Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец иска о разделе ипотечной квартиры и правила заполнения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде всего, когда на повестке дня стоит спор по имуществу в ипотеке, то важно внимательно прочитать все пункты договора, подписанного с банком и не только. Ведь развод может затронуть и отношения по страховке жилья, взятого на условиях кредитования.
Уделяем внимание правильному изучению документов
Абсолютно не исключено, что переоформление страхового полиса на нового ответственного пользователя повлечет за собой дополнительные финансовые расходы. При таких обстоятельствах нужно быть готовым к дополнительным тратам. В любом случае вопрос с имуществом в ипотеке требует ответственного подхода.
И все допустимые варианты раздела недвижимости в ипотеке при разводе желательно просчитать не только с точки зрения финансовых возможностей каждого из супругов, но и всех правовых тонкостей. Они содержатся как в Семейном кодексе, так и в законодательстве по ипотеке. Кроме того, на помощь может прийти и актуальная на текущий момент судебная практика.
Судебные споры по общему имуществу между супругами это всегда длительный процесс. Тем более, когда дело касается недвижимости. Поэтому судьбу квартиры в ипотеке с материнским капиталом желательно определить до стадии судебного разбирательства.
Кому достанется ипотечная квартира при разводе
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе:
- Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
- Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
- При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе.
- Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
- Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
- Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.
Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.
Имущество, приобретенное в браке
Заключение брака является юридическим фактом, наступление которого несет определенные правовые последствия. По общему правилу квартира или иное имущество, приобретенное супругами, считается совместной собственностью. При этом не имеет значения, на кого это имущество оформлено.
Важно знать: в соответствии с гражданским законодательством, по соглашению супругов квартира может быть приобретена в долевую собственность с определением доли для каждого супруга.
В ином случае недвижимость, купленная в браке, при разводе делится между супругами пополам. Если один из супругов захочет по своему усмотрению распорядиться собственностью, на это необходимо согласие другого супруга.
В случае, если сделка с общей собственностью подлежит государственной регистрации, согласие супруга должно быть оформлено в нотариальной форме.
Раздел ипотечной квартиры при разводе
Ипотечный кредит – это то, что связывает супругов даже в случае их развода. Особенность такого кредита заключается в том, что его берут на длительный срок, иногда исчисляемый десятилетиями.
За время погашения ипотечных платежей супруги могут принять решение расторгнуть брак, но в условиях наличия квартиры, взятой в ипотеку, сделать это будет не просто.
Важно знать: платежи за квартиру, купленной в ипотеку, даже если она оформлена на одного из супругов, должны платить оба супруга.
По общему правилу ипотечный кредит в случае развода делится пополам между супругами, если иное не установлено брачным договором.
Для этого выделяются доли в квартире и заключается отдельный ипотечный договор с каждым из бывших супругов. При этом банком могут быть пересмотрена сумма ежемесячного ипотечного платежа в зависимости от уровня дохода супруга.
Если один из супругов при разводе решает отказаться от ипотечной квартиры в пользу другого, он имеет право требовать возмещение уплаченных сумм по ипотечному кредиту за эту квартиру.
В таком случае супруг перестает платить за квартиру, приобретенную в ипотеку во время брака, а с другим супругом может быть заключен новый ипотечный договор.
Бывшие супруги вправе продать квартиру, взятую в ипотеку. В этом случае они сначала находят покупателя, оформляют сделку купли-продажи, закрывают ипотеку и потом делят оставшиеся денежные средства в ровных долях.
Ипотека при разводе супругов с детьми
Наличие в семье несовершеннолетних детей серьезно влияет на процедуру разделения ипотеки и недвижимости при разводе мужа и жены. Бо́льшую часть получает родитель, с которым остается маленький ребенок. При этом вне зависимости от количества детей в семье, при делении ипотечного жилья по закону должны быть соблюдены права всех несовершеннолетних, то есть дети должны получить доли и быть прописаны на жилплощади. Недвижимость можно разделить между супругами, только если она имеет несколько комнат. Маленькая однокомнатная квартира остается жене с ребенком, так как жилплощадь не может быть поделена на доли. Мужу возмещается компенсация в виде части стоимости объекта.
Какие еще могут быть варианты раздела имущества по ипотеке при разводе супругов с детьми:
-
При отказе бывшего супруга от доли в квартире в пользу ребенка банки соглашаются переоформить невыплаченную задолженность на жену только при условии, что ее платежеспособность позволяет вносить ежемесячные платежи. При отсутствии финансовых возможностей муж остается в числе созаемщиков.
-
При нахождении женщины в декрете, наличии инвалидности или временной нетрудоспособности банковская организация может позволить снизить размер ежемесячных платежей.
-
После развода и раздела ипотеки мама вправе направить материнский капитал на частичное погашение займа. Однако распоряжаться своей долей она не может до полного закрытия бывшим супругом оставшейся части кредита.
-
После появления ребенка семья может направить полученные средства на первоначальный взнос или частичное погашение долга. При этом по закону родители обязаны сделать несовершеннолетнего одним из собственников ипотечной квартиры. При разводе доля отца или матери, оставшейся ребенком, будет увеличена за счет детской. Долг перед банком, как показывает практика, делится между родителями поровну.
Раздел ипотечного имущества при расторжении брака
Большая часть современного населения, а особенно молодых семей, приобретает жилье в ипотеку, с использованием заемных средств.
Ипотека является видом залога, при котором недвижимое имущество остается в собственности должника, при этом последний вправе владеть и пользоваться таким имуществом, а кредитор, в случае неисполнения должником своих обязанностей, вправе получить удовлетворение своих требований за счет реализации данного имущества.
В рамках современных реалий такой способ приобретения жилья становится все более популярным, так как несмотря на переплаты по процентам, граждане могут позволить себе в кратчайшие сроки обзавестись собственным, хоть и обремененным, жильем, тогда как оплата всей стоимости квартиры представляется возможной лишь единицам, к которым редко относятся молодые семьи.
Однако статистика неутешительна – большинство браков расторгается. И, соответственно, возникает вопрос, как делить приобретенное в браке имущество.
В силу статьи 256 Гражданского кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором не установлен иной режим данного имущества.
Часть 1 статьи 33 Семейного кодекса РФ также содержит положение о том, что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.
Законный режим действует, если брачным договором не установлено иное.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Согласно пункту 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению.
Таким образом, при отсутствии обременений на имущество и наличии договоренностей между супругами, вопрос решается просто — планирующие развод или разведенные супруги подписывают соглашение о разделе имущества, с которым (при разделе недвижимого имущества) обращаются в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество для внесения изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав.
При наличии спора между супругами вопрос решается в судебном порядке и внесение изменений в Единый государственный реестр прав осуществляется уже на основании вступившего в силу судебного акта.
Однако как быть, если разделу подлежит недвижимое имущество, обремененное ипотекой? Ведь в данном случае, в соответствии с пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса РФ разделу подлежит не только совместное имущество, но и совместные долги супругов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ перевод долга допускается лишь с согласия кредитора, в случае с ипотекой – банка или иной кредитной организации. Но большинство заемщиков, направляя согласованные между собой заявления о разделе имущества и переводе долга, часто получают отказ кредитора по такому заявлению в разделе имущества и изменении кредитного договора.
Попытки произвести раздел имущества с одновременным разделом долга в судебном порядке при отсутствии согласия кредитора также не приводят к успеху.
Продажа квартиры с целью выплаты остатка по ипотеке
Нередки такие ситуации, когда пара-созаемщики, не могут мирно урегулировать вопрос, кто дальше будет выплачивать ипотеку после развода, а у главного заемщика нет финансовой возможности самостоятельно это делать. Либо банк не соглашается перевести долг на одного из супругов. Тогда остается еще один выход – это продажа залоговой квартиры.
После совершения сделки можно будет полностью погасить ипотечный кредит, а оставшиеся средства поделить между собой. Даже несмотря на частые высказывания супругов, что жалко продавать или негде потом будет жить, это является чуть ли не единственным выходом из сложившейся ситуации.
Но и здесь имеются определенные минусы:
- Для совершения сделки купли-продажи ипотечной квартиры при разводе потребуется согласие кредитора и не всегда его так легко получить. Это обусловлено тем, что при преждевременной продаже квартиры банк теряет проценты.
- Затруднительно отыскать покупателя, который бы пожелал приобрести недвижимость, находящуюся под залогом.
- Ипотечную квартиру приходится продавать по сниженной цене, поскольку она с обременением. А если предоставить продажу банку, то цена будет еще ниже – он заинтересован только в возврате суммы задолженности.
Таким образом, если банк даст согласие на продажу ипотечной квартиры при разводе, нужно найти покупателя. Затем им производится выплата оставшегося долга по ипотеке. После чего надо подождать, пока с жилплощади будут сняты ограничения.
Добровольное соглашение
Муж с женой могут разделить совместное имущество самостоятельно с помощью заключения письменного соглашения. Такое соглашение может заключаться как во время брака, так и после развода. Документ требует нотариального удостоверения.
Данное соглашение является добровольным и составляется супругами (самостоятельно или с помощью юриста). Его не стоит путать с мирным договором о разделе имущества,находящегося в совместной собственности, который составляется в ходе судебного разбирательства.
Пункты, которые включает в себя соглашение:
- Дата и место составления документа.
- Сведения о сторонах.
- Указание, в каких отношениях стороны находятся на данный момент, реквизиты свидетельства о браке и его расторжении.
- Перечень имущества и долговых обязательств, которые супруги хотят разделить.
- Детальные сведения об ипотечной квартире: адрес, площадь, количество комнат и др.
- Реквизиты документов, устанавливающих право собственности (если они есть).
- Данные договора купли-продажи.
- Порядок раздела собственности.
- Номер и дата ипотечного договора.
- Стоимость кредита, дата погашения, кто будет погашать кредит.
- Порядок раздела долга.
- Указание, когда соглашение вступает в силу. Если дата не указана, соглашение вступает в силу после подписания документа.
- Ответственность в случае нарушения условий соглашения.
- Количество экземпляров и место их хранения. Обычно их три: по одному для сторон и один для нотариуса.
- Порядок разрешения спорных вопросов и возможность внесения изменений.
- Подписи сторон.
Если ипотека оформлена до брака
При первом взгляде на ситуацию, кажется, что если один супруг оформил ипотеку еще до закрепления отношений, жилье, несомненно, должно принадлежать ему. Вроде и в Семейном кодексе можно найти подтверждающее такой взгляд положение – нормы ст. 36 статьи говорят об отнесении всего, нажитого до брака, к категории личного имущества супруга, то есть неделимого при расторжении уз.
ВАЖНО: Это справедливо лишь для ситуаций, когда супруг полноценно стал собственником жилища до брака, в противном же случае погашение ипотечных обязательств осуществляется супругами обоюдно – то есть из совместного бюджета. В ситуации, когда, к примеру, супруга не работала в период совместного проживания и погашения ипотечных обязательств, она все равно (чему подтверждением являются положения 34 статьи кодекса) может требовать:
- часть жилья;
- компенсации платежей по ипотеке в определенной части.
От того, на кого и как был оформлен кредитный договор, зависит, как будет происходить раздел ипотечной квартиры при разводе.
Существует несколько распространенных способов оформления кредитного займа:
- Муж и жена брали кредит на жилье вместе, недвижимость является их совместно нажитым имуществом, поэтому нести ответственность по кредитным обязательствам они будут сообща.
- Ипотеку брал один из супругов, но второй выступал поручителем и давал согласие на подписание договора. Второй супруг будет нести ответственность по обязательствам только в случае непогашения всего кредита на момент развода.
- Если финансовый заем был взят до брака, погашать его придется только тому супругу, на кого был оформлен кредит.
- Ипотека оформлена только на мужа или жену, а между супругами заключен брачный договор. После расторжения брака условия раздела будут соответствовать указанным в этом контракте.
- Кредит оформлялся на обоих супругов, находящихся в гражданском браке. После расставания они оба должны будут отвечать по долгам.
Ипотечная недвижимость приобретена в браке
Иначе обстоит дело с разделом после развода квартиры в ипотеке, купленной в браке. При таком кредитовании обычно муж и жена имеют одинаковые права на жилье и несут общую ответственность по кредитным обязательствам. Если супруги приняли решение расстаться, желательно решить вопрос раздела мирным путем. Большую популярность приобретает добровольное соглашение, которое поможет супругам избежать судебных исков и разбирательств, финансовых просрочек по выплате кредита.
Существует несколько способов, как поделить ипотечную квартиру мирным путем:
- Муж и жена могут принять решение о погашении в дальнейшем ипотеки в равных долях.
- Одна сторона может отказаться от своей доли квартиры в пользу второй стороны, получив денежную компенсацию от половины уже выплаченной стоимости.
- С разрешения банка супруги могут продать квартиру, погасить имеющийся кредит, а остальную сумму разделить поровну.
- Стороны находят денежные средства, полностью погашают долг перед банком, а затем приступают к продаже уже собственной недвижимости.
Делится ли квартира, приобретенная по НИС при разводе
Делится ли квартира по военной ипотеке при разводе супругов? Действующее российское законодательство допускает раздел любого имущества, купленного мужем и женой за счет совместных средств, например за счет заработной платы, доходов от предпринимательской или интеллектуальной деятельности.
Также, в состав делимой при расторжении брака собственности входят денежные средства, полученные в качестве социальной помощи, не имеющей целевого назначения.
Исходя из норм действующего семейного законодательства, можно сделать вывод о том, что по общим правилам, квартира, купленная по программе НИС, не может быть поделена при разводе. На это есть несколько причин:
- во-первых, рассматриваемый жилищный кредит приравнивается к материальной помощи определенным категориям граждан, которая имеет целевое назначение – приобретение недвижимости;
- во-вторых, стать участником НИС может лишь тот человек, который проходит службу в ВС России по контракту;
- в-третьих, после приобретения квартиры до полного погашения обязательств на нее накладываются обременения в пользу банка и жилищного Департамента Минобороны РФ.
Может ли повлиять развод на условия договора ипотечного кредитования.
В договоре ипотеки присутствуют две стороны — заемщик (-ки) и кредитная организация – банк.
При наличии согласия всех сторон договора — любые условия могут изменяться.
Развод не является безусловным основанием к изменению условий ипотечного кредитования и не относится к форс-мажорным обстоятельствам, позволяющим не выполнять условия договора.
При расторжении брака, каждый из супругов должен продолжать выполнять условия договора. Обычно, при заключении договора ипотечного кредитования, супруги выступают созаемщиками, либо, один из супругов является поручителем. При нарушении условий кредитного договора негативные последствия наступают для обоих супругов. Банк вправе предъявить требования о расторжении договора и взыскании долга по договору. Долг по кредитному договору банк возмещает за счет реализации залога – ипотечной квартиры.
Следует иметь в виду, что продажа квартиры производится на торгах и цена квартиры может быть существенно снижена по сравнению с рыночной ценой.
Ипотека и гражданский брак. Можно ли разделить квартиру, приобретенную в ипотеку в гражданском браке.
Под термином «гражданский брак» подразумевается совместное проживание и ведение общего хозяйства без регистрации брака в органах записи актов гражданского состояния.
Гражданское и семейное законодательство не относит к совместно нажитому имуществу, имущество, приобретенное сожителями. Статус «совместно нажитого» имущество приобретает только с момента официальной регистрации брака.
Вместе с тем, проживание без регистрации брака не является редкостью.
В период совместного проживания пары приобретают различное имущество. Впоследствии, при разрыве отношений, у бывших сожителей возникают споры по вопросу раздела приобретенного имущества.
При рассмотрении дел по искам о разделе имущества лиц, состоявших в гражданском браке, суд обычно, признает собственником имущества того из лиц, на кого зарегистрировано то или иное имущество.
Квартира, в том числе и приобретенная по ипотеке, не является исключением.
Сожитель, не являющийся официальным (титульным) собственником квартиры может претендовать только на компенсацию своих расходов:
- при вложении личных денежных средств в улучшение или реконструкцию квартиры;
- передаче будущему собственнику денежных средств, в целях выплат по ипотеке;
- участии, своими личными средствами, в приобретении квартиры, оформленной на сожителя;
- исполнении условий поручительства по ипотечным обязательствам сожителя;
- участии в строительстве (средствами и материалами) жилого дом
Нужно иметь в виду, что доказывать понесенные расходы необходимо документами о финансовом участии в расходах в приобретении, строительстве или реконструкции спорного жилья.