Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Плюсы и минусы участков с подрядом и без». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земельный наделы без подряда, регистрируются следующим образом, заключается договор купли продажи и в нем указывается только сумма самого участка. Надо знать, что стоимость строительных работ не учитывается и не должна включаться в документы. Все объекты в таких поселках межуются, после чего оформляется договор и только потом происходит регистрация в Росреестре.
Земельный участок с подрядом
Подряд – сделка между заказчиком и застройщиком, в рамках которой по заданию заказчика на участке, принадлежащем застройщику, выполняется возведение частного дома.
Именно таким образом возникают коттеджные поселки – застройщик выкупает у муниципальных органов территорию, на которой строит дома с соблюдением общих правил, в единой архитектурной концепции, по одному или нескольким типовым проектам.
Приобрести участок на этой территории будущий владелец дома может, только заключив с застройщиком договор подряда. Такая форма сделки имеет ряд преимуществ и недостатков. Главным плюсом участков с подрядом является выполнение всех работ на условиях «под ключ» в рамках единого договора.
Участок без подряда: что это такое
Участок земли, взятый вдали от основных коммуникаций, влечет за собой значительные риски и финансовые расходы на обустройство. Однако предлагаемые рынком участки без подряда также, как правило, расположены в зонах массового загородного строительства.
Располагающийся в современном районе участок зачастую окружает хорошо развитая инфраструктура с подъездными дорогами и магазинами.
Справка. Не каждый участок имеет подведенные коммуникации и готов к началу строительства дома или дачи.
Если вы приобретаете территорию, к которой уже подведены основные коммуникации, то это заметно повышает ее привлекательность и гарантирует обеспечение энергетической мощностью.
Покупатель не заключает с подрядчиком договор, поэтому у него больше свободы действий. Он сам для себя решает, как распоряжаться приобретенным участком.
Справка. Зачастую именно творческие личности или люди, желающие возвести дом по индивидуальному плану, приобретают участок без подряда.
Вы можете взять ипотеку на строительство дома под льготную ставку до 8% годовых и построить дом на своей земле. Но в этом случае есть риск затягивания сроков строительства. «Строить можно как с подрядчиком, так и без него. Отличаются немного срок строительства дома и схема выдачи денег траншами. Если вы строите дом самостоятельно, без подрядной организации, есть риск затягивания сроков. Если что-то пойдет не так, вам придется искать новых строителей, например, а время идет. У вас есть всего год, чтобы отчитаться перед банком, что вы построили дом. Если вы не успеваете в этот срок, то банк увеличит вам ставку до рыночной (примерно 12%) и не выведет из кредита вашего поручителя», — пояснила юрист Анна Писанкова.
Участок продается с подрядом
Покупая участок с подрядом, будущий владелец частного дома уже не сможет самостоятельно принимать решения, касающиеся этапов строительства, заложенных в договоре застройщика с подрядчиком. Все эти работы будет выполнять организация, именуемая в договоре подрядчиком.
Коттеджные поселки, где участки продаются только с подрядом, выдержаны в единой архитектурной концепции. Покупатель выбирает предложенные проекты домов, с различной планировкой, но в одном стиле. У него нет возможности использовать свой проект дома, реализовать в нем свои идеи или доверить его строительство сторонней компании, как и строить свой дом самостоятельно. Всем строительством занимается тот, кому доверили подряд на работу.
В свою очередь, подрядчик имеет право возложенные на него обязанности передавать третьим лицам – субподрядчикам. Как это выглядит на практике строительства коттеджного поселка? Девелопер заключает договор с подрядчиком, оплачивает ему объем работ, подрядчик нанимает дорожников, монтажников инженерных сетей и т.д. Для реализации строительных работ по возведению жилых зданий могут наниматься отдельные бригады, организации.
Иногда этот механизм несколько изменяется. Коттежджный поселок строится по одной архитектурной концепции, покупателю предлагается на выбор несколько проектов дома, а строительные работы на своем участке он может заказать сторонней строительной организации. Но возведение дома обязуется проводить только по проекту, предложенному продавцом – застройщиком поселка.
Участок с подрядом — в чем суть
Что означает покупка участка с подрядом и что такое соглашение означает для покупателя, стало ясно, когда застройщики стали отказывать своим клиентам в покупке участков без подряда в коттеджном поселке. Они обосновывали это тем, что соблюдение архитектурного плана и общего стиля застройки, начиная с дизайна домов и заканчивая планировкой общественных зон, является обязательным. По мнению застройщиков, это необходимо для того, чтобы придать поселку в целом более солидный вид и элитный статус. Это необходимо для того, чтобы придать поселку более достойный вид по сравнению с обычными коттеджами и садовыми поселками.
Что такое земля без лодки? По сути, это возврат к традиционному способу совершения сделок с землей. Приобретая участок земли, покупатель получает возможность построить дом по своему выбору в любом населенном пункте, без условий, ранее навязанных застройщиком. Более того, как показывают расчеты, строительство с подрядом обходится дороже, поскольку продавец включает в стоимость таких участков фиксированную премию, чтобы застраховать их (например, на случай несвоевременной продажи). Таким образом, покупая участок с подрядом, покупатель платит за часть другого участка, который никогда ему не будет принадлежать.
Если вы покупаете участок без подряда, вы можете снизить цену выбранного вами участка до 40%. Если вы строите дом самостоятельно, вы также можете контролировать расходы на покупку необходимых строительных материалов и оплату труда строителей.
Если вы не будете пользоваться никакими дополнительными услугами, то сможете сэкономить много денег. Строитель не будет прилагать лишних усилий для покупки строительных материалов. Он просто купит все необходимое в месте, где это быстро и удобно, и добавит стоимость в счет клиента.
Что такое ИЖС без подряда?
ИЖС без подряда – это форма строительства на земельном участке, которая предусматривает возможность владельцу самостоятельно осуществлять строительные работы, без привлечения подрядчиков.
ИЖС без подряда – это альтернативный вариант строительства на индивидуальных жилых участках. Владельцы земельных участков могут самостоятельно управлять строительством своего дома, выбирать подходящих рабочих и закупать строительные материалы.
Преимущества ИЖС без подряда:
- Экономия средств. Избегая затрат на услуги подрядчиков, владелец участка может сэкономить значительную сумму денег.
- Контроль над качеством работ. Возможность самостоятельно выбирать рабочих и контролировать ход работы позволяет владельцу быть уверенным в качестве строительных работ.
- Гибкость в планировании и проектировании. Владелец вольны выбирать проект своего дома и вносить изменения в планировку, в зависимости от своих потребностей и пожеланий.
ИЖС без подряда имеет некоторые особенности:
- Необходимость в обладании строительными навыками или возможности привлечения опытных рабочих.
- Требование к получению соответствующих разрешительных документов для строительства.
- Ответственность за соблюдение строительных норм и правил.
ИЖС без подряда – это возможность для владельцев земельных участков самостоятельно управлять процессом строительства своего дома и получить экономическую выгоду, однако требует определенных знаний и навыков в сфере строительства.
ИЖС без подряда: документация
Для реализации проектов по ИЖС без подряда требуется следующая документация:
- Заявление на получение разрешения на строительство: это официальный документ, который представляет собой обращение застройщика к соответствующим органам власти для получения разрешения на строительство на земельном участке ИЖС.
- План межевания земельного участка: документ, который содержит информацию о предполагаемом разделении земельного участка на отдельные части, с указанием их площади и границ.
- Технический паспорт земельного участка: документ, который содержит информацию о технических характеристиках земельного участка, включая его площадь, границы и разрешенное использование.
- Проектная документация: включает в себя архитектурные и конструктивные планы будущего здания, расчеты и сметы на строительство, а также инженерные системы.
- Согласования и разрешительные документы: в зависимости от конкретного проекта, могут потребоваться разрешения на подключение к коммунальным сетям, согласования с архитектурными и строительными организациями, экологические и санитарно-эпидемиологические заключения и т.д.
При подготовке документации необходимо учитывать законодательные и нормативные акты, регламентирующие строительство на землях ИЖС без подряда. Кроме того, требуется соблюдать государственные строительные нормы и правила (СНиПы) и местные строительные нормы (МСН).
Наличие необходимой документации позволяет получить разрешение на строительство, а также обеспечивает законность и безопасность проекта.
Что значит участок (земля) без подряда
Сравнительно недавно на рынке загородной недвижимости получили применение и распространение такие понятия, как участки с подрядом и
участки без подряда.
Подряд, или договор подряда, ─ это сделка, по условиям которой подрядчик (или одна сторона) берет на себя обязательство выполнить определенные виды работ по заданию заказчика (другой стороны) и сдать ему их результат. Заказчик же обязуется принять и оплатить результат работы. Договор подряда – одно из
старейших гражданско-правовых соглашений. Известен он был еще римскому праву и рассматривался как разновидность договора найма.
Эти термины вошли в обиход с подачи застройщиков коттеджных поселков. Их значение достаточно простое. Купить участок с подрядом ─ обозначает то, что при сделке купли-продажи заключается обязательный дополнительный документ – договор с застройщиком (продавцом участков в данном поселке) на строительство здания по его проекту и архитектурному плану его же силами. Оплата на
строительство поступает от покупателя.
Это новшество появилось на рынке загородной недвижимости всего несколько лет назад. Еще сравнительно недавно продажа земельных участков по всем регионам совершалась без подряда. Человек приобретал участок и занимался строительством дома на нем самостоятельно. Выбирал проект по своему вкусу, закупал необходимые для застройки материалы, нанимал строителей и
лично контролировал процесс.
Сам решал и проблемы с подводом коммуникаций к участку. Этот подход долгое время считался единственным и был всем очень привычен, поэтому люди, которые впервые за долгое время решили приобрести землю, несколько теряются в выборе.
Что значит участок с подрядом и участок без подряда, какой вариант выбрать?
Что такое участок с подрядом
Теперь рассмотрим подробнее участки земли с подрядом. Данное определение подразумевает участки, на которых планируется строительство, заблаговременно оговоренное застройщиком. Собственно, именно на подрядчике и лежит весь комплекс строительных мероприятий.
Какие преимущества есть у участка с подрядом. Прежде всего, вам не нужно тратить время и силы на организацию строительного процесса, выбирать план дома, собирать бумаги и подключать коммуникации.
Все это за вас уже сделал подрядчик. Соответственно, оплата за выполнение комплекса данных мероприятий добавляется к окончательной стоимости покупки. В этом же заключается и второй плюс.
Участок без подряда — плюсы и минусы покупки
Приобретая участок с подрядом, покупатель точно уверен, что ему не придется самостоятельно решать проблемы с подводом коммуникаций или разбираться с недобросовестными строителями. Все эти дела решает подрядчик. Но и тип сооружения, которое будет возведено на участке, также устанавливает подрядчик. У покупателя не будет возможности выбрать домик по своему вкусу. Такой вариант сделки будет удобным, если у покупателя нет свободного времени заниматься проблемами строительства и контролировать строительный процесс, и нет особых пожеланий в планировке дома.
Покупка участка без подряда более выгодна по цене, и очень часто люди приобретают участки без определенной цели, по принципу «чтобы был», с возможной продажей впоследствии или для того чтобы подарить кому-то. И тогда уже новый хозяин решит, какой тип сооружения будет возводиться и на каких условиях.
Участки под ИЖС без подряда: недостатки
К недостаткам продажи такого объекта, как участок без подряда, следует отнести большую вероятность затянутости проекта, когда ваш дом будет уже построен, а сосед еще не начал стройку. У застройщиков все распланировано, им просто не выгодно строить ваш дом вечно: гораздо дешевле будет дом быстро сдать и перейти к новому объекту. Самостоятельный процесс строительства и контроля загородного дома отнимает много времени и сил у неопытного покупателя, а ведь это такая сфера, где требуется быть максимально внимательным и осторожным.
Так как проекты зданий не согласуются с девелопером, то вокруг вас также будет идти неконтролируемое строительство. Возможно, кто-то построит огромный дворец, а кто-то обойдется небольшой избушкой. Такая неоднородность поселков без подрядов не всегда красит место, и некоторые отказываются от участков без подряда эконом класса именно по этой причине: отсутствие единой архитектурной и дизайнерской концепции. С другой стороны в поселке с подрядом стройка тоже может растянуться из-за того, что спрос на такие поселки ниже, чем на поселки с участками без подряда.
Посмотреть на участок
Зимой из-за снега тяжело понять, насколько участок ровный, а уклон в несколько градусов увеличит стоимость фундамента. Поэтому советую ездить на просмотр летом. Если участок понравился, лучше приехать еще раз без менеджера, чтобы никто не давил и можно было без проблем погулять по окрестностям и пообщаться с теми, кто уже живет в поселке. Вот на что рекомендую обратить внимание.
Почва. На глине или песке нельзя развести огород, а плодовые деревья будут чахнуть. Придется снимать верхний слой земли экскаватором и завозить плодородный грунт. Это лишние расходы.
Грунтовые воды. Если они близко от поверхности, то понадобится укреплять фундамент, чтобы стены не трескались. Если глубоко — скважина для воды обойдется дороже. Геологическую разведку на участке проводить дорого, но стоит поинтересоваться у соседей, как у них обстоят дела с грунтовыми водами.
Категория земель и вид разрешенного использования. Легально построить жилой дом, в котором можно прописаться, разрешено только на земле для индивидуального жилищного строительства. Узнать назначение участка можно на сайте Росреестра.
Водоемы. Летом у воды собираются любители шашлыков и громкой музыки, а также любители человеческой крови — комары.
Неприятные запахи. Мы гуляли по окрестностям, чтобы узнать, нет ли рядом источников неприятных запахов: свалки, свинофермы или секретного химического комбината. Имеет смысл полетать над картой в режиме спутника и посмотреть, что есть неподалеку.
Преимущества и недостатки наделов без подряда
Если покупатель приобретает участок без одновременного заключения договора на возведение коттеджа, то это гарантирует ему отсутствие ограничений по строительству. Человек сможет самостоятельно разработать проект будущего дома, определить материалы и другие параметры объекта. Еще один плюс – экономия. Стоимость земли без подряда существенно ниже.
После покупки владелец участка может осуществлять возведение объекта, как собственными силами, так и с привлечением строительной бригады. Никто не ограничивает хозяина территории в сроках начала и окончания строительных работ.
Также покупка участка без подряда полностью исключает риск банкротства строительной компании, так как человек оплачивает только стоимость земельной территории, без оплаты обязательств по строительным работам.
Но у покупки такого участка существует и ряд недостатков:
- владельцу нужно обладать хорошими организаторскими способностями и знаниями в сфере строительства, чтобы осуществить все этапы строительства;
- хозяину земли придется самостоятельно согласовывать проект и оформлять другие сопутствующие документы, а также контролировать соблюдение сроков и качество строительства;
- собственник может не учесть рост цен на строительные материалы и потратить на возведение объекта гораздо больше денег, чем при покупке надела с подрядом.
Плюсы и минусы земли с подрядом
К положительным моментам заключения договора на покупку земли с подрядом относятся:
- единый архитектурный образ всего коттеджного поселка;
- покупателю заранее известна полная стоимость объекта;
- существует четкий срок окончания строительных работ;
- отсутствие растянутого на несколько лет строительства на соседних землях;
- вопросы по подключению объекта к коммунальным сетям решает строительная компания;
- оформление документации возложено на подрядную организацию.
Под оформлением документации подразумевается получение документов, сопровождающих все стадии возведения, от получения разрешения на строительство и до ввода объекта в эксплуатацию.
Среди минусов приобретения земельного надела с подрядом выделяют:
- высокая цена участка;
- ограниченный выбор проектов жилых домов;
- отсутствие возможности внести серьезные коррективы в архитектурный облик объекта.
Также существует риск банкротства строительной организации. То есть покупатель может остаться без денег и не получить жилой дом, предусмотренный условиями договора.