Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ИЖС: особенности, преимущества и недостатки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Режим использования земельного участка определяется его видом разрешенного использования (ВРИ) и градостроительным регламентом. Не думаю, что обсуждаемый дачный участок находится в зоне, разрешающей размещение гостиниц. Кроме того, порядок использования земель СНТ определяется уставом СНТ и решениями общего собрания.
Отвечает директор по развитию ООО «Формула Сити» Николай Яблоков:
По общим правилам, на землях СНТ можно размещать жилые дома (не блокированные), выращивать сельхозпродукцию. Разведение животных, размещение гостиниц – виды деятельности, не разрешенные на землях СНТ.
Вам нужно сделать следующее:
- провести собрание членов СНТ, предупредить хозяина «проблемного» участка о недопустимости его деятельности, не предусмотренной уставом СНТ и ВРИ участка, а также попросить его привести участок в первоначальное состояние;
- провести фотофиксацию нарушения;
- написать письмо в управление Росреестра о данном нарушении с просьбой провести срочную внеплановую проверку;
- написать письмо в администрацию района (в случае, если это территория сельского поселения) или в администрацию городского поселения с просьбой провести земельный контроль использования арендованной земли. Администрация поселения, как лицо, распоряжающееся земельными участками, собственность на которые не разграничена, может подать в суд на вашего соседа с требованием привести участок в соответствие с ВРИ;
- сохранить ответы от всех инстанций. В случае, если решение вопроса затянется – писать в прокуратуру с приложением ответов.
Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).
Также по дачной амнистии права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.
Граждане, использующие такие дома для постоянного проживания, могут бесплатно получить участок, если он принадлежит государству или муниципалитету. Регистрация права собственности на участок и дом на нем будет осуществлена одновременно.
Условия оформления такого права:
- жильё должно быть в пределах населённого пункта;
- юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
- право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.
Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.
Граждане также могут упрощенно получить собственность на участки, которые были предоставлены им до 30 января 2001 года. Для этого необходимо предоставить в Росреестр любой документ, который подтверждает предоставление гражданину такого участка.
Теперь рассмотрим, какие плюсы и минусы у участков под ИЖС. Главное преимущество — расположение земли. Это территории населенных пунктов, за которыми следят местные муниципалитеты, имеют по отношении к ним обязанности. Это места с инфраструктурой, наличием больниц, школ, детских садов рядом или поблизости.
Другие плюсы:
-
есть адрес, можно зарегистрироваться;
-
возможность купить дом на участке ИЖС в ипотеку, в том числе под залог этой недвижимости;
-
более ликвидное имущество, если сравнить с объектами в СНТ или ДНП;
-
проще получить разрешение на строительство дома;
-
нет обязательства вести на участке какую-либо деятельность.
Недостатки:
-
можно возвести только капитальный дом, соответствующий установленным нормам;
-
более дорогой объект по сравнению с другими участками;
-
нельзя возводить дуплексы и таунхаусы, например, на две семьи.
Что можно строить на участке ИЖС
Это универсальный участок земли, на котором можно возводить различные виды объектов, в том числе коммерческую недвижимость. Но будущая постройка должна быть предварительно запроектирована и согласована, а также соответствовать нормам СНиП.
Рассмотрим, что можно построить на земле под ИЖС.
-
Дом. Высотой не более 12 метров и не выше 3 этажей, площадь — не более 1500 кв.м. Если дом деревянный, до соседней жилой постройки — не менее 15 м, если каменный — от 6 м.
-
Гараж. Расстояние до стены соседнего дома — не менее 6 м., до своего — от 3 м., до дороги — не менее 5 м. (ворота гаража, построенного на участке ИЖС, не должны мешать пешеходам на улице).
-
Баня. Располагается на удалении не менее 3 м. от границы соседнего участка, от ближайшей постройки — от 5 м.
-
Теплица. Конструкция размещается на расстоянии не менее 1 м. от межи.
-
Сарай. Если используется для хранения инвентаря, расстояние до границы с соседним участком — от 1 м. При наличии в нем животных — от 4 м.
-
Туалет, выгребная яма. Расстояние до соседского забора — не менее 1 м.
-
Веранды и беседки.
-
Коммерческий объект. Собственник участка ИЖС вправе выделить его часть для ведения торговой деятельности (меняется вид разрешенной эксплуатации выделенной территории), например, построить магазин.
Статья 21. Общественно-деловая зона и виды разрешенного использования земельных участков
Виды разрешенного использования
Отдельно стоящие жилые дома на одну семью
Сблокированные жилые дома на одну семью
Многоквартирные жилые дома
Гостиницы, мотели, кемпинги, дома приезжих
Дома ребенка, детские дома, дома для престарелых
Универсамы, универмаги, торговые центры и магазины в капитальных зданиях, рассчитанные на большой поток посетителей (более 650 м2 торговой площади)
То же, на малый поток посетителей (менее 650 м2 торговой площади)
Торгово-складские (продовольственные, овощные и т.д.) оптовые базы, в капитальных зданиях.
Специально оборудованные рынки и торговые зоны продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов
Рынки, торговые зоны во временных сооружениях
Объекты мелкорозничной торговли во временных сооружениях и вне их, рассчитанные на малый поток посетителей: киоски, павильоны, палатки
Общественное питание в здании
Предприятия питания, рассчитанные на большой поток посетителей (площадь более 400 м2): рестораны, кафе, столовые
То же, рассчитанные на малый поток посетителей (площадь менее 400 м2)
Храмы, часовни, религиозные объединения
Воспитание, образование, подготовка кадров
Детские дошкольные учреждения
Школы, школы-интернаты, специализированные
Учреждения начального, среднего и высшего профессионального образования
Культура, искусство, информатика
Музеи, выставочные залы
Кинотеатры, клубы, дискотеки, казино более 300 мест
Кинотеатры, клубы, дискотеки, казино менее 300 мест
Библиотеки, архивы, информационные центры
Физическая культура, спорт в здании
Физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные сооружения
Спорт, отдых, вне здания
Спортплощадки, теннисные корты
Объекты для верховой езды, ипподромы
Санатории, дома отдыха, детские лагеря отдыха, дома рыбака, охотника, турбазы и т.д.
Как определить категорию земли
Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн. Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка. Ее стоимость — 250 руб.
Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы (дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться официального решения.
Подходящий ВРИ для ведения бизнеса
Для постройки объектов под бизнес подходит зона «Предпринимательство».
Для частного бизнеса лучше всего использовать такие виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов:
- магазины,
- точки общепита,
- гостиницы,
- автомобильные СТО.
Для возведения магазинов. Разрешается постройка, не превышающая 5000 метров квадратных. Здание может быть использовано для реализации товаров любого типа. При необходимости одновременно с магазином открыть кафе, у комиссии по землепользованию необходимо запросить добавление условно разрешенного ВРИ «Общественное питание».
Для строительства точек общепита:
- столовые,
- рестораны,
- кафе,
- иные места, где за еду необходимо платить.
Участок ИЖС: что можно строить, как получить, плюсы и минусы
На земельных участках, выделенных под индивидуальное строительство жилых объектов недвижимости, можно возводить малоэтажные дома, а также хозяйственные постройки для личного пользования:
- теплицы;
- сараи;
- бани;
- гаражи;
- беседки.
Также законодательство позволяет на приусадебных территориях разбивать сады, огороды и цветочные клумбы. Если физическое лицо имеет в собственности земельный участок ИЖС, он может заниматься личным подсобным хозяйством.
Например, выращивать птицу, свиней, коз, коров и устанавливать пчелиные ульи. После того как застройщик закончит на своем участке строительство жилого дома, он может его продать вместе с землей.
В соответствии с регламентом Федерального законодательства региональные власти должны в местах расположения наделов ИЖС развивать инфраструктуру. Местные жители имеют право требовать возведения торговых точек, больничных учреждений, качественных дорог, почтовых и банковских отделений, остановок общественного транспорта.
При проведении строительно-монтажных работ по возведению жилого дома необходимо соблюдать такие нормы:
- не более трех этажей;
- площадь до 1500 м2;
- строительные объекты не должны быть приближены к красной линии;
- до соседнего домовладения от 15 м (деревянные дома). От 6 м до границы с соседями – каменные дома;
- высота потолков от 2,5 м;
- спальня от 8 м2;
- гостиная от 12 м2;
- санузел от 2,7 м2;
- высота забора с соседями от 1,5 м, с улицей от 2,5 м;
- электропроводка в защитной оболочке;
- газовые емкости должны храниться вне дома;
- подсобные постройки на расстоянии от 4 м от жилого дома.
Перед бурением скважины владелец участка ИЖС должен провести геологические изыскания. После этого выполняются расчеты, которые фиксируются в базе соответствующего ведомства.
Владельцу земли придется получить в Роспотребнадзоре разрешение. Приступая к бурению скважины, собственник должен соблюдать следующие нормы:
- до септика минимум 25 м;
- наличие плана застройки;
- рядом нет проезжей части;
- зеленые насаждения расположены на расстоянии минимум 10 м;
- жилая постройка должна располагаться на расстоянии от 5 м.
Можно ли строить подсобные сооружения на участке ИЖС? Сарай можно возводить на легкоразборном или на капитальном фундаменте. До соседнего участка должно быть не менее метра, если в постройке будет храниться инвентарь.
В том случае, если в строении будет выращиваться птица, свиньи и прочие животные с/х назначения, то следует выдержать расстояние 4 м.
Навесы Федеральное законодательство относит к категории временных построек. Его нельзя размещать ближе, чем на метр от соседнего участка.
Можно ли строить мини отель на ижс
» Дарение Ни гостиницу, ни промышленное предприятие, ни любое другое здание, кроме жилого дома на одну семью, построить нельзя. В новостях время от времени мелькают случаи, когда приставы выполняли решение суда и сносили незаконные постройки, как бы основательны они ни казались. Участок под ИЖС выделяется только для того, чтобы решить жилищные проблемы одной конкретной семьи.
Несмотря на то, что участок находится в собственности и строительство ведется на личные средства собственника, права строить то, что ему захочется, у хозяина участка не будет. Должно быть учтено не только целевое назначение земли, но и все строительные нормы и правила. Отступы от красной линии, между соседними домами и по отношению к забору, все это строго упорядочено.
Без получения разрешения допускается строительство помещений хозяйственного назначения (например, склады).
В остальных случаях разрешение требуется обязательно. Если будут выявлены нарушения, то его ждут серьезные проблемы, вплоть до сноса возведенных зданий.
Если не получить разрешения, то ожидают следующие последствия:
| К дому не будут подведены коммуникации | возникнут трудности с получением разрешения на сооружение канализации или проведения водоснабжения (если при строительстве были допущены грубые нарушения, то обустройство коммуникаций будет невозможно с технической стороны) |
| Собственник не получит разрешение | на введение дома в эксплуатацию |
| С домом нельзя проводить юридических сделок | продавать, менять, дарить, передавать в наследство и т.д., до получения разрешения |
| В судебном порядке собственник может быть лишен своих прав на имущество | судьба дома решается органами власти и при несоответствии основных норм и правил, он подлежит сносу в принудительном порядке |
Снос дома возможен в случае, если строение не соответствует строительным нормам и правилам пожарной безопасности, угрожает жизни и здоровью людей или приносит вред окружающей среде. При этом доказывать обратное придется собственнику.
Отвечает генеральный директор юридической Александра Бродельщикова:
Возведенный гостевой домик является самовольной постройкой, поскольку предварительное разрешение на его строительство получено не было.
В связи с этим признать право собственности на него возможно лишь в судебном порядке. Для этого необходимо подготовить иск о признании права собственности на самовольную постройку.
В иске нужно обосновать, соответствует ли гостевой домик требованиям СНиП (строительным нормам), СанПиН (санитарно-эпидемиологическим нормам), нормам и правилам пожарной безопасности. Также важно доказать, что он не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В судебной практике можно найти много примеров по успешному признанию права собственности на самострой. Так, решением Левобережного районного суда Липецка от 26.12.2016 по делу № 2-2223/2016 удовлетворен иск о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, включающий в себя домик для гостей. Истцу удалось доказать, что возведенное строение соответствует всем строительным, санитарным и противопожарным правилам, а также не угрожает безопасности жизни и здоровья людей.
Отступы при строительстве между постройками
На участке разрешено строительство только одного жилого дома. При планировании строительства стоит обратить внимание на наличие построек на соседних участках, если их нет достаточно отступить с каждой стороны 3 метра. При возведении одноэтажного жилого дома требуемый отступ от границы составляет 1 метр, при двухэтажной постройки — 1,5 метра, трёхэтажной — 2 метра. Если участок граничит с землями общего пользования, то необходимо соблюдение отступа в 5 метров.
Отступ при строительстве дома, совмещённого с гаражом от строений на другом участке — 3 метра, от забора — 1 метр. От окон комнат до любых капитальных строений, расположенных на соседском участке, необходим отступ в 6 метров. Выгребная яма располагается не ближе чем в 8–12 метрах от жилого дома.
Самовольно построенная недвижимость
Вопрос:
Можно ли на участках СНТ строить дом неофициально?
Известно, что на долю домовладельцев приходится большой процент «серых» строителей. Мотивов и причин у них много (касаться этого не будем).
Но наступает момент, когда нужно узаконить объект. До 1 марта 2026 г. «серое» строительство узаконено. Но если дом будет построен с нарушениями градостроительства, то такой объект могут признать самовольной постройкой со всеми негативными последствиями.
Добиваться признания дома правомерной постройкой можно только в суде. То есть нужно доказать, что объект соответствуют градостроительным нормам, не угрожает безопасности граждан и построен на законной земле домовладельца и, конечно же, участок предназначен для сооружения жилья. Затем с судебным решением можно идти в Росреестр.
В суд иск может подать и местная администрация для признания здания несоответствующим град.нормам и его сносе. По собственному решению администрация не может сносить жил.недвижимость. Поэтому если такой иск заявлен, нужно приводить дом в соответствие и незамедлительно писать в суд встречный иск.
На какой земле можно строить? Категории земель и виды разрешённого использования
Данные земли располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с пунктом 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Но вот по виду использования такие земли сильно отличаются, что может в значительной степени ограничить возможности владельца в плане застройки. Допустим, участок из категории земель сельскохозяйственного назначения может предназначаться для огородничества, и на нем невозможно построить объект ИЖС. В другом случае он может предназначаться для личного подсобного хозяйства с правом застройки, либо без такового. Если же участок предназначен для садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства, то застройка возможна, но существуют некоторые ограничения. Помимо этого можно перевести участок земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию, которая не имеет такой ценности по законодательству, например, категория земель населенных пунктов. Данные действия можно совершить, если нужно заняться расширением права владельца на застройку. В случае таких изменений необходимо внести земельный участок в черту поселения, то есть, по сути, изменить черту поселения. Помимо этого придется возмещать потери сельхозпроизводства государству. Такие действия могут оказаться экономически невыгодными. В данной ситуации можно не менять категорию земли, а изменить только целевое назначение, допустим, определить его для ведения дачного хозяйства, либо садоводства.
В ЗК РФ предусмотрены случаи, когда участки и расположенные на них объекты недвижимости признают не соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления.