Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как подать в суд на застройщика за задержку сдачи дома по ДДУ судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Шаг 3. Составление претензии застройщику.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.
Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.
На какие хитрости идут застройщики?
Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.
Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается. Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками. Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.
Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.
Как рассчитать размер неустойки по ДДУ?
Для расчета размера компенсации в законодательстве утверждена формула, воспользовавшись которой, каждый может узнать, на какой размер неустойки он может претендовать.
Сумма выплаты зависит от таких параметров:
- сроки просрочки – чем дольше квартира не передается участнику ДДУ, тем больше растет размер неустойки. Насчитываться компенсация начинает с первого дня просрочки, и растет пропорционально весь период вплоть до передачи недвижимости дольщику. Учитывая это, подавать на неустойку следует уже после получения квартиры – так сумма будет максимальной;
- стоимость квартиры – логично, что сумма компенсации прямо зависит от цены недвижимости: чем она выше, тем на большую неустойку можно претендовать;
- учетная ставка – величина, которую определяет Центробанк, она обычно изменяется несколько раз в год.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
Этап №8 — Получаем исполнительный лист и передаем его в банк, у которого обслуживается застройщик
Когда решение (или определение) вступит в силу, дольщику нужно получить в суде исполнительный лист. Для этого подаем заявление, свой паспорт и оригинал судебного решения/определения. Так же исполнительный лист может забрать доверенное лицо.
Исполнительный лист нужно отнести в центральный офис банка, у которого обслуживается застройщик. Очень не советую нести лист судебным приставам, только в крайнем случае. Сначала самостоятельно подайте лист напрямую в банк.
Узнать название банка можно: 1) У местных юристов/адвокатов, которые занимаются взысканием неустоек. 2) В чате или форуме дольщиков. 3) В районной налоговой инспекции по юридическому адресу застройщика или адресу прописки дольщика. К заявлению прикладываем копию паспорта и нотариальную копию исполнительного листа, иначе затребуют оригинал. Ответ приходит в течение 1 — 2 недель с реквизитами счетов застройщика.
Некоторые банки принимают исполнительные листы только по почте. Например, ВТБ. Реквизиты при отправке нужно указать те же, что и в исковом заявлении.
После того как подали исполнительный лист, остается только ждать получения денег на свой счет. Срок ожидания зависит от банка. Например, в Москве от 7 дней до 2 месяцев. Большая проблема у ВТБ — в последнее время он присылает деньги в течение 1,5 — 2 месяцев. Так произошло из-за сокращения штата сотрудников из пандемии. Комиссия за перечисление денег не взимается.
Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?
В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.
-
Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.
Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением. -
Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.
Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.
Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?
Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.
За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:
- договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
- Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.
Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.
Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?
Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:
-
Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон. -
Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).
Основания для взыскания неустойки с застройщика
Расскажем подробнее о мере гражданско-правовой ответственности застройщика — неустойке, взыскиваемой с застройщика в пользу дольщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, и о порядке ее применения.
Взаимоотношения застройщиков и участников долевого строительства в нашей стране регулируются специальным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Данный Федеральный закон предъявляет ряд требований к застройщикам, которыми обусловлено их право привлекать для строительства денежные средства дольщиков – граждан и организаций.
В частности, согласно статье 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию, иметь на праве собственности или аренды (субаренды) земельный участок для строительства, уставного капитал застройщика должен быть полностью оплачен, а его минимальный размер должен соответствовать требованиям закона; он не должен иметь недоимок по налогам и сборам и бюджетных задолженностей или быть в процессе ликвидации, и его деятельность не должна быть приостановлена, и т.д.
Отдельная норма регламентирует обязанность застройщика сдать участнику долевого строительства объект строительства в срок, предусмотренный договором долевого участия (пункт 1 статья 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Застройщик, нарушивший эту обязанность, несет перед участником долевого строительства ответственность в виде уплаты законной неустойки (пени).
Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства, и рассчитывается от общей цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры.
В случае, когда участником долевого строительства является физическое лицо, т.е. гражданин, то неустойка удваивается, и ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.
В качестве даты исполнения обязательства истец может указать день подачи иска или день вынесения решения судом.
Что можно взыскать с застройщика за несвоевременную сдачу дома
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Дело № 305-ЭС20-4649
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Москва
22 сентября 2020 г.
Резолютивная часть определения объявлена 15.09.2020. Полный текст определения изготовлен 22.09.2020.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего судьи Поповой Г.Г., судей Золотовой Е.Н., Чучуновой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А41-43982/2019 по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя Макушевой Марины Геннадьевны (город Москва) на решение Арбитражного суда Московской области от 07.08.2019, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2019 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.01.2020, при участии представителя индивидуального предпринимателя Макушевой М.Г. – Щепиной А.П. (ордер от 15.09.2020 № 0013/08, удостоверение от 15.11.2019 № 11190), представителя общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МИЦ-Инвестстрой» — Ивановой А.О. (доверенность от 05.03.2020),
УСТАНОВИЛА:
Индивидуальный предприниматель Макушева Марина Геннадьевна (далее – Предприниматель) обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МИЦ-Инвестстрой» (далее – Общество) о взыскании 788 480 рублей убытков. Решением Арбитражного суда Московской области от 07.08.2019, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2019 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.01.2020, в удовлетворении иска отказано.
Предприниматель, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального права, обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке принятых по данному делу судебных актов. Дело истребовано из Арбитражного суда Московской области. Определением от 06.08.2020 судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме, просил судебные акты трех инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт. Пояснил, что дольщики не относятся к профессиональным инвесторам, являются многодетной семьей, для исполнения обязанности по оплате на основании спорного договора участия в долевом строительстве использовали кредитные средства, договор расторгли по причине длительного неисполнения застройщиком обязанности по строительству многоквартирного жилого дома.
Представитель Общества в отзыве и в судебном заседании, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просил оставить их без изменения. Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., выслушав объяснения представителей истца и ответчика, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что обжалованные судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество (застройщик) и граждане Алтухов Антон Игоревич и Алтухова Елена Владимировна (участники) 29.09.2016 заключили договор № Б/28-007-И участия в долевом строительстве. Пунктами 1.2, 1.4, 2.1 договора установлено, что застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением третьих лиц на основании разрешения на строительство от 24.02.2015 № RU50-37-2015-76 построить многоквартирный жилой дом, корпус 28, со встроенными нежилыми помещениями по адресу: Московская область, город Балашиха, вблизи д. Павлино, на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0090302:308, принадлежащем застройщику на праве собственности, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участникам в срок, установленный пунктом 6.1 договора, объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики: секция 3, этаж 20, порядковый номер на площадке 1, условный номер объекта 282, количество комнат 3, общая площадь 82,40 кв. м. Цена договора составила 5 211 520 рублей (пункт 4.1 договора), которые уплачены участниками в полном объеме.
Пунктом 6.1 договора стороны установили срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам не позднее 31.12.2017. Поскол��ку застройщик взятые на себя по договору обязательства не выполнил, участники в одностороннем порядке отказались от исполнения договора, направив уведомление застройщику 25.10.2018.
Застройщик 23.11.2018 возвратил участникам уплаченные ими по договору 5 211 520 рублей. По заказу дольщиков независимым оценщиком была произведена оценка сопоставимого товара, согласно заключению которого по состоянию на 01.11.2018 стоимость аналогичной квартиры составляет 6 000 000 рублей. Таким образом, по расчету истца разница между стоимостью квартиры на момент ее оплаты и на момент расторжения договора составила 788 480 рублей. Алтухов А.И., Алтухова Е.В. (цеденты) и Предприниматель (цессионарий) 01.03.2019 заключили договор № 04.12.18-2 уступки прав требования, согласно которому цеденты уступили, а цессионарий принял право на взыскание убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, разницы рыночной стоимости объекта долевого участия, возникших вследствие нарушения Обществом своих обязательств по договору участия в долевом строительстве от 29.09.2016 № Б/28-007-И и последующего расторжения названного договора.
Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, Предприниматель обратилась в суд с иском по настоящему делу, указав также, что за отказ от добровольного выполнения требований о выплате данных убытков с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от взысканной судом суммы.
Наличие спорных убытков истец обосновала нарушением застройщиком сроков передачи квартиры, являющейся предметом договора участия в долевом строительстве от 29.09.2016 № Б/28-007-И. По мнению истца, в связи с непередачей ответчиком квартиры в установленный договором срок участникам были причинены убытки в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных гражданами для строительства квартиры, и стоимостью квартиры на момент расторжения договора.
Как получить компенсацию с застройщика без потери процентов
Любые нарушения договора, допускаемые застройщиком в период реализации долевого строительного проекта, наказуемы. Законодатель дал в руки граждан механизм воздействия на недобросовестные строительные компании – неустойку, которую они могут взыскать с нарушителей в случаях, определенных законом.
Однако данный механизм срабатывает не всегда, поскольку многие граждане, в силу своего незнания юридических тонкостей, не могут взыскать неустойку с застройщика в полном объеме. Кроме того, повсеместно сложилась судебная практика по урезанию значительной части пени, рассчитанной дольщиком.
Как избежать уменьшения неустойки в суде и добиться от застройщика выплаты положенной компенсации?
Существует два основных вида неустойки: законная, правила получения и размер которой определены законодательством, и договорная, вытекающая из условий конкретного договора.
Неустойка, которая полагается дольщикам, является законной, размер и условия ее получения сформулированы в 214 ФЗ.
Согласно ГК РФ, если неустойка предусмотрена законом, то она не может быть отменена условиями договора.
Таким образом, даже если ДДУ не предусматривает выплату неустойки, или в договоре присутствует условие, отменяющее пеню, это не освобождает застройщика от уплаты законной компенсации.
Понятие неустойки и когда она возникает при договоре долевого участия
Неустойка – представляет собой санкцию, предусмотренную законом и договором выражаемую в денежном эквиваленте за просрочку выполнения условий заключённого между сторонами соглашения. Такого рода санкция может быть выписана в самом договоре и предусматривать ответственность как застройщика за нарушения сроков сдачи, так и инвестора, за нарушения графика оплаты. При этом следует учесть, что её размер для застройщиков, не передавшим объект в сроки, определённые ДДУ, установлен статьей 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно требованиям закона:
- взыскание неустойки по ДДУ предусмотрено в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор юридическое лицо;
- взыскание неустойки по ДДУ составляет удвоенную 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор физическое лицо.
Следует знать, что уклонение участника ДДУ от подписания передаточного акта на объект строительство освобождает застройщика от выплаты штрафной санкции.