Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Государственная собственность на землю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований (ст. 16 ЗК РФ). Субъектами государственной собственности на землю являются органы государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ.
Частная собственность на землю
1. Частная собственность на землю подразделяется на несколько видов в зависимости от правообладателя: индивидуальная собственность граждан и юридических лиц; общая собственность, подразделяемая на общую совместную, т.е. без определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собственности, и общую долевую собственность, когда доля каждого сособственника известна заранее.
Юридические лица, так же как и граждане, могут по своему желанию объединять находящиеся в их собственности земельные участки и использовать их на праве общей совместной и общей долевой собственности.
В процессе земельной реформы граждане и их объединения могут приобретать в частную собственность земельные участки за плату или бесплатно из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (приватизация). Кроме того, они могут это сделать путем совершения иных сделок с землей, предусмотренных земельным законодательством.
В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством.
Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приватизации земли. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Право собственности на землю включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения землей.
Право владения землей означает физическое обладание предметом собственности, т.е. землей.
Владеть землей может и несобственник, но только легитимно, т.е. в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по законодательству может применяться юридическая ответственность.
Осуществление данного правомочия производится путем ограничения доступа на земельный участок несобственников, т.е. лиц, не имеющих права на данный земельный участок.
Право пользования землей дает возможность эксплуатировать ее полезные свойства и качества.
Возможность легального пользования землей является сердцевиной не только права владения, но и права собственности. Однако многие собственники не пользуются землей непосредственно, а предоставляют ее во владение и пользование другим лицам. Особенно это характерно для такого земельного собственника, как государство. Как показывает опыт стран мира, у собственника в этом случае сохраняется право на извлечение выгод из принадлежащей ему земли, но опосредованно — путем получения арендной платы за землю. Непосредственно же пользуется землей то лицо, которому она предоставлена во владение. Пользование в этом случае как бы раздваивается. Но что касается права пользования, то формально оно принадлежит владельцу земли — арендатору (а не собственнику), поскольку он непосредственно эксплуатирует землю.
Во многих случаях собственник сам владеет и пользуется своей землей. Чтобы отделить эти случаи от случаев предоставления земли в аренду, в теории права различают как бы две категории собственников: передающих и не передающих землю в чужое владение и пользование.
Собственнику принадлежит право распоряжения землей. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.
Распоряжение землей может выражаться в двух основных формах — вещественной и правовой.
Юристы традиционно обращают внимание на правовую сторону распоряжения землей. Она выражается в праве собственника продать, заложить землю, передать ее в дар, обменять, завещать по наследству, сдать в аренду по частям или полностью, передать другому лицу в бесплатное пользование, внести в уставный капитал организации, т.е. в праве на определение юридической судьбы земельного участка как вещи. Иногда сюда добавляют право выбирать управляющего (управомоченное лицо), которому доверяется вести хозяйство от имени и по поручению собственника или дается право разделить свою землю на несколько частей, поручение управлять каждой из них особому лицу. Также к правовой форме распоряжения земельным участком необходимо отнести изменение его правового режима путем перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка.
Но не меньшее значение имеет и вещественная форма распоряжения землей. Сюда относится право необратимого изменения назначения земли, например ее застройки, перепланировки ландшафта.
Вещественное (физическое) распоряжение включает в себя также такие мероприятия, как трансформация угодий (например, посадка леса на месте пашни или раскорчевка леса под пастбище), проведение капитальных работ, направленных на защиту и (или) улучшение земли.
2. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных особо установленных территориях Российской Федерации. До установления Президентом Российской Федерации перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.
Под приграничными территориями понимаются территории пограничной зоны, российской части вод пограничных рек, озер и иных водных объектов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемые природные территории, объекты и другие территории, прилегающие к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водных объектов, побережью моря или пунктам пропуска.
Иные «особо установленные территории» могут быть предусмотрены федеральными законами.
Например, в соответствии со ст. 3 ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
3. Общая собственность на земельные участки возникает в случаях, предусмотренных законодательством, или путем добровольного объединения собственниками принадлежащих им земельных участков. Соответственно, этот вид собственности возникает либо в силу закона, либо по заключаемому между собственниками договору.
Например, Федеральным законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» установлено, что земельный участок, как и любое иное имущество фермерского хозяйства, принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, если соглашением между ними не установлено право общей долевой собственности.
Права и обязанности собственников земельных участков
В соответствии с гражданским законодательством собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Это три правомочия, которыми наделен каждый собственник.
ГК РФ наделяет собственника правом по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе собственник наделяется правом отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Права собственников земельных участков на совершение сделок с принадлежащими им участками регулируются гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных земельным законодательством. Статья 40 ЗК РФ содержит открытый перечень прав собственников земельных участков:
1) собственник земельного участка имеет право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно Федеральному закону «О недрах» предоставление участков недр в частную собственность не предусматривается. Поэтому необходимо разграничивать понятия «участки недр» и «добытые полезные ископаемые». Если недра и их участки принадлежат на праве собственности исключительно государству (ст. 1.2 Закона «О недрах»), то добытые общераспространенные полезные ископаемые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц — собственников земельных участков. Собственники земельных участков вправе в соответствии со ст. 19 Закона «О недрах» по своему усмотрению в границах земельных участков осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, на глубину до пяти метров.
Порядок пользования недрами юридическими лицами и гражданами в границах предоставленных им земельных участков с целью добычи общераспространенных полезных ископаемых устанавливается законами и иными нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации (ст. 18 Закона «О недрах»).
Добытые общераспространенные полезные ископаемые могут быть использованы собственниками земельных участков только для своих нужд, например строительства. В случае же добычи указанных полезных ископаемых для коммерческих целей, например на продажу, необходимо получение лицензии на добычу полезных ископаемых на общих основаниях в соответствии с требованиями законодательства о недрах.
Пресные подземные водные объекты могут быть использованы в порядке, установленном Водным кодексом и законодательством о недрах. Данная деятельность осуществляется путем устройства и эксплуатации бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения. При нецентрализованном питьевом и хозяйственно-бытовом водоснабжении населения граждане и юридические лица вправе осуществлять забор воды непосредственно из поверхностных и подземных водных объектов в соответствии с Водным кодексом без получения специального разрешения. Порядок осуществления работ по устройству бытовых колодцев и скважин определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
До августа 2008 г. Гражданским кодексом устанавливалось, что право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся на нем лес и растения. Земельный кодекс предусматривал право собственника земельного участка на многолетние насаждения, расположенные на нем. Однако в связи с введением в действие нового Лесного кодекса леса и многолетние насаждения были исключены из самостоятельных объектов недвижимости. Новый Лесной кодекс рассматривает землю, занятую лесом, как единый природный и имущественный объект. Таким образом, с августа 2008 г. частные собственники земельных участков оказались лишены права собственности на лес и многолетние насаждения, расположенные на них, независимо от их принадлежности к той или иной категории земель.
Вырубка лесных насаждений на таких участках теперь будет законна лишь на основании договора купли-продажи лесных насаждений в порядке исключения, если это будет разрешено законом субъекта РФ.
Также собственнику земельного участка принадлежит на праве собственности урожай дикорастущих и сеяных трав. Он имеет право косить их, пасти на них скот, использовать на корню и в скошенном виде в качестве корма для домашних животных, привлекать на свой участок дикую живность (без ущерба для своих соседей);
2) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием с соблюдением установленных архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиени��еских, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов). Например, противопожарные расстояния между жилыми строениями (или домами), расположенными на соседних участках, в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций должны быть не менее 6 метров.
Возможность размещения строения на земельном участке специально указываться в правоустанавливающих документах не должна, за исключением случаев предоставления земельных участков для целей строительства. В этом последнем случае возведение на земельном участке строения или сооружения является обязанностью землепользователя в рамках разрешенного целевого назначения земельного участка. В случаях предоставления земельного участка для целей, не связанных со строительством, возведение или невозведение строений или сооружений, соответствующих целевому назначению участка, является правом собственника земельного участка. Например, в случае, если земельный участок предоставляется для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, разрешенное использование данного участка предполагает (или по крайней мере не ограничивает) возможность осуществления жилищного или иного строительства, однако не обязывает собственника земли к этому, так как исходя из буквального толкования абзацев 1 — 3 ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» возведение жилого строения на садовом, огородном или дачном земельном участке является правом гражданина, которое может быть им как реализовано, так и не реализовано в процессе землепользования.
Собственность не разграничена
1) Есть земля пром назначения арендуемая у государства, права собственности не разграничены, вид разрешенной деятельности «ремонт автомобилей». Ограничений в договоре на строительство объектов капитального строительства нет. Вопрос: Могу ли я построить на участке объект недвижимости, оформить его в собственность и далее перевести зем. участок в собственность?
1.1.
1. Первое, чтобы построить объект недвижимости вам вначале нужно в местной администрации получить разрешение на строительство ст 51 Градостроительного кодекса РФ. 2 Если вы получите такое разрешение то после вода в эксплуатацию вы сможете оформить право собственности ст.209 ГК РФ на этот объект. 3 Что касается перевести земельный участок в собственность, то здесь неправильная постановка вопроса Перевести у вас не получится, просто так бесплатно потому что это не предусмотрено земельным законодательством На основании статьи 39.3 ЗК РФ вы сможете выкупить землю без торгов потому что на участке находится объект капитального строительства собственником которого вы являетесь.
1.2.
Какие документы подтвердят право собственности
Для подтверждения произошедшей регистрации права собственности на участок, независимо от того, к какому уровню он относится, потребуются два основных документа:
- Постановление или Решение руководителя уполномоченного федерального органа о передаче конкретного участка или территориальной группы участков в ведение соответствующих органов исполнительной власти;
- Выписка из ЕГРН, в которой будут указаны сведения о собственнике (полное наименование учреждения, признанного таковым), данные об основании возникновения такого права и дате такого возникновения, кадастровый номер участка, а также сведения о времени и месте постановки участка на кадастровый учет.
До 2016 года в качестве подтверждающего право собственности на недвижимость документа требовался и кадастровый паспорт (в нем указывался кадастровый номер и данные о собственнике). На сегодняшний день этот документ считается юридически ничтожным, так как утратили силу нормативные акты Росреестра, которыми он был введен в действие.
Разграничение госсобственности на землю – сложный и трудоемкий процесс, чья сложность связана, в первую очередь, с грамотным распределением существующих участков между разными уровнями собственников. Однако, если такого разграничения не произошло, запрета на эксплуатацию такого участка не последует, если соглашение о его использовании будет составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства. По итогам произошедшего разграничения собственникам в Росреестре выдаются документы, подтверждающие законность их прав.
Согласно Конституции
РФ земля и
другие природные ресурсы могут находиться
в частной, государственной, муниципальной
и иных формах собственности.
ФЗ «О разграничении
государственной собственности на землю»
17.07.2001 (вступил
в действие через шесть месяцев после
его опубликования).
Основанием гос.
регистрации права собственности
на земельные участки РФ, субъектов РФ
и муниципальных образований являются
акты
Правительства РФ
об утверждении перечней земельных
участков, на которые у РФ и ее субъектов
возникает право собственности при
разграничении гос. на землю, а также
вступившие
в законную силу судебные решения по
спорам,
связанным с разграничением гос.
собственности на землю.
Основание внесения
земельных участков в перечень земельных
участков, на которые у РФ возникает
право собственности,
— включение их в состав:
- земель лесного фонда, особо охраняемых территорий, водного фонда (занятых объектами, находящимися в федеральной собственности), обороны и безопасности;
- земель с/х назначения, населенных пунктов, промышленности, природоохранного назначения, если на них есть недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности;
- земель запаса, если на них есть недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности.
Основание внесения
земельных участков в перечень земельных
участков, на которые у субъектов РФ
возникает право собственности,
— включение их в состав:
- земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, водного фонда (занятых объектами, находящимися в собственности субъектов РФ);
- земель с/х назначения, населенных пунктов, промышленности, природоохранного назначения, если на них есть недвижимое имущество, находящееся в собственности субъекта РФ;
- фонда перераспределения земель;
- земель запаса в границах муниципальных образований, если на них есть недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов РФ
Основание внесения
земельных участков в перечень земельных
участков, на которые у муниципальных
образований возникает право собственности,
— их включение в состав:
- земель особо охраняемых территорий, водного фонда (занятых объектами, находящимися в муниц. собственности);
- земель с/х назначения, населенных пунктов, промышленности, природоохранного значения, если на них есть недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности;
- земель запаса в границах муниц. образований, если на них есть недвижимое имущество, если на них не располагается недвижимое имущество, находящееся в гос. собственности.
Разграничение
государственной собственности на землю
осуществляется в следующем порядке:
- специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти подготавливает перечни земельных участков, на которые у РФ, субъектов РФ, муниципальных образований возникает право собственности;
- подготовленные и согласованные с органами государственной власти субъектов РФ, органами МСУ перечни земельных участков утверждаются Правительством РФ;
- сведения о земельных участках, внесенных в данные перечни, вносятся в документы государственного земельного кадастра.
Государственная
регистрация права собственности
публичных образований на земельные
участки будет осуществляться в следующем
порядке:
- формирование земельного участка как объекта права собственности;
- возникновение оснований для государственной регистрации прав (вступление в силу правоустанавливающих документов на земельные участки);
- представление документов на гос. регистрацию прав;
- государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Общие принципы разграничения
Практика разграничения государственных земель показывает, что при всех юридических аспектах выполнения таких актов исполнительные органы разных уровней руководствуются двумя основными принципами. В первую очередь это правовая база, на которой основывается сама принадлежность земельных ресурсов к федеральному фонду, что юридически подкрепляется регистрацией права собственности.
И второй принцип, по которому производится разграничение государственной и муниципальной собственности на землю, основывается на экономической, организационной и культурной целесообразности. В зависимости от характеристик конкретной территории определяется и преимущественное право ее владения тем или иным субъектом. Безусловно, не всегда принимаются однозначные решения. Например, экономические факторы, обуславливающие то или иное решение, могут противоречить географическим или культурным аспектам целесообразности.
Принципы разграничения земель, находящихся в государственной собственности
Под принципами разграничения понимаются некие основополагающие юридические положения, на которых базируется процесс разграничения госземель. Существует целый ряд таких регулирующих принципов.
- Закрепление на уровне Конституции РФ полномочий государственный органов в сфере разграничения земель госсобственности. Такие полномочия отнесены к совместному ведению РФ и ее субъектов.
- Приоритет в регулировании вопроса разграничения именно федеральных законов. Первоочередный контроль процесса разграничения госземель специализированным органом власти – Росимущество, а также ответственность должностных лиц при выполнении возложенных на них полномочий.
- Безвозмездная основа приобретения земельных наделов в результате разграничения.
- Единство порядка оформления права собственности на разграниченный участок: проведение землеустроительных работ, постановка на кадастровый учет и государственная регистрация должны быть едиными для всех участников процесса разграничения.
- Обеспечение и сохранение прав и интересов граждан и юрлиц на земельные объекты.
- Сохранение целевого назначения наделов в соответствии с земельным законодательством.
- Сохранение и учет значения земельных участков в области экономики, истории и стратегического развития страны.
- Законодательное регулирование обращения с неразграниченными землями.
Не исключено, что в процессе совершенствования процедуры разграничения земель нашего государства появятся новые принципы.
Пользование землей общего пользования в СНТ имеет свои особенности. Узнайте все про порядок выноса участка в натуру в нашей статье! Много нужной информации о значении ситуационного плана во время газификации участка вы найдете тут.
Разграничение государственной собственности на землю. Основные принципы разграничения
Начало разграничению государственной собственности положил Указ Президента РФ от 16 декабря 1993 года N 2144 “О федеральных природных ресурсах” Указ Президента РФ от 16 декабря 1993 года N 2144 “О федеральных природных ресурсах”. (Утратил силу). .
Этот Указ установил правило, в соответствии с которым разграничение государственной собственности на природные ресурсы определяется в составе земель, вод, лесов, недр, ресурсов животного и растительного мира, федеральных природных ресурсов исходя из принципа их общегосударственного значения.
В соответствии с названным Указом к федеральным природным ресурсам, например, относились земельные участки и другие природные объекты, предоставляемые для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, охраны государственных границ, а также осуществления других функций, отнесенных к ведению федеральных органов государственной власти; земельные участки, занятые федеральными энергетическими, транспортными и космическими системами, объектами ядерной энергетики, связи, метеорологической службы, историко-культурного и природного наследия, а также другими объектами, находящимися в федеральной собственности; земельные участки, водные и иные природные объекты федеральных государственных природных заповедников, национальных природных парков, государственных природных заказников, курортных и лечебно-оздоровительных зон, других особо охраняемых территорий федерального значения.
Вопрос о разграничении государственной собственности на землю в настоящее время регулируется Федеральным законом от 17 апреля 2006 года N 53-ФЗ “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации”.
Этим законом был признан утратившим силу Федеральный закон от 17 июля 2001 года N 101-ФЗ “О разграничении государственной собственности на землю” Федеральный закон от 17 июля 2001 года N 101-ФЗ “О разграничении государственной собственности на землю”. (Утратил силу). .
В настоящее время вопросы разграничения государственной собственности на землю регулируются п. 10 ст.3 и ст.3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.
В соответствии с названным законом распоряжение земельными участками осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.
Это важно знать: Нормы придомовой территории многоквартирного жилого дома
Следует также обратить внимание на то, что порядок государственной регистрации права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю также несколько изменился. Так, в соответствии со ст.30.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. государственная регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица.
Разграничение государственной собственности на землю
Согласно п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, не разграниченной на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, в том числе предоставление таких земельных участков в частную собственность или аренду, в настоящее время согласно федеральному законодательству осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов, в зависимости от нахождения соответствующего земельного участка на территории того или иного муниципального района или городского округа, за исключением случаев, прямо установленных федеральным законодательством.
Согласно ст. 215 Гражданского кодекса РФ под муниципальной собственностью понимается имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.
Неразграниченная государственная собственность на землю — это земли, о которых в ЕГРП не внесены записи о регистрации права собственности. Остальным землям для разграничения и отнесения их к муниципальным, федеральным и землям субъекта РФ необходима регистрация ЕГРП о праве собственности на эти участки. Это главное отличие.
Органам местного самоуправления дается право распоряжения неразграниченной государственной собственностью на землю до ее полного разграничения.
Неразграниченная государственная собственность на землю обладает своим порядком предоставления юридическим лицам и гражданам в собственность. Каждый полученный участок земли должен пройти процедуру государственного кадастрового учета, после чего владельцу выдается свидетельство права собственности.
В случае отсутствия оснований для отнесения земельного участка к собственности РФ, собственности субъекта РФ или муниципального образования, соответствующий участок подлежит отнесению к неразграниченной государственной собственности. Отсутствие государственной регистрации права собственности на такие участки не является препятствием для осуществления распоряжения ими.
Понятие государственной собственности на землю
Распад СССР ознаменовал прекращение государственной монополии на земельные ресурсы. Они могут принадлежать муниципалитетам, находится в частных руках. Все формы собственности признаются и защищаются в равной мере (ст. 8, 9 Конституции РФ).
Определение госсобственности на землю в законодательстве отсутствует.
Ч. 2 ст.214 Гражданского и ч. 1 ст. 16 Земельного кодексов устанавливают, что земли, не принадлежащие гражданам, организациям и муниципалитетам, находятся в собственности государства. Это положение обрело общеобязательный характер 1 января 1995 г. с введением в действие части I ГК РФ. Предписания ЗК РФ вступили в действие 29 октября 2001 г.
Законодатель устанавливает государственную собственность по остаточному принципу. Однако это вовсе не свидетельствует о ее малозначимости. Наоборот, государственный земельный фонд составляет основу суверенитета и хозяйства страны. Использования остаточного принципа для отграничения государственных земель от частных и муниципальных имеет объективные причины.
- Компетенция РФ распространяется на все земли, находящиеся в пределах ее суверенной территории. Часть их являются целиной, земельные участки из них не сформированы.
- Согласно ст. 131 ГК РФ права на недвижимость (собственность, хозяйственное ведение, постоянное пользование, долгосрочная аренда, ипотека, сервитуты) подлежат обязательной госрегистрации. Между тем, земельный кадастр и реестр недвижимости (ГКН и ЕГРП) созданы только в 1997 году. Оба информационных ресурса не содержат сведений об огромном массиве земель.
При иной формулировке ст. 214 ГК РФ и ст. 16 ЗК РФ следовало бы допустить, что земли целины не имеют собственника, являются «ничейными». Такое положение способствовало бы их самозахвату с последующим выдвижением требований о признании собственности на основании ст. 234 ГК РФ «Приобретательная давность».
Поэтому, использование такого приема нормотворческой техники как остаточный принцип в отношении земель госсобственности не только оправданно, но и является единственно возможным вариантом.
Правовой режим государственной собственности на землю
Положению государства как участника земельных отношений присущ дуализм. В частноправовых отношениях оно выступает наравне с другими землепользователями, в публично-правовых – в качестве наделенного властными полномочиями субъекта.
Государство вправе реализовывать все обычные правомочности по владению, пользованию, распоряжению земельными ресурсами. Оно связано целевым назначением и разрешенными способами использования принадлежащих ему участков.
Земельными угодьями от имени государства распоряжаются органы исполнительной власти согласно компетенции. Последние, среди прочего, уполномочены передавать земли государственного фонда в собственность, возмездное или безвозмездное пользование. Ст. 71 Конституции РФ декларирует принцип раздельного управления землями, согласно которому общефедеральной и субъектной собственностью распоряжаются госструктуры разного уровня. Однако в большинстве случаев он не реализуется.
Будучи субъектом властных полномочий, государство может изъять земельный участок в связи с его ненадлежащим использованием (ст. 284–286 ГК РФ). Мотивируя свои действия публичными нуждами, уполномоченные госструктуры вправе инициировать прекращение частной собственности на землю без наличия каких-либо нарушений со стороны землевладельца (ст. 282 ГК РФ). Действия властей могут сопровождаться принудительным изъятием размещенной на таких участках недвижимости (ст.239 ГК РФ).
Сегодня земли государственного фонда наиболее обширны по площади. Они имеют исключительную экономическую и экологическую значимость. На государственных землях размещается большинство промышленных предприятий и особо охраняемых территорий. Согласно п. 4 ст. 87 ЗК РФ исключительно в федеральной собственности могут находиться земли, занятые:
- объектами атомной энергии, космической деятельности;
- федеральными энергетическими системами;
- путями сообщения федерального значения;
- объектами, обеспечивающими обороноспособность, защиту госграницы.
Особенностью правового режима земель, пребывающих в муниципальной и госсобственности, также является:
- возможность их приватизации, получение в бессрочное и срочное безвозмездное пользование;
- преимущественно конкурсный порядок заключения договоров аренды.
Что такое распределение земель и какими нормами оно регулируется
Распределение земельных участков является одним из ключевых этапов в разграничении госсобственности на земельные территории. Эта процедура представляет собой сложный комплекс мер по оценке качества существующих земель, рассмотрению необходимости передачи их тем или иным субъектам или муниципальным образованиям, либо принимается решение об оставлении их в рамках федерального земельного фонда.
Регулирование данного процесса осуществлялось на разных этапах различными нормативными актами:
- Так, в период до 1 июня 2006 года все регулирование было возложено на Федеральный закон, который так и назывался “О разграничении государственной собственности на землю”. Он действовал с 2001 по 2006 год и регулировал процесс распределения госсобственности на земельные территории в период реформирования действующего в этой сфере законодательства.
- С 1 июня 2006 года вступил в силу Земельный Кодекс РФ (ЗК РФ), который стал основным регулятором данной сферы земельных отношений. В соответствии с его положениями на сегодняшний день существует три формы госсобственности на земельные ресурсы: федеральная, региональная и муниципальная. Устанавливается та или иная форма в зависимости от принадлежности расположенных на участке объектов недвижимого имущественного фонда. Подробное разграничение данных видов собственности представлено Главой 3 данного нормативного акта.
- Так как в настоящее время может эксплуатироваться и та земля, которая находится в сфере обращения неразграниченной госсобственности, относительно нее также существуют нормы, позволяющие регулировать данный вид земельных отношений. Они относятся к статье 16 ЗК РФ, а также к закону, который занимается регулированием регистрации прав на существующую в стране недвижимость.
Евразийский юридический портал
На современном этапе земельной реформы, несмотря на удачное решение ряда актуальных правовых вопросов, продолжают сохраняться и проблемы, имеющие более чем десятилетнюю историю. Одной из таких не решенных проблем является разграничение государственной собственности на землю. В дореформенный период вопрос о разграничении собственности на землю между центром и регионами не ставился и не мог быть поставлен. СССР представлял собой федеративное государство со сложным административно-территориальным устройством, причем весь земельный фонд в его границах являлся единым и неделимым объектом права государственной собственности без разделения его между субъектами (республиками, краями, областями и т.д.). В период проведения земельной реформы было установлено, что в России располагаются земельные участки, находящиеся в государственной (федеральной и субъектов РФ); муниципальной, частной (граждан и юридических лиц, включая иностранных) и иных формах собственности. Правовое регулирование разграничения всех форм публичной собственности на землю в Конституции России, ГК РФ, иных федеральных законах и подзаконных актах вплоть до 2001 г. страдало противоречивостью и пробельностью. При этом суть проблемы заключалась не в наделении Российской Федерации землей, как иногда ставили вопрос субъекты РФ (государство было наделено земельной собственностью по Декрету о земле 1917 г.), а именно о разграничении единой государственной собственности на землю между Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями. Попыток решить данную проблему предпринималось множество, а начало разграничению публичной собственности на землю было положено Указом Президента РФ «О федеральных природных ресурсах» от 16 декабря 1993 г. Однако данный указ лишь обозначал проблему отнесения некоторых видов земель к числу федеральных, и как таковое разграничение не осуществлял. В отношении земель субъектов РФ правовое регулирование на федеральном уровне долгое время вообще отсутствовало. Поэтому в научной литературе не без некоторого сарказма отмечалось, что в собственности субъектов РФ однозначно находятся лишь земельные участки, на которых расположены здания представительного и исполнительного органа субъекта Российской Федерации. Если вы думаете, что продажа земельных участков в Ялте может быть долгой, вы заблуждаетесь, ведь мы размещаем объявления на те земельные участки в Ялте, где документы полностью готовы к сделке. Пробелы в правовом регулировании земельных отношений на федеральном уровне обусловили принятие субъектами РФ своих законов о разграничении государственной и муниципальной собственности на землю. Законодательные органы субъектов РФ попытались решить проблему детального разграничения собственности на землю несколькими путями. Так, в некоторых субъектах РФ не предпринимались попытки разграничения прав на землю. В таких регионах действовали федеральные законы и подзаконные акты, устанавливающие общие принципы разграничения земель (Волгоградская область). В ряде субъектов РФ на основании отдельных договоров и соглашений с Правительством РФ осуществлялось детальное разграничение государственных земель. Впоследствии законом субъекта РФ разграничивались его земли и муниципальные земли с последующей их государственной регистрацией (Челябинская область). Некоторые субъекты РФ объявили все государственные земли (т.е. не переданные в частную собственность) собственностью субъекта РФ с последующим выделением части земель в собственность муниципальным образованиям (Республика Татарстан). Федеральную собственность на землю и природные ресурсы отрицали, как правило, республики в составе России. Такие нормы их Конституций и законов часто становились предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ, признававшего их неконституционными. Указанная непростая ситуация находила свое отражение и в научных дискуссиях о форме собственности на не разграниченные земли. Так, одними авторами высказывались предложения о нормативном закреплении презумпции федеральной собственности на землю вплоть до окончания процедур разграничения государственной собственности на землю. Как отмечала Н.А. Прохорова, «такой вывод позволяет сделать тот факт, что Россия стала собственником всех земель на своей территории в результате правопреемства». Однако такой вывод не имел и не имеет подтверждения в законодательстве. Другие авторы отстаивали противоположный подход. Так, Е.С. Болтанова полагала, что поскольку «до недавнего времени в большинстве субъектов РФ разграничение земель между субъектами РФ и муниципальными образованиями не производилось, то многие земли должны признаваться принадлежащими на праве собственности соответствующим субъектам РФ. Исключение составляют земельные участки, которые были закреплены на праве собственности за гражданами и юридическими лицами, Российской Федерацией и муниципальными образованиями». Свой вклад в эту дискуссию внес и законодатель, начав принципиально новый этап в политике разграничения государственной собственности на землю в результате принятия Федерального закона от 17 июля 2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю» и Земельного кодекса РФ. Указанные законы первоначально предусматривали как ряд безусловных оснований отнесения земельных участков к числу находящихся в собственности субъекта РФ, так перечень условий, при которых такое отнесение было возможно. К числу безусловных оснований внесения в региональный перечень земельных участков, являлось их нахождение в составе земель особо охраняемых природных территорий регионального значения (например, природных парков); земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации; земель фонда перераспределения. Выделялось и четыре условия включения земель в региональный перечень: на этих участках должно располагаться недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов РФ; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти субъекта РФ, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти субъектов Российской Федерации; на этих земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр регионального значения. Процедура разграничения государственной собственности на землю заключалась в составлении перечней земельных участков, на которые возникало, соответственно, право собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, утверждаемых распоряжениями Правительства. Однако реализация данного закона столкнулась с рядом неразрешимых проблем. Во-первых, не были определены сроки окончания процедуры разграничения государственных земель. Первоначально предполагалось, что процедура разграничения закончится к 2007 г. Однако только согласование списков отнимало около 2-2,5 лет, а аппарат правительства был в состоянии выпускать не более чем 20 списков в месяц. Таким образом, реально завершить данную процедуру возможно было только к 2030-2040 годам. Между тем, сама концепция ЗК РФ построена на предположении, что государственная собственность уже разграничена на федеральную, субъектов РФ и муниципальную. Во-вторых, практика пошла по пути приоритетного оформления права собственности на землю Российской Федерации. Распоряжения Правительства Российской Федерации о перечнях земельных участков, передаваемых в собственность Российской Федерации, готовились и утверждались в первоочередном порядке. Это вызывало у органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления опасения о реализации остаточного принципа наделения правом собственности на землю субъектов РФ и муниципальных образований и порождало многочисленные обращения в Правительство РФ и иные федеральные органы власти. В-третьих, причиной затягивания процесса разграничения публичной собственности на землю являлась сложность подготовки перечней земельных участков. Дело в том, что право собственности может возникать только на конкретный земельный участок, прошедший процедуру землеустройства и поставленный на кадастровый учет. Проведение указанных процедур, равно как и предшествующих им (инвентаризация, мониторинг, межевание и т.д.) является процессом длительным и дорогостоящим, сложным в организационном плане. В результате внесения изменений в ЗК РФ и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в апреле 2006 г. процедура разграничения публичной собственности на землю была упрощена. В силу ст.3.1 Вводного закона в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации теперь отнесены: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ; земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ; иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли. Относительно последних следует отметить, что ст.ст. 49 и 55 ЗК РФ определены условия и порядок изъятия земельных участков для государственных нужд (в том числе и нужд субъектов РФ). Кроме того, некоторые федеральные законы содержат специальные основания приобретения субъектом РФ права собственности на земельные участки. Так, согласно п.1 ст.8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г., при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных его законом муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. В результате такой покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения возникает право собственности субъекта РФ на него. Упростилась и сама процедура государственной регистрации. Согласно ст. 30.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица. В заявлении указывается основание возникновения права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, утвержден Правительством РФ. Окончание процедуры разграничения государственной собственности на землю и регистрация права собственности соответствующих публичных субъектов будет иметь важнейшие правовые последствия: каждое публично-правовое образование будет распоряжаться только принадлежащим ему на праве собственности земельным участком (ст.11-13 ЗК РФ), в том числе определять порядок и размер арендной платы (п.4 ст.22), передавать свой участок в безвозмездное срочное пользование (п.1 ст. 24), предоставлять земельные участки в собственность гражданам и юридическим лицам (ст.29), осуществлять перевод земельного участка их одной категории в другую (ст.8) и т.д. Проведенный беглый анализ правового регулирования тенденций разграничения государственной собственности на земельные участки позволяет сделать следующие выводы: 1) законодательная формулировка о «разграничении» является неудачной, поскольку «государственную собственность» можно разграничить только на собственность Российской Федерации и субъектов РФ. В границы государственной собственности на землю собственность муниципальных образований не может включаться хотя бы потому, что в силу ст.12 Конституции РФ органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти. 2) одной из важнейших позитивных тенденций земельной реформы последних лет является уменьшение административных барьеров при реализации как права публичной (в случае с разграничением земель), так и частной собственности (типичный пример последнего – «дачная амнистия»). 3) необходимость окончательного разграничения земель между публично-правовыми образованиями заключается еще и в том, что леса и водные объекты потеряли свой прежний статус объектов недвижимости, и рассматриваются законодателем как принадлежности земельных участков. Отсюда следует, что решение вопроса о собственности на земельные участки будет означать и решение вопроса о собственности на указанные природные ресурсы, а значит способствовать дальнейшему уточнению перечня объектов, входящих в состав имущества субъекта РФ и улучшению управления ими. 4) в научной литературе иногда высказываются опасения, что разграничение государственной собственности будет способствовать не только экономической, но и, как следствие, политической самостоятельности субъектов Федерации и еще более усугубит негативную ситуацию с уже наметившимся разобщением центра и регионов. Как таковой вопрос о фактической ликвидации федерализма в России несколько выходит за рамки проблематики данной статьи. Тем не менее, заметим, что проблема разобщения центра и регионов, на наш взгляд, мало связана с разграничением собственности на землю и лежит несколько в иной плоскости, связанной с формированием в России унитарного и авторитарного государства. 5) В ежегодных посланиях Федеральному собранию Президент России неоднократно подчеркивал необходимость наведения порядка с государственной и муниципальной собственностью, причем каждый уровень власти должен иметь только то имущество, которое необходимо ему для исполнения закрепленных за ним публичных полномочий — и не более того. Необходимость реализации данной установочной позиции Президента РФ привела к выявлению весьма существенного проблема в земельном праве, связанного с отсутствием механизма перераспределения земель, находящихся в собственности одного публично-правового образования, к другому. Эта неопределенность была отчасти разрешена после обращения с запросом в Конституционный суд РФ. Последний разъяснил, что порядок безвозмездной передачи в федеральную собственность и собственность субъектов РФ имущества, находящегося в муниципальной собственности, в связи с разграничением полномочий между данными уровнями публичной власти, предполагает необходимость волеизъявления органа местного самоуправления на такую передачу, а также согласованных действий сторон. В одностороннем порядке принятие таких решений не допустимо. Хотя данная правовая позиция Конституционного Суда РФ прямо не посвящена земле, на наш взгляд, заложенный в ней принцип требует скорейшей реализации посредством внесения в Земельный кодекс РФ изменений, четко регламентирующих указанные процедуры.
Статья опубликована в Евразийском юридическом журнале № 1 (8) 2009
| следующая > |
Основания отнесения земельных участков к собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и образований
Федеральный закон № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» закреплял два направления разграничения права государственной собственности на землю:
по принадлежности земельного участка к определенной категории или подкатегории земель. Причем, как отмечает С. А. Боголюбов, такое отнесение может быть безусловным (абз. 2 ст. 3, абз. 2, 4 п. 1 ст. 4, абз. 2 п. 1 ст. 5 ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю») и в зависимости от определенных условий (абз. 3, 4 ст. 3, абз. 3, 5 п. 1 ст. 4, абз. 3, 4 п. 1 ст. 5 ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»)1; по нахождению на земельном участке недвижимого имущества, являющегося собственностью соответствующего публичного субъекта, или до момента приватизации находившегося в такой собственности;
Состояние, категория земель и принадлежность земельного участка оценивались на момент внесения этих участков в перечни земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникало право собственности. Вопрос о моменте оценки принадлежности земельного участка законодатель оставил без внимания. Однако этот вопрос был скорректирован судебной практикой.
Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» в зависимости от субъекта возникающего права установил основания внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности (ст. 3—5 закона).
Однако столь обширный перечень оснований отнесения земельных участков к собственности Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований не был лишен недостатков.
В частности, законодательно не был урегулирован порядок разграничения земельных участков, на которых располагаются здания, сооружения, находящиеся в долевой собственности нескольких собственников, в том числе публичных. Передача такого участка в долевую собственность невозможна, так как формы собственности могут быть разными. Здесь вопрос должен решаться с учетом приоритета интересов публичных собственников и важности объекта, находящегося на земельном участке. То есть весь неделимый земельный участок должен передаваться в собственность одного из публичных собственников (например, если в его собственности находится большая часть здания, сооружения, либо на земельном участке располагается объект, использование которого в интересах одного из публичных собственников было бы приоритетным) либо в собственность Российской Федерации при равенстве интересов, а субъекты РФ и муниципальные образования будут осуществлять пользование земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 Земельного кодекса РФ).
Наибольшее количество вопросов вызывало разграничение земель, предоставленных гражданам и юридическим лицам в пользование. С одной стороны, не было целесообразности в разграничении таких земельных участков, так как гражданам и юридическим лицам принадлежит право выкупа или переоформления своих прав пользования (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования), но, с другой стороны, Земельный кодекс РФ для граждан не устанавливает срока, до которого необходимо переоформить право пользования в собственность, впрочем, даже если бы такой срок был установлен на прекращение права пользования, ситуация бы не изменилась (право пользования может быть прекращено или добровольно, или принудительно на основании решения суда), то есть, если отказаться от разграничения таких земель, то они неопределенно долгое время будут сохранять статус неразграниченных государственных земель.
Другой важной проблемой в определении оснований для разграничения государственной собственности на землю является незаконченность работ по разграничению недвижимого имущества, находящегося на земельном участке. Зачастую отсутствие правоустанавливающих документов у государственных, муниципальных предприятий и учреждений, органов государственной власти и местного самоуправления на находящиеся в их пользовании объекты недвижимого имущества делает невозможным разграничение и земельного участка. Отсутствие документов объясняется тем, что не всегда имущество, передаваемое в пользование предприятия (учреждения), закреплялось за ним в установленном законом порядке (в соответствии с нормами ГК РСФСР 1964 г. и ГК РФ), в лучшем случае оно ставилось предприятием на баланс. Такая ситуация спровоцировала в последние годы массовые судебные тяжбы. Однако до момента установления собственника здания, сооружения, находящегося на земельном участке, невозможно приступить к разграничению права на земельный участок.
Все эти сложности в определении оснований разграничения государственной собственности на землю привели к выводу о необходимости пересмотра таких оснований. Например, учитывая то, что собственник здания, сооружения имеет право на земельный участок под ним в силу общих норм земельного законодательства, вряд ли необходимо устанавливать какие-то особые условия для публичных собственников. Только в отношении публичных собственников получение участка в таком случае должно быть бесплатным. Кроме того, уже упоминавшимися федеральными законами признано право федеральной собственности на ряд земельных участков и земель, повторное их упоминание в качестве объектов разграничения необоснованно.
По предварительным подсчетам Ро��имущества на территории Мурманской области в федеральной собственности останется 99,2 % земель, на территории Республики Карелия — 96 % земель, на территории Приморского края — 80 % земель, на территории Москвы — 60 % земельных участков. Такое распределение земельных участков вполне объяснимо: большое количество федеральных объектов недвижимого имущества, а также большая протяженность земель лесного фонда, водного фонда, особо охраняемых территорий и объектов федерального значения, участков недр. Но это еще и наиболее доходные земли, способные значительно пополнять бюджет Российской Федерации. При этом в собственность субъектов РФ преимущественно перейдут земли промышленности. Муниципальными образованиями не раз высказывались серьезные сомнения в рентабельности земель, которые перейдут в их собственность, что существенно отразится на доходности бюджетов муниципальных образований. Общая площадь, которая будет разграничена на собственность Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, составляет 1580,2 млн. га, что составляет 92,4 % земельного фонда страны1.
Порядок изъятия земельного участка
Порядок и законодательная процедура изъятия земель у граждан закреплены земельным законодательством и подразумевают соблюдение нескольких ключевых стадий (осуществляется в соответствии с статьями 279-281 ГК РФ):
- После того как будет принято решение об изъятии земель, находящихся у граждан в собственности, для государственных или муниципальных нужд, госорганы должны направить письменное уведомление владельцу в срок не позднее 1 года до того, как пройдет выкуп.
- Правила и порядок изъятия собственности на землю предусматривают отдельные гарантии для граждан, подразумевающие, что в указанный срок после того, как будет получено постановление, участок не может быть изъят без воли субъекта правоотношений, какими бы не были причины возникновения государственных нужд.
- Далее происходит процедура ценовых торгов: госорганы и собственник участка устанавливают выкуп за интересуемую землю.
Если владелец земельного участка считает, что подобное право госорганов на изъятие собственности незаконное, независимо от причины его возникновения, то он может обратиться в судебную инстанцию на основании гл. 24 АПК РФ и гл. 25 ГПК РФ.