Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рефинансирование ипотеки в другом банке в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После начала военной операции на Украине банки предлагают рефинансировать любые кредитные продукты крайне неохотно. И делают это по уже куда более высоким ставкам, чем те, которые были в ходу еще до 1 марта 2022 года. Причина — в резком росте ставки рефинансирования Банка России, которая сразу после начала спецоперации выросла до 20% годовых.
Почему в 2022 году рефинансировать ипотеку практически нереально
И хотя ставка постепенно снижается, на уровень «до 24 февраля» ставки по кредитам, а, соответственно, и по рефинансированию, не вернутся еще долго. Так, Сбербанк предлагает рефинансирование под ставку от 13,9% годовых, хотя еще недавно ставка была «от 5,9%».
А на сайте ВТБ в разделе о рефинансировании сказано, что «с 28.02.2022 временно приостановлен приём заявок на рефинансирование ипотеки, за исключением рефинансирования для семей с детьми с господдержкой». Специализированный государственный ипотечный банк — Дом.рф — предлагает рефинансирование от 16,1%.
Получается, что ипотечные кредиты, взятые ранее в расчете на тот факт, что ставка будет снижаться, сейчас выгоднее платить по старой ставке, чем по вновь предлагаемой.
Зачем банку снижать ставку, если можно сбивать деньги за каждый день просрочки?
Рефинансирование предполагает снижение ставки, оформление нового договора под низкий процент, иногда — на большие суммы. Зачем это банкам, которые нацелены на получение прибыли?
На самом деле выбивание процентов — не совсем удобное мероприятие. Оно требует от банка ресурсов на организацию этого процесса, а при начале неплатежей по кредитам — на привлечения коллекторов, а потом — расходов на судебные издержки. Так, шаг за шагом, накапливается серьезная сумма расходов.
Поэтому банки при оценке рисков предпочитают выбрать предоставление льготных услуг вроде реструктуризации. Но вот с рефинансированием немного другая история: причины щедрости кроются в желании сохранить клиентов.
Банки в своей деятельности ориентируются на таблицы расчета рентабельности и размер учетной ставки ЦБ. Например, если ставка сейчас составляет 6,5%, то банк сможет максимально снизить ставку по кредитам до примерно такого значения. Но не меньше. А когда ставка поднимается, то поднимаются и процентные ставки по ипотечным кредитам.
В итоге получается следующее: человек, допустим, в 2015 году оформляет ипотеку под 14,5% годовых. В первые годы он стабильно выплачивает ее по указанной ставке. И вот сейчас у банка, на фоне снижения ставки ЦБ, появляется возможность предложить кредитование под 10% годовых. Если он это не сделает, то клиенту предложат рефинансирование сторонние банки. А терять надежных заемщиков на пустом месте никто не хочет.
Как оформляется такое рефинансирование? Клиент обращается в свой или в сторонний банк и подает заявку на оформление рефинансирования. Оценивается его остаток по ипотеке, финансовые возможности, затем банк выносит решение.
Каковы затраты на рефинансирование
Его оформление состоит из расходов по оценке залоговой недвижимости под ипотечный кредит (около 3-4,5 тысяч руб.), страховки и оплаты госпошлины (на момент публикации статьи – 1000 руб.) за регистрацию новой ипотеки. Эти затраты будут полностью компенсированы за полгода сэкономленными на меньшем аннуитете деньгами. Прежний кредитор должен выдать справки по остатку ипотечного долга, характеру погашения кредита и реквизитам погашения долгового обязательства бесплатно.
После оформления нового страхового договора на ипотеку заемщик вправе частично возвратить себе страховую премию по факту досрочного расторжения соглашения о страховке по прежнему договору. Поэтому новая страховка будет ненамного отличаться от страховых взносов, вносимых на условиях старого договора.
Нужно учитывать, что в период оформления залогового обременения на квартиру для нового ипотечного кредитора будут действовать повышенные проценты по обслуживанию кредита – обычно 1,5-2 п.п. сверх договорной ставки. Переоформление залоговой недвижимости занимает до 2-х месяцев, соответственно повышенная ставка также будет применяться не дольше двухмесячного срока.
Как рефинансировать ипотеку
Процедура рефинансирования в текущем банке и с переходом в новый примерно одинаковая. В первом случае она чуть проще за счет меньшей бумажной волокиты. При переходе в другой банк нужно предварительно уведомить об этом текущего кредитора и уточнить, можно ли будет погасить таким образом ссуду досрочно.
Рефинансирование оформляется пошагово за четыре этапа:
- Подача предварительной заявки. Ее можно оформить в отделении или онлайн, ответ обычно приходит за 2-5 дней. Одобренная заявка действует 2-3 месяца, в течение которых фиксируется ставка.
- Сбор пакета документов. В него входят бумаги на заемщика/созаемщиков/поручителей, по рефинансируемому кредиту, залоговой недвижимости.
- Получение денег на погашение старой ипотеки. Для этого оформляется новый кредитный договор – либо в том же, либо в другом банке.
- Переоформление ипотеки. На этом этапе заемщик закрывает старую ипотеку и заключает новый договор залога квартиры.
Какие расходы могут быть при рефинансировании
Перекредитование в подавляющем большинстве банков является бесплатной услугой, не требующей оплаты комиссий. Однако определенные расходы при рефинансировании заемщику все же придется понести. В большинстве своем они касаются оплаты страховки, затрат при сборе документов, госпошлин.
Примерный список возможных расходов при рефинансировании ипотеки выглядит так:
|
Расходы |
Примерная стоимость |
|
Страхование жизни и здоровья заемщика, объекта залога |
7 000–30 000 руб. за год |
|
Повышенная ставка с момента выдачи кредита до регистрации залога (1-2 месяца) |
+ 1-2% |
|
Оценка стоимости недвижимости |
2 000–7 500 руб. |
|
Госпошлина за регистрацию прав залогодержателя на нового кредитора в Росреестре |
2 000 руб. |
|
Государственная регистрация ипотеки в Росреестре |
1 000 руб. |
|
Выписка из ЕГРН |
350–870 руб. |
Банки рефинансирования ипотеки под 6 процентов
Есть банки, которым доступно только кредитование, но не рефинансирование под 6 процентов. Ниже представлены кредитные организации, наиболее распространенные в нашей стране, которым доступно кредитование по льготной ставке.
| Наименование кредитной организации | Кредитование | Рефинансирование |
|---|---|---|
| ВТБ | Разрешено | Разрешено |
| Сбербанк | Разрешено | Разрешено |
| Промсвязьбанк | Разрешено | Услуга отсутствует |
| Газпромбанк | Разрешено | Разрешено |
| Россельхозбанк | Разрешено | Разрешено |
| Открытие | Услуга отсутствует | Услуга отсутствует |
| Совкомбанк | Разрешено | Услуга отсутствует |
| АО Дом.РФ и АО «Банк ДОМ.РФ» | Разрешено | Разрешено |
АИжК и партнеры уже взяли в оборот программу и с успехом не только кредитуют новых клиентом, но и рассматривают рефинансирование по старым кредитным договорам. Также некоторые банки самостоятельно снижают процентную ставку до 5%.
Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки? Что делать в таком случае?
Банк может отказать в рефинансировании в тех же случаях, что и при оформлении обычной ипотеки. Рассмотрим наиболее частые причины:
-
Отрицательная кредитная история
Первое, на что обращают внимание банковские работники при оформлении ипотеки – это кредитная история. Наличие просрочек и неоплаченных задолженностей по кредитам (особенности по ипотеке, которую вы планируете рефинансировать) может стать веским основанием для того, чтобы отклонить заявку на перекредитование;
-
Недостаточный уровень доходов
При принятии решения о возможности выдачи нового кредита банки всегда анализируют доходы и расходы потенциального клиента. Во внимание принимается не только уровень заработной платы, но и наличие у заемщика потребительских кредитов и других финансовых обязательств (например, обязанности платить алименты или содержать иждивенцев).
Если банк посчитает, что заемщик не сможет обслуживать ипотеку, с большой долей вероятности последует отказ. Для того, чтобы избежать необоснованных решений, следует предоставить в банк максимальное количество информации о своих доходах (в частности, для этих целей вполне подойдет справка о доходах, которую можно получить у работодателя);
-
Незаконные перепланировки в квартире
При рефинансировании ипотеки квартира переходит в залог к новому банку и является гарантией того, что кредит будет выплачен. По этой причине кредитная организация заинтересована в том, чтобы недвижимость не имела незаконных перепланировок, которые могут отразиться на стоимости жилья.
Брали ипотеку в Сбербанке в 2014 году на квартиру в строящемся доме. Под 14,25%, пока идет стройка и 13,25% после ввода дома. Два года платили, радуясь, что успели до роста ставок, а потом стали печалиться.
К концу 2016 года наша ставка стала казаться уже космической. Исследовали гору предложений банков и остановились на «Абсолют Банке». Тогда он предлагал отличные условия – 11,25% вместо наших 13,25% годовых. Ежемесячный платеж тем самым снижался на 4300 рублей с учетом сохранения срока кредита. Схватили калькулятор и посчитали, что выгадаем больше 885 тысяч за оставшиеся годы.
Но вскоре осознали, что будут и дополнительные траты. В новом банке нам пришлось страховать не только квартиру, но и жизнь и здоровье. Это плюс 10,3 тысячи рублей в год. Утешило только то, что в Сбере платили 7600 в год за страховку, разница не слишком велика. Дополнительно заплатили за оценку 2500 рублей, за выписку из ЕГРН 300 рублей и госпошлину за перерегистрацию 668 рублей за двоих. Но даже за вычетом расходов выгадали больше 830 тысяч, а ежемесячный платеж стал хоть и ненамного, но менее напряжным.
Какую ипотеку можно рефинансировать?
Подвергаться рефинансированию могут не все ипотечные кредиты. К таким кредитам предъявляется ряд требований:
- У клиента должна отсутствовать текущая просроченная задолженность, а ежемесячный платеж по кредиту должен своевременно оплачиваться в течение, как минимум последних 12-ти месяцев. Банки очень строго следят за этим, и наличие даже мелких просрочек может повлиять на решение;
- В каждом финансовом учреждении свои условия по этой программе. Некоторые банки выставляют ограничения по сумме перекредитования. А другие компании определяют срок, ранее которого переоформлять договор нельзя;
- Не удастся рефинансировать кредит, по которому осталось платить менее 3-х месяцев;
- Банк откажет в переоформлении договора на новых условиях тем клиентам, у которых уже была реструктуризация задолженности.
Справка от предыдущего банка
И теперь самое главное! Как только для вас закончилась процедура оформления рефинансирования ипотеки с новым банком, обязательно запросите в предыдущем банке справку о закрытии в нем ипотечного кредита.
По умолчанию банк не обязан предлагать и выдавать такие документы, но по вашему требованию банк обязан предоставить справку об отсутствии задолженности по ипотеке, либо предоставить информацию о непогашенном остатке.
В этом случае вы будете знать, что при рефинансировании долг по ипотеке в предыдущем банке был закрыт полностью. А так же, вы будете спокойны, что в будущем у вас не будет неожиданных неприятных «сюрпризов», в случае каких-либо ошибок оформления, расчетов и платежей, и как следствие, накопленных пеней и процентов в случае возможного непогашенного остатка по кредиту.
Условия, проценты и банки
| Банк | Ставка, % от |
|---|---|
| Альфа банк | 8,99 |
| Газпромбанк | 8,9 |
| Абсалютбанк | 8,74 |
| Возрождение | 8,25 |
| Банк Открытие | 8,4 |
| ВТБ | 8,5 |
| Уралсиб | 8,99 |
| Сбербанк | 8,5 |
| Райффайзенбанк | 8,99 |
| Россельхозбанк | 8,5 |
| ДОМ.РФ | 7,6 |
| Ак Барс | 8,9 |
| Промсвязьбанк | 8,5 |
| Транскапиталбанк | 9,49 |
Есть ли нюансы для физических и юридических лиц?
При перекредитовании физических и юридических лиц предусмотрены разные условия. Будет нужен другой список документов, изменится лимит кредитования и минимальные суммы кредита, могут отличаться и максимальные сроки выплаты задолженности (для компаний они более короткие, чем для обычных граждан).
Отличия требований к заемщику в банке, где была взята ипотека:
- для физлиц нужна справка о доходах, а для юрлиц – налоговая отчетность;
- выдвигаются другие требования к платежеспособности клиента (для юрлиц важно отсутствие убытков, а для граждан – наличие стабильных доходов от основного места работы);
- требуемый трудовой стаж физлица один год, а для компании важен опыт безубыточной деятельности в течение нескольких лет.
Сама же процедура перекредитования отличается мало. Для заемщиков физических и юридических лиц обязательно заполнение заявления, а также предоставление нужного пакета документов. В случае одобрения заявки будут изменены условия кредитования в том же банке, но для этого нужны веские причины (например, проблемы с оплатой кредита и пр.).
Отличия при рефинансировании ипотеки другого банка:
- Для юрлиц потребуются:
- документы, подтверждающие полномочия руководителя;
- нотариальные копии устава;
- свидетельства о регистрации;
- свидетельства о постановке на налоговый учет;
- Для физлиц достаточно справки о доходах.
- Госпошлина за регистрацию ипотеки: для физических лиц – 2 тыс. руб., для юрлиц — 22 тыс. руб.
Остальные условия рефинансирования те же: заемщик (физическое или юридическое лицо) оставляет заявку и комплект документов, если банк готов принять его в качестве клиента, то подписывается договор рефинансирования, ипотеки и происходит закрытие старой задолженности и открытие нового кредита по более низкой ставке.
Отдельных документов потребует переоформление по программе господдержки. Так называемая «детская ипотека»: если где-то с января 2018-го по декабрь 2022-го у вас в семье случилось счастливое пополнение вторым или третьим ребенком, вы можете платить по кредиту всего 6 % годовых. Но только пока ребенку не исполнится три года. Действует это так: вы платите пониженную ставку, а государство компенсирует банку разницу между этими 6 % и вашей основной ставкой (например, 11 %). Когда второму ребенку исполняется три года, волшебство заканчивается, карета превращается в тыкву, а процентная ставка возвращается на прежнюю высоту. Если вы, конечно, не успеете родить третьего ребенка.