Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод жилого помещения в нежилое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Назначение определенного помещения учитывается еще в процессе проектирования, однако некоторые помещения способны переходить в иную группу из-за несущественных различий. Перевод из жилого в нежилое помещение зачастую актуален для тех, кто приобрел помещение для организации предприятия на нижних этажах многоквартирных зданий.
Для перевода жилого помещения в нежилое требуются следующие документы:
- заявление;
- паспорт;
- документы, подтверждающие право собственности на помещение;
- план переводимого помещения с техническим описанием;
- технический паспорт помещения;
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- проект переустройства и/или перепланировки переводимого помещения (если планируется переустройство и/или перепланировка для функционирования нежилого помещения);
- согласие собственников помещений в многоквартирном доме (если работы по переустройству/перепланировке невозможны без присоединения части общего имущества помещений собственников);
- лист записи Единого государственного реестра юридических лиц (при необходимости);
- нотариально заверенная доверенность (при обращении через представителя).
Вместо оригиналов документов могут быть поданы нотариально заверенные копии.
Если сведения о праве собственности на переводимое помещение есть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), заявитель вправе не предоставлять их на бумажном или электронном носителе. Кроме того, за заявителем закреплено право не предоставлять технический паспорт, план помещения и поэтажный план дома – уполномоченных орган сам делает на них межведомственный запрос.
Алгоритм перевода помещения в нежилое
Чтобы зарегистрировать квартиру в Краснодаре как коммерческую недвижимость, требуется выполнить следующие действия:
- собрать утвержденный пакет документов;
- оформить ходатайство о желании сменить назначение жилого помещения, подав заявление в Многофункциональный центр в Краснодаре или местную администрацию;
- получить расписку о принятом решении и ожидать завершения бюрократической процедуры.
В некоторых случаях в решении могут быть определены условия по изменению планировки или благоустройству, после выполнения которых оно вступит в силу. Для подтверждения выполнения требования следует оформить акт приёмочной комиссии.
Список необходимых документов:
- общегражданский паспорт, удостоверяющий личность гражданина;
- поэтажный план многоквартирного дома в Краснодаре;
- документы, удостоверяющие право собственника на указанное помещение (например, выписка из ЕГРН);
- технический паспорт БТИ на квартиру.
Что необходимо для перевода?
Чтобы перевести жилое помещение в нежилое, нужно учитывать как технические, как и правовые требования. К первым можно отнести соблюдение следующих параметров: в нежилой фонд может быть переведено помещение, расположенное либо на первом этаже, либо над нежилым помещением; для будущего нежилого помещения возможно оборудование отдельного входа; здание не находится в аварийном состоянии, его не планируют реконструировать, сносить либо капитально ремонтировать.
Вместе с тем, необходимо соблюсти юридические аспекты для перевода:
- процедуру осуществляет собственник жилого помещения;
- квартира не является заложенным имуществом, на нее не наложен арест;
- третьи лица не обладают правами на переводимое помещение;
- в жилом помещении нет прописанных лиц;
- как минимум 67% жильцов дома должны проголосовать за создание отдельного входа в будущее нежилое помещение.
Юристы Legal Services помогают правильно составить заявление о переводе жилого помещения в нежилое, готовят другие документы – подтверждающие право собственности владельца квартиры, технический паспорт помещения, поэтажный план дома, в котором оно располагается, проект перепланировки либо переустройства будущего нежилого помещения (если это требуется).
Объединение, разъединение помещений
Когда возникает необходимость в разъединении или объединении объектов недвижимости, у граждан возникает много вопросов, касающихся урегулирования данных процессов согласно законодательству.
Перед тем, как рассматривать объединение и разделение недвижимости, необходимо разобраться, с какими объектами такие процедуры возможны. К неделимым помещениям принадлежат однокомнатные квартиры, которые невозможно разделить на 2 отдельных объекта. К делимым относят земельные участки, разделение которых не меняет их целевого назначения.
Как объединение, так и разделение объекта приводит к прекращению существования прежнего объекта недвижимости и появление нового. Такие модификации являются причиной для прекращения прав на него. Соответственно, право собственности касается уже нового строения. Данных нюанс необходимо урегулировать, согласно законодательным нормам. Для этого следует провести государственную регистрацию права. Распоряжаться ново созданной недвижимостью можно лишь после официальной регистрации права на нее.
Перед тем, как это сделать, необходимо провести технический и кадастровый учет недвижимости. При чем, важно предоставлять документацию на все объекты, которые участвовали в преобразовании. Лишь после присвоения новых кадастровых номеров, возможна индивидуализация недвижимости.
Для этого необходимо предъявить в органы государственной регистрации такую документацию:
- заявление о прекращении права собственности на объект, который был реконструирован;
- заявление о регистрации права собственности на строение, которое было создано путем объединения или разделения других объектов;
- квитанция, свидетельствующая об оплате государственной пошлины на право владения новообразовавшейся недвижимостью;
- паспорт или другая документация, которая подтверждает личность гражданина, подающего заявление;
- если была осуществлена реконструкция, необходимо также предоставить акт о ее завершении;
- соглашение участников общей долевой собственности;
- документация, свидетельствующая о смене адреса конкретного объекта.
Согласно Закону о регистрации, на всю недвижимость, созданную путем объединения или разделения, должна создаваться отдельная запись в Едином государственном реестре прав.
Как показывает практика, нежелание граждан осуществлять объединение и разделение объектов недвижимости согласно законодательству, рано или поздно приводит к серьезным последствиям. Именно поэтому лучше обратиться за помощью к специалистам и оформить процедуру законно, чем позже тратить уйму времени, сил и денег на долгие судебные разбирательства.
Что профессионалы думают по этому поводу? Спустимся на землю, господа
Многие, кто имеет квартиры на первых этажах, хоть раз в жизни задумывались о ее переделке в коммерцию. Было бы здорово получать кучу бабок за сдачу в аренду торговой площади, а еще лучше – сразу продать за трильон денег. К тем, у кого жилье на первом этаже не единственное и по всем параметрам подходящее — вопросов нет. Игра может стоить свеч, как у героини истории в начале статье. И, конечно, вы должны быть готовы к ожиданию разрешений, юридической волоките и дополнительным вложениям. Так, перепланировка, согласование всех документов и обивание порогов госучреждений займет у вас в среднем полгода и примерно миллион рублей.
Но зачастую на эту возможность заглядываются люди, живущие в одной-единственной квартире на первом этаже, мечтающие по-быстрому разбогатеть и уверенные, что вообще любая квартира на первом этаже жилых домов может принести большие деньги. И при этом ничего не надо делать.
Такая позиция и мысли бедняка совершенно затуманивают разум и не дают осознать, что перевести квартиру в разряд нежилого помещения — дело трудоемкое и затратное. Более того, можно сильно прогореть, лишившись единственного жилья, предлагая площади там, где никто не ходит и проживает всего полтора землекопа.
Повторюсь: бизнес-проект по переводу жилья в коммерцию оправдан лишь в конкретных случаях. Прежде всего, это должна быть большая площадь — от 70-100 м2. В таком случае с вами уже можно иметь дело. А особо выгодное расположение, высокий трафик, метро совсем рядом — и вы становитесь обладателем перспективного предложения для бизнеса. Остается только пройти сквозь бюрократические заслоны.
Да, кстати, не стоит забывать про ликвидность. Отмечу, что нежилое помещение, обладающее выгодными для коммерции параметрами, будет иметь совершенно другую стоимость, нежели квартира, ранее бывшая в этих стенах. Разница может быть колоссальная, на порядок больше.
Увы, но предприимчивым гражданам «благодаря» закону 116-Ф3 стало сложнее оформлять перевод недвижимости в нежилой фонд. Все направлено на защиту интересов остальных граждан жилого дома. Однако, здесь прослеживается двойные стандарты. Поскольку закон обратной силы не имеет, то ранее открытые магазины и точки общепита, подпадающие теперь под опасные, нежелательные и вообще запрещенные для размещения в жилом доме останутся работать. И закрытию либо переносу не подлежат. Тогда напрашивается вопрос о защите граждан — почему не запретить все полностью? Либо вернуть послабление для новых арендодателей. Хотя бы на стадии переоформления.
Порядок процедуры и смены статуса
Порядок перевода объекта из одного статуса в другой и обратно имеет четкую структуру. Она приведена в табличном формате, где прописан алгоритм действий для каждой категории процедуры.
| Алгоритм действий | Жилое в нежилое |
Нежилое в жилое |
| Подготовка технической документации |
+ | + |
| Согласование с жильцами | + | + |
| Подача бумаг в муниципа- литет вместе с заявлением |
+ | + |
| Реализация решения | + | + |
| Регистрационные действия | + | + |
Как жилой дом переводится в нежилое помещение
Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.
Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.
Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.
Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.
Документы:
- Заявление владельца.
- Свидетельство о праве собственности.
- План.
- Проект перепланировки.
Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.
Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:
— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.
Часто встречаются сценарии, похожие на ситуацию Николая: квартира простаивает, и нужно найти ей новое применение. Но вести бизнес в жилом помещении — незаконно. Про это быстро узнают соседи, и нелегальщику прилетит увесистый штраф и требование свернуть все дела. Чтобы этого избежать, квартире нужно присвоить нежилой статус: де-факто помещение останется тем же, а вот де-юре его назначение полностью поменяется.
Стоит также учитывать, что в старых районах зачастую возникают проблемы с инфраструктурой. В новых районах этот вопрос решается тем, что первые этажи новостроек отдаются под ритейл, но в советские времена такая практика ещё не существовала — а значит, у жителей могут быть не закрыты некоторые потребности. Если правильно занять нишу — можно запустить успешный бизнес.
Дополнительные требования
Одобрение жильцов — это важно, но без одобрения администрации тоже ничего не получится. Перевести в нежилой фонд можно только объект, который находится на первом этаже и при этом изолирован от внутреннего пространства дома, которым пользуются жильцы. Соответственно должен быть отдельный вход со стороны улицы или возможность его оборудовать. Также в помещении не могут находиться никакие постоянные жильцы, а сам объект должен быть чистым с юридической точки зрения — никаких обременений в виде залогов или арестов.
В теории квартира может располагаться и на втором, и на десятом этаже. Единственная проблема — все помещения под ней тоже должны быть нежилыми. По закону такое провернуть можно, но на практике это практически неосуществимо. А ещё перевести квартиру в нежилой фонд можно только полностью — отвести под деловые активности отдельные комнаты и жить в других не получится.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости
- паспорт, либо другое удостоверение личности заявителя, доверенность на представительские услуги;
- бумаги, которые подтверждают право собственности;
- выписка из протокола, составленного комиссией;
- справка БТИ, с зафиксированной стоимостью перевода в нежилой фонд;
- для представителей организаций – уставные документы.
Разница стоимости жилья в Краснодаре рассчитывается индивидуально. При расчете учитывается стоимость недвижимость в данном регионе, районе, площади здания.
Процедура перевода дома в нежилой фонд аналогична. При этом для единоличных владельцев недвижимости не нужно осуществлять ряд процедур, которые являются обязательными при действиях с квартирами. Например, не нужно проводить собрание жильцов, предоставления планов прилегающих апартаментов.
| Преварительная консультация по телефону или онлайн | Бесплатно |
| Анализ ситуации по документам о возможности перевода | от 2000 ₽ |
| Обращение в нежилое в административном порядке | от 50000 ₽ |
| Судебная процедура признания нежилым | от 50000 ₽ |
| Обжалование судебного акта | от 25000 ₽ |
Как оформить нежилое помещение в жилое: пошаговая инструкция
Рассказываем, какие действия следует выполнить собственнику, чтобы сменить статус недвижимости.
|
Порядок перевода помещения из нежилого в жилое |
||
|
1 |
Подготовка проектной документации на перепланировку |
Необходимо провести перепланировку, если объект не соответствует требованиям:
Собственник должен подготовить проект будущих работ и получить согласования от контрольных органов. Если имущество находится в многоквартирном доме, нужно провести общее собрание жильцов, чтобы получить их согласие. |
|
2 |
Обращение с заявлением о смене статуса имущества |
|
|
3 |
Выполнение перепланировки |
Выполните работы в соответствии с проектной документацией. Результат будет принимать специальная комиссия с составлением акта. |
|
4 |
Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре |
Оконченный перевод оформляется актом комиссии, который орган сам направляет на внесение изменений в Росреестр. А техническим документом, на основании которого вносятся новые сведения, является технический план кадастрового инженера. |
Переоформление коммерческую площадь в жилой фонд
Перевести коммерческую недвижимость в жилую можно, только если помещение соответствует требованиям, указанным в Постановлении Правительства от 28.01.2006 г. №47. К таким условиям относятся:
- наличие инженерных коммуникаций, соответствующих СНиП;
- помещение изолировано от других объектов;
- конструкции здания не представляют опасности для жильцов;
- будущая квартира должна иметь теплоизоляцию и защиту от проникновения внутрь дождевой воды.
Помимо технических характеристик помещение должно:
- быть зарегистрировано на праве собственности;
- не иметь обременений;
- не располагаться в ветхо-аварийных зданиях;
- находится в жилой зоне;
- не относиться к социальному жилью.
Как перевести земельный участок из ИЖС в коммерческий
Множество соотечественников, в особенности проживающие в сельской местности, желали бы заниматься бизнесом непосредственно рядом с домом.
К примеру, гражданину принадлежит земельный участок под ИЖС, на котором находится частный дом и гаражное строение. В этом случае гараж может быт использован для расположения небольшого автосервиса.
Либо возле своего дома выстроить маленькую постройку и использовать ее как небольшой магазин или салон парикмахерской, или иной коммерческий объект.
Но, в соответствии с действующим градостроительным законодательством, ведение бизнеса на земельном участке, который предоставлен для индивидуального строительства, запрещено.
Выходом из сложившейся ситуации служит перевод земельного участка ИЖС целиком или его части под коммерческую недвижимость.