Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самовольная постройка: что это и как признать право собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.
о признании права собственности на самовольную постройку
Мною, , в году был построен жилой дом (другое строение или сооружение) по адресу: , на участке, принадлежащем мне .
Данная постройка в соответствии со ст. 222 ГК РФ является самовольной, так как .
Я был лишен возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости, так как .
Во время строительства я приобретал и доставлял строительные материалы, в частности .
Кроме того, я вложил в строительство денежные средства в сумме рублей.
Сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается .
В соответствии со ст. 222 ГК РФ, а также статьями 131 – 133 ГПК РФ.
Административный путь признания права на самовольную постройку
После получения данного решения с лицом, которое желает признать право собственности на самовольную постройку, заключается краткосрочный договор аренды, и в течение 30 дней оно должно внести арендную плату. После этого заключается долгосрочный договор аренды и оформляется разрешение на строительство и вся необходимая строительная и разрешительная документация для ввода здания в эксплуатацию.
Каждый год на федеральном и региональном уровнях принимаются нормативно-правовые акты, усложняющие и процедуру оформления, и признания права собственности на объекты самовольного строительства. Поэтому, чем раньше компания начинает процедуру легализации постройки, тем быстрее и проще будет ее оформление в собственность.
Самовольное строительство недвижимости в обход закона
Любовь к самовольному строительству домов в нашей стране большая.
Учитывая существовавшие ранее трудности и различные бюрократические препоны в получении земельного участка под строительство и оформление разрешительной документации, и граждане, и юридические лица нередко прибегали к способу, который сейчас имеет конкретное название «обход закона».
Самовольщики, сначала что-то строили/реконструировали без необходимой документации, либо получали земельный участок под один вид разрешенного использования.
Например, ИЖС, а по факту возводили офисное здание, а потом шли в суд и пытались все это узаконить — не сносить же!
При этом к гражданам суды общей юрисдикции были особенно благосклонны: ну, возвел, никому же не мешает, признаем за ним право собственности, хоть налоги платить будет.
Теперь ситуация резко изменилась.
С одной стороны, законодатель предпринимает действия по упрощению процедуры предоставления земельных участков под строительство и получения разрешительной документации, вводя четкую регламентацию, ответственность органов и должностных лиц и сокращая сроки, с другой, ужесточает правила по самоволкам.
Два варианта узаконения
Способы легализации регламентированы Законом РФ «Об узаконивании самовольных строений». В силу данного закона существует две возможности решения проблемы с самовольной постройкой – в судебном порядке и в упрощенном порядке.
Будет правильным заметить, что существует и третий вариант – снос, поскольку всегда есть возможность, что самовольное строение по той или иной причине не может быть легализовано. Чуть ниже мы более детально рассмотрим все безнадежные варианты.
Вне зависимости от того, по какому варианту легализации вы пойдете, будет необходимо осуществить одинаковый набор предварительных действий, а именно:
- получить справку о назначении земельного участка;
- подготовить документы о праве собственности на земельный участок или сделать копию договора бессрочный аренды земельного участка;
- провести экспертизу строения. Если эксперты установят нарушения строительных, пожарных, санитарных и иных норм, то потребуется их устранить;
- получить справку об отсутствии у муниципальных органов претензий к самовольному строению.
Судебная практика по признанию права собственности на жилой дом
В 2015 году наша доверительница приобрела земельный участок и спустя полгода заключила договор подряда на строительство жилого дома. Проект газоснабжения дома был согласован на соответствие техническим условиям с газовыми службами.
Спустя год на основании технического описания дому присвоили кадастровый номер.
Согласно заключению независимых экспертов и оценщиков жилой дом соответствовал строительно-техническим и противопожарным нормам и правилам.
- Санитарно-эпидемиологические нормы и требования были соблюдены.
- Нормативно-технические требования к помещениям дома соответствовали.
- Несущие и ограждающие конструкции находились в работоспособном состоянии.
- Комнаты были пригодны для эксплуатации без каких-либо ограничений.
- Возведённый нашей доверительницей дом не нарушал интересы других лиц, не создавал никаких угроз.
- Строение было пригодно для постоянного проживания и зимой, и летом.
Адвокат (юрист) по самовольной постройке
Юридический центр «ПетроЮрист» оказывает комплексную юридическую помощь гражданам и организациям по признанию прав собственности на самовольно возведенное строение.
Данная категория дел отличается своей сложностью, поэтому требует достаточных юридических знаний и практических навыков.
Юристы нашего Центра отвечают всем необходимым требованиям и предлагают:
- Бесплатную консультацию в офисе компании (выявление проблемы, способ решения)
- Помощь в подготовке досудебной документации (запросы, справки, заключения специалистов и т.п.)
- Подготовка искового заявления в суд
- Представление интересов клиента во всех судебных инстанциях
- Обжалование решения суда
- Помощь юриста на стадии исполнения решения суда
Понятие и признаки самовольной постройки
Базовое понятие самовольной постройки содержится в ст. 222 ГК РФ. Это объект недвижимости (здание, сооружение или другое строение), обладающий хотя бы одним из нижеперечисленных качеств:
- земельный участок, на котором возведен объект, не был предоставлен застройщику в установленном порядке;
- разрешенное использование земли не допускает строительство на ней данного объекта;
- объект создан без получения на это необходимых разрешений;
- строительство проведено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Внесудебный порядок легализации самовольной постройки
Административный порядок легализации означает, что вопрос о сохранении постройки, которая имеет признаки самовольного строительства, может быть решен через органы местного самоуправления.
Многие нарушения закона, допущенные при осуществлении самовольной постройки, могут быть устранены без обращения в суд.
Так, если земля, на которой возведен объект, для этого не предназначена, то можно попробовать перевести ее в иную категорию. Целевое назначение земельного участка может быть изменено по решению уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ст.8 ЗК РФ). Причем, факт создания объекта не влияет на решение вопроса об изменении назначения земли. Если целевое назначение участка удастся изменить и построенный объект будет соответствует таким изменениям, то он перестанет быть самовольной постройкой.
Судьба постройки, осуществленной без необходимых разрешений, аналогична. По общему правилу, перед началом строительства необходимо получить разрешение, а затем начинать строительные работы. В то же время, закон не запрещает принимать данные решения позже. Уполномоченные органы могут рассматривать заявления и принимать решения и после того, как строительные работы начаты.
Что касается разрешения на ввод строения в эксплуатацию, то без разрешения на строительство (когда это разрешение необходимо) его получить довольно сложно. В подавляющем большинстве случаев, чиновники на местах отказывают в выдаче данного документа.
Если муниципалитет отказывает в выдаче разрешительных документов, владельцу самостроя придется обращаться за легализацией строения в суд.
Шаг 1 судебного оформления — составление иска
Как узаконить постройку на собственном земельном участке? Исковое заявление в суд должно содержать указание на самовольный характер здания и невозможность оформить его иначе, чем судебным путем. Затем описывается, почему нужно признать право собственности за истцом (см. предыдущий раздел статьи об условиях оформления — безопасность строения и т. п.). Истец поясняет, что ему принадлежит земля под постройкой, что именно он является застройщиком.
Как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная? Если земля была передана в аренду под строительство, особых проблем с оформлением у застройщика не будет — иск составляется аналогично иску собственника участка.
Если владелец участка не строил здание, он всё равно может требовать в суде легализации своих прав на самострой. Только придется возместить застройщику расходы на строительство.
Затем нужно сослаться на ст. 222 ГК РФ и попросить суд признать за истцом право собственности на самовольную постройку. Здание следует точно описать — описанием из иска суд будет руководствоваться в своем решении, а Росреестр по этому решению зарегистрирует право. Ошибка в адресе или площади здания может привести к отказу Росреестра.
ВАЖНО! Ответчиком по иску о легализации самостроя на собственном участке будет администрация по месту нахождения объекта (п. 25 постановления Пленума ВС РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Риски и «подводные камни» признания права собственности на самострой
Лицо, которому принадлежат незаконные постройки, может лишиться своего имущества, причем сносить здание вправе местная администрация без судебного решения. Все расходы на демонтаж строений взыскиваются с его собственника. Кроме того, по ст.9.5 КоАП, за незаконное строительство без разрешения гражданин может быть оштрафован на 2 500 — 5 000 рублей, а организация — на 500 000 — 1 000 000 рублей. В последнем случае деятельность фирмы может быть приостановлена на 90 суток.
Признание права на самовольную постройку может таить в себе немало «подводных камней», не позволяющих легализовать здание. Среди них:
- Отсутствие прав на земельный участок у владельца постройки.
- Утрата документов на участок.
- Долевая собственность на надел.
- Строительство дома не на одну, а на несколько семей.
- Многоэтажность самовольного строения.
Важное наследие Высшего Арбитражного Суда РФ
Ещё в 2010 году Высший Арбитражный Суд РФ выпустил обзор по некоторым вопросам применения статьи 222 ГК РФ.
Обзор оформлен информационным письмом от 09 декабря за номером 143.
В 2014 году Высший Арбитражный Суд РФ упразднили, его полномочия передали Верховному Суду РФ.
Однако большинство его разъяснений применяются и на сегодняшний день.
Интересны пункты 6 и 7 информационного письма
В этих пунктах приводятся две правовые ситуации, когда исковая давность не распространяется на требования по сносу самовольной постройки.
В 2016 году Верховный Суд РФ в обзоре судебной практики № 3 сослался на эти два пункта информационного письма, чем лишний раз подтвердил позицию ВАС РФ.
Суд вправе, но не обязан (немного о применении исковой давности)
Заявить о применении исковой давности можно ещё на стадии подготовки, до рассмотрения по существу.
В этом случае случае заявление рассматривают в предварительном заседании.
Также об истечении срока исковой давности можно заявить на любой стадии разбирательства.
Даже во время судебных прений
В апелляции это возможно только, если коллегия отменила решение и перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
О применении исковой давности заявляет ответчик. Также это вправе сделать третье лицо, но только если в результате удовлетворения иска к нему могут предъявить регрессное требование или требование о возмещении убытков.
Если истец пропустил срок без уважительных причин, суд отказывает в иске только по этой причине, фактические обстоятельства не исследуются — так говорит закон.
Истечение срока исковой давности — самостоятельное и достаточное основание для отказа в иске
По общему правилу суд обязан разрешить ходатайство или заявление после заслушивания мнений участников разбирательства.
Это означает, что получив заявление о применении исковой давности, суд здесь же должен либо отказать в его удовлетворении, либо отказать в иске.
Однако на практике это не так
В большинстве дел суд приобщает заявление к материалам дела (или заносит в протокол), заслушивает мнение участников и продолжает рассматривать дело по существу.
Такое поведение основано на разъяснениях в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года за номером 43.
Согласно этим разъяснениям, при наличии заявления о применении исковой давности и отсутствии основания для восстановления срока, суд вправе отказать в иске только по мотивам истечения срока без исследования обстоятельств.
Формулировка «вправе» даёт суду право выбора — либо отказать, либо продолжить рассмотрение
Сроки о сносе самовольной постройки регламентируются Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014 года. Согласно позиции ВС РФ, срок для осуществления ответчиком сноса определяется непосредственно судебным органом, выносящим решение.
Судебная практика сложилась так, что суды по собственному усмотрению, но на основании предъявленных истцом требований, устанавливают разумный срок для самостоятельного исполнения решения суда.
ВС РФ также дал разъяснение – если ответчик не исполняет решение в соответствующие сроки, суды могут предоставить право истцу совершить самостоятельный снос строения за свой счет, в последующем взыскав понесенные издержки с ответчика. Такая возможность предоставляется истцу только, если он подал соответствующее ходатайство.
В случае непредоставления истцом ходатайства и не осуществлении ответчиком добровольного демонтажа самовольной постройки, к делу могут быть подключены судебные приставы. Порядок их действий и нормативная регламентация процедуры исполнительного производства в данном случае будут совершаться согласно Методическим рекомендациям по исполнению судебных решений о сносе самовольных построек.
Решение суда о сносе самовольной постройки № 2-2888/2017
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08.06.2017г. Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего А.Н. Кузнецова, при секретаре Н.Н. Гончаровой, с участием прокурора Мещеряковой М.В., ответчика Краснянского Д.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора Октябрьского района г. Иркутска в интересах неопределенного круга лиц к Краснянскому Дмитрию Николаевичу, ГСК «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ» о сносе самовольной постройки,
УСТАНОВИЛ:
В обоснование исковых требований истец указал, что Прокуратурой Октябрьского района г. Иркутска, проведена проверка по обращению главного инженера МУП «Водоканал» г. Иркутска ФИО о незаконном строительстве гаражей на водоводе по адресу: Адрес. В ходе проверки установлено, что, земельный участок с кадастровым № площадью …….. га, расположенный по адресу: Адрес, находится в собственности Российской Федерации, передан в постоянное (бессрочное) пользование Федерального государственного учреждения «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации. Земельный участок относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием под эксплуатацию существующих объектов обороны. В соответствии с выпиской из ЕГРП от Дата. ограничение (обременение) права не зарегистрированы. Строительство индивидуальных гаражей по Адрес осуществлялось в соответствии с Приказом начальника Иркутского военного авиационного инженерного училища № от Дата. на основании Постановления мэра г. Иркутска от ……… №. Согласно данному постановлению Иркутскому высшему военно-авиационному инженерному училищу разрешено строительство гаражей в Октябрьском административном округе по Адрес на отведенной ему территории, решением горисполкома № от Дата При этом, застройщик должен разработать проект индивидуальных гаражей, запроектировать инженерное обеспечение и благоустройство участка и согласовать его с Главным управлением архитектуры и градостроительства г. Иркутска; не начинать строительство гаражей до получения разрешения на строительство в госархстройнадзоре; по окончании строительства и сдаче в эксплуатацию зарегистрировать строения в бюро технической инвентаризации. В архиве МУП «БТИ г. Иркутска». Сведений на объекты недвижимого имущества — гаражные боксы №, расположенные по адресу: Адрес, не имеется. Согласно объяснениям председателя Гаражно-строительного кооператива «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ», ФИО строительство гаражей № осуществлялось владельцами самостоятельно. Разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию не выдавалось, права собственности на гаражи не регистрировались. Владельцем гаражного бокса № является член Гаражно-строительного кооператива «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ» Краснянский Д.Н. Правоустанавливающие документы на капитальный гараж № и на земельный участок не представлены.
Согласно информации МУП «Водоканал» г. Иркутска, на территории гаражного кооператива «Товарищество офицеров» ИВВАИУ на вышеуказанном земельном участке расположены водоводы диаметром 400, 1000 мм, построенные в …….. году, которые в настоящее время имеют 100% износ. В Дата году произошла утечка воды на водоводе диаметром …….. мм. На водоводе в месте утечки расположены гаражные боксы № в связи с чем, ремонтные работы не проводятся из-за отсутствия доступа к водоводам, в результате чего происходит дальнейшее разрушение трубопровода. Гаражные боксы построены без согласования с МУП «Водоканал г. Иркутска». Дата. по заявке Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска произведена геодезическая съемка на земельном участке с кадастровым № площадью …….. га, расположенный по адресу: Адрес, на территории гаражного кооператива «Товарищество офицеров». В результате камеральной обработки результатов геодезических измерений установлено, что под гаражным боксом №, площадь которого составляет …….. кв. м., проходит водовод. В соответствии, с п. 12.35 Свода правил СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 28.12.2010 № 820, расстояния по горизонтали (в свету) от ближайших подземных инженерных сетей до зданий и сооружений следует принимать по таблице 15, согласно которой, расстояние по горизонтали (в свету) от водовода до фундаментов зданий и сооружений должно быть 5 метров. Предыдущая редакция Строительных норм и правил СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989г. № 78, также устанавливает аналогичные требования. Кроме того, в силу ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее — строительство) архитектурного объекта (здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства, ландшафтного или садово-паркового искусства, созданные на основе архитектурного проекта), для строительства которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций. В соответствии с п. 7 Положения о государственном архитектурно- строительном надзоре на территории Российской Федерации, утв. Приказом Госстроя РФ от 30.03.1999г. № 76, разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по конкретным объектам выдают органы Госархстройнадзора России. В ходе проверки разрешение на строительство гаражей не представлено. В силу ст. 25 Федерального закона от 17.11.1995г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние. Понятие самовольной постройки, право требования о сносе самовольной постройки в судебном порядке закреплено ст. 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Таким образом, строительство гаражного бокса № на спорном земельном участке осуществлено без соблюдения необходимых процедур согласования и с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Нахождение гаражного бокса на водоводе по Адрес препятствует проведению ремонтных работ водовода, что в случае выхода водовода из строя может повлечь нарушение прав неопределенного круга лиц в виде оставления без водоснабжения.
Прокурор просит суд признать гаражный бокс №, расположенный на земельном участке с кадастровым № площадью …….. га, расположенном по адресу: Адрес на территории Гаражно-строительного кооператива «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ» самовольной постройкой и обязать Краснянского Д.Н. и Гаражно-строительный кооператив «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ» снести гаражный бокс №, самовольно возведенный на земельном участке с кадастровым № площадью …….. га, расположенном по адресу: Адрес на территории Гаражно-строительного кооператива «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ».
В судебном заседании помощник прокурора Октябрьского района г. Иркутска Мещерякова М.В. исковые требования поддержала.
Ответчик Краснянский Д.Н. исковые требования не признал.
Председатель ГСК «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ» ФИО просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Особенности узаконивания постройки
Существует два способа узаконивания самовольно постройки:
- Признание имущественных прав в судебном порядке.
- Досудебное урегулирование посредством «дачной амнистии».
Если возведенное строение не представляет опасности для окружающих и не затрагивает интересов других лиц и муниципалитета, то, скорее всего, органы примут решение в пользу собственника.
Проблем с узакониванием не возникнет при соблюдении некоторых условий:
- земельный участок находится в собственности лица;
- вид разрешенного использования участка допускает возведение строений;
- государство и муниципалитет не выдвигает претензий по отношению к объекту недвижимости.
Следует учитывать, что незаконное возведение строений облагается штрафными санкциями. Кроме того, будет произведен перерасчет налога за последние три года.
Узаконивание постройки в административном порядке, то есть без обращения в суд, подразумевает обращение в муниципалитет. Заявитель должен предоставить пакет документов, заявление на узаконивание. После этого комиссия рассматривает обращение, проверяет лично участок с постройкой и выносит решение – давать разрешение на узаконивание или нет.
При наличии прав собственности на землю, остается лишь узаконить построенный объект на нем. Закон дарит возможность сделать это оперативно по «дачной амнистии», действие которой будет активно до 2020 года.
Каждый гражданин России имеет право на простую регистрацию самовольно возведенных строений в отношении тех, что расположены на участках для определенных задач: под ИЖС, сады, огороды, ведение домашнего хозяйства.
Дачная амнистия касается огромного количества наделов и самовольных строений, возведенных на них. Это не только дачи, но и жилые постройки, бани, гаражи, бараки.
Зарегистрированные юридическим способом самовольные строения становятся объектами недвижимости, которыми владелец сможет распоряжаться по-разному: выставить на продажу, выделить доли, отдать, завещать и так далее.
Регистрация права на строение жилого типа, которая находится на земельном участке с разрешенным применением под ИЖС или личное домашнее хозяйство, заключается в представлении списка документации в организацию Росреестра лично или почте.
Перечень документации:
- паспорт гражданина (с копией),
- доверенность, осмотренная нотариусом, если владелец осуществляет все через представителя,
- документ, подтверждающий право человека на землю (если процесс оформления участка пройден, и сведения о нем хранятся в ЕГРН, то приносить нет необходимости),
- кадастровый паспорт на постройку,
- документация об оплате пошлины.