с вами, Мы будем представлять ваши интересы, занимаясь в дальнейшем:
- подбором клиентов, полностью отвечающих требованиям учредителя;
- составлением и подписанием бумаг или документов, предварительно составленных вместе с Вами;
- оценкой стоимости аренды;
- рекламой объекта недвижимости, предлагаемого для сдачи в аренду;
- поиском арендатора и демонстрацией ему имущества;
- приёмом и передачей квартиры нанимателю;
- контролем внесения нанимателем установленной арендной платы;
- контролем своевременной оплаты всех коммунальных услуг;
- передачей любым удобным способом денежных средств, полученных от сдачи квартиры, ее собственнику;
- ведением и предоставлением отчётов о проделанной работе;
- периодической проверкой сдаваемого объекта недвижимости с целью предотвращения ущерба;
- контролем сохранности имущества, присутствующего в квартире;
- юридическим сопровождением сделки.
Что такое доверительное управление недвижимостью?
Под доверительным управлением недвижимостью понимается передача части своих прав от ее собственника к доверительному управляющему, на основании чего он сможет распорядиться этим имуществом, чтобы сдать его в аренду. Чаще всего механизмом доверительного управления пользуются для того, чтобы извлечь максимальную прибыль с недвижимого объекта, не тратя на это со стороны собственника времени. Но для этого ему придется не только лишиться некоторой суммы на оплату услуг управляющего, но и передать ему часть прав по распоряжению этой недвижимостью. Только в таком случае управляющий сможет лично заниматься вопросом сдачи ее в аренду.
Сдача недвижимости в аренду не такой тривиальный вопрос, как это может показаться на первый взгляд. Сперва нужно изучить рынок недвижимости, подготовить имущество. Например, если это квартира, то в ней предстоит сделать ремонт, закупить необходимую мебель, бытовую технику и т.п. После этого предстоит найти арендодателя, проверить его, договориться про условия аренды, заключить с ним договор. На этом вопрос не заканчивается. Необходимо контролировать сохранность сданного в аренду имущества, своевременность выплат ежемесячных платежей.
При наличии одной квартиры или дома, сдать их можно и самостоятельно. Сложнее, если речь заходит о нескольких объектах недвижимости. Процесс их сдачи и контроля соблюдения условий соглашений со стороны арендаторов усложняется. Доверительное управление недвижимостью применяется в следующих случаях:
- собственник недвижимости имеет несколько объектов; в таких случаях собственники специально вкладывают имеющуюся у них наличность в покупку недвижимости, чтобы получать от этого постоянный доход;
- собственник недвижимости на длительное время покидает место ее расположения;
- выезд собственника за границу на постоянное место жительство, при этом недвижимость не продается, а остается в его владении.
| Срок
договоренности |
В договоре доверительного управления имуществом должен быть оговорен период, на который он заключен. |
| Функции доверительного агента | Доверительный управляющий имеет свободу деятельности по отношению к управлению недвижимостью, лишь бы они приносили доход. |
| Объект сделки
(предмет договора) |
Четко указывается, какое именно имущество (недвижимость, ее тип, адрес) передается в доверительное управление. |
| Обособленность объекта от иного имущества | Передаваемая в управление недвижимая собственность должна быть обособленной от имущества владельца и управляющего |
| Выгодополучатель | Человеком, на имя которого будет идти прибыль от доверительного управления, может быть владелец имущества или указанное им лицо. |
| Оплата доверительному агенту | Вознаграждение включает в себя плату за оказанные услуги управляющей работы и понесенные во время ее исполнения расходы. |
| Ответственность сторон | Наступает за несоблюдение взаимных обещаний. Можно прописать размеры штрафов за не вовремя перечисленный доход доверительным агентом владельцу недвижимости. |