Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды и его основные разновидности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.
На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
-
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
-
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
-
предоставления арендатором определенных услуг;
-
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
-
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:
- в договоре не указан срок аренды;
- срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
- истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.
Изменение арендной платы
Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.
Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.
Финансовая аренда (лизинг)
1. Договор финансовой аренды (лизинга) – это соглашение, в силу которого арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у продавца, определяемого арендатором, если иное не установлено договором, и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.
Из определения следует, что лизинг всегда предусматривает передачу объекта аренды во владение.
В настоящее время лизинг является разновидностью аренды, хотя зачастую он выступает юридической формой экономических отношений кредита. Особенно это характерно для финансовой аренды с правом выкупа. К лизингу применимы, помимо правил ГК о финансовой аренде (ст. 665–670), общие положения о договоре аренды, в зависимости от предмета лизинга могут применяться и, например, специальные нормы об аренде зданий и сооружений. Кроме того, лизинговые отношения регулируются специальным Законом о лизинге.
При этом в основном нормы ГК должны иметь приоритет перед правилами этого Закона (абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК), за исключением особенностей договоров лизинга, заключаемых государственным или муниципальным учреждением (ст. 9.1 Закона о лизинге).
2. Квалифицирующими признаками лизинга являются особенности предмета и характер обязанностей арендодателя. Предметом лизинга может быть только объект, который на момент заключения договора не принадлежит арендодателю. Кроме того, лизинг всегда предусматривает обязанность арендодателя совершить сделку по приобретению объекта лизинга.
3. Сторонами лизинга являются арендатор и арендодатель. Однако лизинговое правоотношение существенным образом влияет на права третьего лица – продавца, который стороной договора не является.
Поэтому закон предусматривает обязанность арендодателя уведомить продавца о том, что имущество специально приобретается для передачи в аренду определенному лицу.
4. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, включая недвижимость, за исключением земельных участков и иных природных объектов, имущественные комплексы, в том числе предприятия.
Закон о лизинге устанавливает обязательность соблюдения письменной формы договора, однако не под страхом недействительности.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Официальное определение договора аренды трактует это действие как:
Гражданско-правовое соглашение двух сторон, одна из которых представлена арендодателем (владельцем определенного имущества), другая — арендатором (лицом или организацией, желающим временно воспользоваться этим имуществом за оговоренную плату). Суть договора аренды состоит в том, что арендодатель выражает свое согласие предоставить за оговоренную плату, и на оговоренный срок имеющееся у него имущество арендатору. Арендатор, в свою очередь, обязуется вносить оплату в оговоренные сроки.
Договор аренды должен быть:
- Возмездным — оговоренное имущество передается только за арендную плату.
- Консенсуальным (реальным) — считается действительным только тогда, когда арендатор получает возможность воспользоваться имуществом.
- Срочным (взаимным) — имущество, оговоренное в договоре, передается только на определенный срок.
У каждого из видов аренды две стороны:
- Арендатор (рентер, лесси, тенант, посессор) — это юридическое или физическое лицо, которое заключает договор аренды, а также вносит плату за пользование (владение и пользование) имуществом арендодателя. ГК не вносит относительно этой стороны каких-то особых ограничений, правил. Требование только одно: лицо должно быть дееспособным, как и любой другой субъект правовых, гражданских отношений.
- Арендодатель (лессор) — это сторона (юридическое, физическое лицо), предоставляющая арендатору за плату имущество во временное пользование (или же владение и пользование). Отметим, что сдать что-либо в наем может только собственник этого объекта.
Форма договора аренды. Предусмотрен ли законом типовой договор?
Форма арендного соглашения будет зависеть от его вида. Общие положения о форме сделки закреплены в ст. 609 ГК РФ, специальные — в ст. 644, 633, 643, 651 ГК РФ.
Договор финансовой аренды
Согласно статье 665 ГК Российской Федерации, договор лизинга, или иными словами договор финансовой аренды указывает на то, что арендодатель обязан приобретать в собственность указанное арендатором имущество у установленного им продавца и предоставить арендатору данное имущество за плату во временное владение и пользование.
Помимо того, что регулированием отношений, которые возникают согласно договору финансовой среды, занимается ГК РФ, все это также осуществляет Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге (Была принята в Оттаве, 28 мая 1988 г.), Федеральным законом от 29.10.1998 Л 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» и другими документами.
Сделка финансового лизинга определяется Конвенцией УНИДРУА следующим образом:
- оборудование определяется арендатором. Он же осуществляет выбор поставщика, не полагаясь при этом на опыт и суждение арендодателя;
- арендодатель осуществляет приобретение оборудования в связи с договором лизинга. Поставщик также осведомлен об этом, заключен или должен быть заключен между арендодателем и арендатором;
- цикличные платежи, которые необходимо выплачивать согласно договору лизинга, рассчитывают, в особенности, учитывая амортизацию всей или значительной части цены оснащения.
Суть лизинга заключается в том, что арендатор указывает арендодателю, чтобы второй приобрел нужное именно арендатору оснащение или иное имущество, которое предоставляет в аренду. Таким образом, осуществляется форма финансирования деятельности арендатора.
Субъекты, которые принимают участие в договоре лизинга:
- лизингодатель (арендодатель) представлен физическим или юридическим лицом, которое за счет привлеченных или своих личных средств покупает в ходе исполнения договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату. Такое имущество приобретается на конкретный срок и согласно определенным условиям владеть им и пользоваться в соответствии с указанным временем с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;
- лизингополучатель (арендатор) представлен физическим или юридическим лицом, которое согласно договору лизинга обладает обязательство приема предмета лизинга по назначенной цене, на конкретный срок и согласно определенным условиям во временное владение и в пользование согласно договору лизинга;
- продавец представлен физическим или юридическим лицом, которое согласно договору купли-продажи с лизингодателем осуществляет продажу лизингодателю в конкретный срок имущество, проявляющееся как предмет лизинга. Продавец обладает обязательство передачи предмета лизинга лизингодателю или лизингополучателю согласно условиям договора купли-продажи. У продавца есть возможность сразу быть лизингополучателем в пределах одного лизингового правоотношения.
Предоставление арендованного имущества
Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.
Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:
- 1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;
- 2. Расторгнуть договор аренды;
- 3. Возместить причиненные ему убытки.
Права и обязанности сторон договора аренды. Ремонт арендованного помещения.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендодатель обязан в сроки, предусмотренные договором аренды производить капитальный ремонт сдаваемого в аренду помещения. Если указный срок договором аренды не предусмотрен, то капитальный ремонт должен производиться в разумный срок.
В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:
- 1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- 2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- 3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Особенности договора аренды движимого имущества
К числу особенностей договора аренды движимого имущества относятся:
- Договор аренды движимого имущества, заключаемый более чем на год, а в случаях, если одна из сторон — юридическое лицо, независимо от срока, обязательно заключается в письменной форме (статья 609 ГК РФ).
- В соответствии с соглашением сторон размер арендной платы на продолжении всего срока действия договора может изменяться неоднократно.
- В договоре аренды имущества необходимо обязательно указать информацию, которая позволит конкретно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
- При заключении договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в любое время, но при условии, что предупредит другую сторону об отказе не позже, чем за один месяц.