Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование перепланировки нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как показывает практика, существует идеальная формула последовательных действий при согласовании помещений нежилого фонда. Такие объекты значительно отличаются друг от друга по функциональному назначению (кафе, офисы, пром. склады, магазины, медицинские учреждения) и архитектурным особенностям. Территориальное подчинение к определенной МВК также серьезно влияет на процесс согласования.
Чем грозит незаконная перепланировка нежилого помещения
Если работы проведены без необходимых согласований и разрешений, владелец помещения может потерять право на его эксплуатацию и совершение с ним каких-либо юридических — действий — например, обмена или продажи. На владельца наложат штраф, размер которого зависит от формы организации хозяйственной деятельности (юрлицо, ИП) и региона. В соответствии со статьей 29 Жилищного кодекса РФ по решению судебной инстанции помещение должно быть приведено в первоначальное состояние в установленные судом сроки. Если такового не происходит, помимо указанных мер, возможна продажа помещения с публичных торгов.
Варианты штрафных санкций
| Для физических лиц | от 1 000 до 1 500 ₽ |
| Для должностных лиц | от 2 000 до 3 000 ₽ |
| Для юридических лиц | от 20 000 до 30 000 ₽ |
Что именно нуждается в согласовании при перепланировке
Следующие работы, касающиеся нежилого объекта, должны пройти предварительное одобрение со стороны государственных органов и комиссий до начала строительных работ:
- любое изменение планировки нежилого помещения, здания, сооружения;
- обустройство окон, дверей, крыльца, проемов, витрин;
- установка навеса или козырька;
- обустройство отдельного входа, пандуса;
- присоединение самовольно построенного чердака, мансарды, подвала, пристройки;
- установка террас, летних кафе, ресторана, веранд, магазинов;
- работы по реконструкции промышленного, административного, нежилого помещения, здания сооружения.
При возникновении различных вопросов или для уточнения информации наши специалисты готовы дать бесплатные консультации.
Как узаконить перепланировку нежилого помещения? В чем необходимость узаконивать перепланировку?
Нежилое помещение нуждается в перепланировке, когда предполагается оборудовать магазин, кафе, офис или иной вариант бизнеса. Следовательно задача архитектора в команде стехнологом и инженерами подготовить проектную документацию так, чтобы она соответсвовала всем действующим законам и нормативам. Узаконить перепланировку крайне необходимо в случае если:
- Произошла замена не несущих перегородок на новые с изменением конфигурации помещения;
- Изменялись размеры дверных проемов, добавлялись новые или закладывались старые в несущих стенах и перегородках;
- Производился перенос или полная замена электротехнического, санитарно-технического оборудования, инженерных сетей и так далее;
- Формируются новые окна или дополнительный вход.
- Изменилась цель использования нежилого помещения. Например был офис, а будет кафе или салон красоты, естественно с перепланировкой под новые технологические процессы.
Каталог компаний Санкт-Петербургa
Каждая компания каталога имеет свою страницу или отдельный сайт, созданный через конструктор Cataloxy, где расположена вся информация, которая может быть полезна потребителю: подробное описание деятельности, ссылки на сайты, телефоны и адреса. Отзывы и оценки клиентов помогут сориентироваться, и решить, стоит ли обращаться за помощью в данную компанию. Если у вас есть что добавить, вы можете написать отзыв, основанный на собственном опыте. Многие фирмы Санкт-Петербургa публикуют свои новости, каталоги товаров и услуг, открытые вакансии или видео о своей продукции.
В каталоге также можно найти режим работы и расположение на карте. Связаться с представителями организаций можно не только по телефону, но и непосредственно через наш сайт: написать письмо, воспользовавшись специальной формой обратной связи, которая есть на страничке каждой компании. Чтобы не потерять нужную информацию воспользуйтесь функцией «Распечатать».
Этапы проекта перепланировки
- сбор исходно-разрешительных данных на объект
- проведение обмеров помещения
- проведение технического обследования состояние конструкций и инженерных сетей
- разработка проектной документации на основании собранных сведений
- согласование проектной документации в заинтересованных инстанциях
- получение разрешения на проведение строительно-монтажных работ в районной межведомственной комиссии (МВК) (для нежилых помещений в жилом доме)
- проведение строительно-монтажных работ с осуществлением технического надзора
- проведение обмеров помещений по результатам работ
- приемка завершенного объекта комиссией МВК, получение распоряжения о выполненной перепланировке (для нежилых помещений в жилом доме) или подготовка Акта приемки объекта и ввода в эксплуатацию
- подготовка кадастровым инженером Технического плана помещения
- сдача полученных согласований и технического плана в Росреестр для постановки на кадастровый учет изменений по результатам перепланировки
Всегда ли нужно согласование
Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.
Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:
- план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
- материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.
Законодательные требования, ответственность
Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:
• нормативно-правовые требования;
• строительные нормы и правила;
• санитарно-гигиенические нормы.
Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.
При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.
Если вам настойчиво отказывают в выдаче разрешения на перепланировку или не принимают ее результатов, то остается один выход – идти в районный суд.
В ходе процесса вам нужно будет доказать, что внутренние изменения в квартире:
- Не нарушает права и законные интересы граждан или не создают угрозы их жизни или здоровью.
- Осуществлены в соответствии со строительными правилами и нормами. Скорее всего, вам придется заказать и провести строительную экспертизу.
- Вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку. Для того, чтобы это доказать, сохраняем копии всех документов, которые вы собирали и предоставляли в администрацию.
В том случае, если Фемида встала на вашу сторону, то получаем решение, дожидаемся когда оно вступит в законную силу (10 дней) и несем решение в БТИ для внесения изменений в техпаспорт. Далее уведомляем Регцентр.
В случае, если суд оказался не на вашей стороне, необходимо обжаловать решение в вышестоящей инстанции или приводить всё в исходный вид.
Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области.
В Подмосковье порядок согласования перепланировки нежилых помещений устанавливается органами местного самоуправления. Чаще всего, Администрацией города или области. В каждом районе Администрациями выпущены соответствующие Постановления, определяющие порядок таких согласований. В целом, для всех районов они практически идентичны, так как их текст был спущен из Администрации губернатора Московской области, а сам порядок не сильно отличается от аналогичного в Москве, о котором мы уже говорили выше. Только разрешение на перепланировку выдает не Жилищная инспекция, а Администрация.
Правда, бывают исключения. Так, в Ленинском муниципальном районе Московской области никакого Постановления по данному вопросу не принято и согласование перепланировки нежилых помещений никак не урегулировано. В этом случае приходится договариваться о согласовании перепланировки напрямую с БТИ и затем пытаться внести изменения в государственный кадастр недвижимости.
Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества
В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.
Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.
Проект является обязательным документом для проведения и согласования перепланировки.
Вопрос усложняется тем, что в связи с принятием в Москве Постановления №106-ПП помимо согласовательных процедур в Росреестре, контролирующий орган обязывает правообладателей устранить “красные линии” на поэтажных планах и техпаспорте МосгорБТИ. Это выливается в дополнительные временные и финансовые затраты – услуги МосгорБТИ платные и зависят от площади объекта недвижимости. А сроки выполнения работ от 45 дней до нескольких месяцев. Перепланировка нежилого помещения в Москве если оно находится в ведомстве у ДГИ, проходит такую процедуру практически всегда обязательно. БТИ проводит процедуру инвентаризации для подготовки нового технического паспорта и планов помещения. БТИ – организация, подчиняющаяся Правительству Москвы и действует в интересах города. Для частных компаний обращаться в БТИ для согласования перепланировки помещения в Москве или узаконивания перепланировки здания не требуется. В Московской области БТИ и Ростехинвентаризация не имеют специальных полномочий в этой сфере.
Также арендаторам и иным правообладателям объектов ДГИ, Росимущества и пр. следует учитывать что обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости вправе только собственник этого объекта или лицо по нотариальной доверенности от него. если в нашу компанию обращается к примеру, НИИ или РАН г. Москвы, которые владеют объектом на праве оперативного управления от Департамента городского имущества г. Москвы, нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов в Росреестре и иных органах потребуется от ДГИ г. Москвы. Так Росреестр проверяет, разрешает ДГИ перепланировку или он не имеет о ней информации.
Совет эксперта. Объекты, принадлежащие ДГИ, Росимуществу и переданные правообладателям в пользование, проверяются этими организациями – их использование и изменение регламентируется нормативными и подзаконными актами органов власти. Компания “Смарт Вэй” проводит согласование перепланировок нежилых помещений в таких помещениях, зданиях с учетом их специфики. Мы выполняем работы как по государственным контрактам, так и в частном порядке.
По проекту будет видно, какие изменения в квартире принесет перепланировка.
Какова стоимость процедуры
Если вы обращаетесь в частное агентство для того, чтобы внести все изменения, то вам нужно запастись суммой от 50 000 руб. Если самостоятельно захотите узаконивать все вносимые изменения, то тут будет несколько составляющих. За каждую из них необходимо заплатить ту или иную сумму.
К ним относятся:
- выписка из ЕГРН. Она обойдется в 750 рублей,
- создание технического паспорта в БТИ. Стоимость – 2 000 рублей,
- внесение изменений в Росреестре – 2 000 рублей,
- процедуры в Межведомственной комиссии бесплатно.
Но если говорить о составлении проекта, то тут сумма варьируется.
К сведенью. Если вы делаете самостоятельно или по типовому плану, то это будет бесплатно. Если хотите разработать действительно качественный проект в БТИ, то он обойдется вам от 10 000 руб. Если говорить о лицензированных фирмах, которые занимаются переоборудованием квартиры, то проект будет стоить от 15 000 руб. Когда хотите провести узаконивания через судебное заседание, то нужно подумать и о дополнительных расходах.
К ним нужно отнести:
- госпошлина в размере 200 рублей,
- экспертиза, которая будет стоить от 10000 руб. Но цена будет зависеть от того, насколько сложные работы и каков их объем.
Нужно также учитывать еще и стоимость юридических услуг. Если специалист грамотен в своем деле, то он поможет сократить все расходы на согласование изменений.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Есть ли разница между жилым домом и служебным зданием?
Если переустраиваемое помещение находится в нежилом здании, то согласование осуществляется значительно проще. Нет необходимости согласования с жильцами МКД и управляющей компанией. Правда, при наличии других арендаторов помещений требуется их индивидуальное согласие. Нет смысла обращаться и в жилищную инспекцию. Разрешение выдает собственник здания (как правило, муниципалитет). Больше о том, как провести перепланировку нежилого помещения в нежилом доме, мы рассказывали в отдельной статье.
Для проведения перепланировки необходима разработка проекта по аналогии с вышерассмотренным вариантом. Согласование с отделом архитектуры необходимо при внесении изменений на фасаде, а с техническими службами и санэпидемстанцией — при перестройке инженерных коммуникаций и канализационной системы.
Что нужно для перепланировки квартиры?
Для перепланировки и переустройства помещения необходимо создание проекта.
Для создания проекта перепланировки потребуются:
- Планы помещения;
- Ситуационный план здания;
- Планы выше- и нижерасположенных помещений;
- Акт технического состояния несущих стен, межэтажных перекрытий;
- Акт обследования вентканалов;
- Технические условия эксплуатирующей организации (вода, тепло, электричество);
- Акустические расчёты.
- Правоустанавливающие документы:
- Договор купли-продажи;
- Свидетельство государственной регистрации права собственности.
Комплекс работ включает в себя не только разработку проекта, но и согласование перепланировки во всех инстанциях, таких как:
- Согласование с ФС по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека;
- Согласование с ГУ по делам ГО и ЧС;
- Радиационный контроль (ГУС);
- Согласование КГА;
- Согласование с КГИОП;
- Согласование КУГИ или владельцем расположенных рядом помещений;
Незаконная перепланировка может стать непреодолимой преградой для дарения, продажи или наследования помещения.
Согласование перепланировки помещений, жилых и нежилых – это длительная работа, требующая хождения по различным инстанциям, получения большого числа согласований и разрешений. Для осуществления этого в минимально короткие сроки, нужны как знания норм и законов, так и процедур взаимодействия со всеми государственными органами, участвующими в процессе согласования.
Строительная компания Эталон возьмет на себя разрешение всех сложностей, связанных с согласованием перепланировки помещений и квартир, от сбора разрешительной документации до получения нового технического паспорта в ПИБ и регистрации в ГУ ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.
Согласование перепланировки – процесс не быстрый. Существует два возможных варианта: официальный, с предварительными планами, кипой бумаг и продолжительным ожиданием, и легализация изменений постфактум, то есть уже после самовольной перепланировки. Многим второй путь может показаться более легким, однако это далеко не так. Понадобятся те же документы, справки и терпение, но только процесс будет проходить уже в судебном порядке. И это, к сожалению, единственный способ. К тому же, помимо судебных издержек, собственник такой квартиры рискует остаться без компенсации от страховой компании в случае форс-мажора (затопление соседями сверху, например) или, что иногда с точки зрения финансов еще хуже, суд может обязать его привести жилье в первоначальный вид. После соответствующего постановления суда открывается исполнительное производство, а это значит, что ремонтные работы будут контролировать, и отвертеться не получится.
Для официального согласования перепланировки вам понадобится:
- Написать заявление;
- Составить проект перепланировки;
- Предоставить правоустанавливающие документы на квартиру и технический паспорт;
- Получить согласие от жилищной инспекции и муниципальной администрации;
- Пройти экспертную комиссию по факту изменений;
- Получить подтверждение о внесении изменений в ЕГРН.