Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить земельный участок из аренды в собственность в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в переводе в собственность из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить в собственность арендуемую землю.
Платное оформление участка
Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.
Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.
Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:
- Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
- Получение согласия на передачу участка.
- Внесение платы.
- Заключение договора.
- Регистрация права собственности через Росреестр.
В частную собственность можно получить не любую землю, даже если будущий владелец планирует приобретение за плату. Согласно ст. 27 ЗК РФ, право собственности нельзя оформить на территории, выведенной из оборота. Это же относится к участкам, которые ограничены к использованию населением и юридическими лицами. К ним относятся следующие категории земель:
- Особо охраняемые территории, среди которых можно выделить заповедники и национальные парки;
- Земли лестного фонда;
- Территории общего пользования;
- Земли, отданные под нужды Вооруженных сил РФ;
- Земли, отданные под государственные нужды.
Причины отклонения заявки
Отказать в передаче арендуемого имущества в частную собственность могут по следующим причинам:
- имущество находится в обременении;
- основания для регистрации права собственности отсутствуют;
- данные, представленные в документах, не соответствуют действительности;
- фактически имущество находится в государственной собственности, однако этот факт не отражен документально;
- выполнен перевод участка в резерв для государственных целей;
- предоставлен неполный пакет документации.
Если причину отказа можно устранить, допустимо повторное обращение в уполномоченный орган.
Существуют территории, перевод которых в частную собственность невозможен даже при внесении оплаты. В статье 27 Земельного кодекса РФ говорится, что граждане не могут владеть имуществом, выведенным из оборота. Аналогичное правило действует и в отношении юридических лиц. В категорию включают следующие объекты недвижимости:
- земли, входящие в состав лесного фонда или переданные под госнужды;
- территории, входящие в перечень общего пользования;
- особо охраняемые объекты;
- имущество, переданное вооруженным силам.
Если планируемое использование и предназначение земли не совпадают, имущество также не передадут.
Как перевести в собственность землю под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)
Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:
- ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
- п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.
Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:
- Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
- Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
- Индивидуальная определенность.
По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.
Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:
- Собрать полный пакет документов на земельный участок;
- Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
- Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
- Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.
Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.
Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:
- Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
- Угодья под ИЖС;
- Земля для строительства гаражей и бань;
- ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.
Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:
- не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
- регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
- основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей.
Как выкупить из аренды в собственность землю под садоводство
Если земельный участок с назначением «для ведения садоводства» расположен на землях населенных пунктов, то для его перевода из аренды в собственность будет нужна построенная и оформленная в собственность дача, баня или хозпостройка с углубленным фундаментом. Порядок перевода будет такой же, как и на участке под ИЖС.
Если садовый земельный участок расположен на землях сельхозназначения, то для перевода из аренды в собственность также придется строить капитальное здание. Однако здесь со строительством нужно торопиться — узаконить постройку по дачной амнистии можно только до 31.12.2020 года. Далее перевод земельного участка в собственность будет возможен только, как земель под сельское хозяйство (подробности ниже).
С мая 2022 года у граждан появится возможность без торгов выкупать землю, которую они арендуют у государства для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или под огороды по кадастровой стоимости.
Может ли департамент имущественных отношений отказать в оформлении участка сельхозназначения крестьянскому хозяйству?
Да, при наличии одного из снований, указанных в ст. 39.16 ЗК РФ. В остальных случаях отказ неправомерный и его можно обжаловать в судебном порядке.
Так, было удовлетворено исковое заявление главы КФХ в Краснодарском крае о признании незаконным отказа департамента в предоставлении в собственность участка за плату без проведения торгов.
Департамент мотивировал свой отказ тем, что на территории арендуемого участка расположен газопровод, отсутствие согласия супруги и цели использования территории.
Суд, изучив материалы дела, определил, что наличие газопровода не является основанием для отказа.
В связи с отсутствием согласия и цели в заявлении департамент обязан был вернуть заявление, а не рассматривать его и выносить решение.
Таким образом, суд удовлетворил иск заявителя и обязал предоставить участок за плату без проведения торгов.
Условия перевода земельной территории в частную собственность
Перевод земельной арендованной территории в частную собственность осуществляют 2 способами:
- выкупают землю;
- бесплатно получают в частную собственность — участвуют в приватизации.
Официальное оформление арендованного участка в частную собственность возможно только при наличии таких условий:
- если на участке под ИЖС уже есть дом и эта строение введено в эксплуатацию;
- если арендатор съемной земельной территории является участником СНТ или другого подобного товарищества. Тогда землю переводят в частную собственность по упрощенной схеме, вплоть до 2020 г.;
- на земельной территории уже построены и зарегистрированы дачи, сараи, гаражи, бани или иные подобные помещения.
Садовое некоммерческое товарищество
Для приобретения права собственности на арендованный участок земли, предназначенный для садоводства, необходимо построить на нем здание. Не важно, какого вида оно будет, баня, гараж, сарай, главное, получить право собственности на него.
Важно! Участникам садоводческих товариществ до декабря 2020 года предоставляется возможность получить земельный участок в собственность по упрощенной схеме. Подобные участки попадают под дачную амнистию.
Приобрести садовую землю с разрешением на строительство гораздо легче и дешевле. Однако, построив здесь дом, прописаться в нем будет сложно.
На участке, предназначенном для ведения садоводческой деятельности, построить жилой дом невозможно. На подобные объекты наложены ограничения по виду строений, высоте здания, а также объемам забора.
Как правило, на подобных участках вообще ничего нельзя строить, однако многие огородники сооружают что-то в виде домика для отдыха и хранения инвентаря. На подобное здание получить право собственности трудно.
Объекты незавершенного строительства
Несмотря на то что в действующем законодательстве так и не было сформировано точного определения понятию «недострой», в юридической практике распространена следующая трактовка:
«Это недвижимое имущество, к которому могут быть отнесены здания/строения/сооружения. Его строительство продолжается в настоящий момент либо временно приостановлено и не завершено».
Чтобы зарегистрировать ОНС, нужно:
-
собрать пакет документов;
-
вызвать сотрудника кадастровой службы для постановки площади на учет;
-
получить уведомление из администрации;
-
пройти стандартную процедуру регистрации в Многофункциональном центре.
Как видно из всего вышеописанного, перевод земельного участка в собственность из аренды не является такой уж сложной задачей, как может показаться.
Законом предусмотрены возможные спорные моменты и существенно упрощены условия приватизации для тех граждан, которые эксплуатируют участок в соответствии с целевым назначением на протяжении многих лет. Максимальный срок, который занимает данная процедура, не превышает нескольких месяцев, даже если первоначально не было оформлено ни одного требующегося для этого документа.
В случаях, когда не получается оформить бесплатную приватизацию, стоимость объекта всё равно будет не высока. Всё, что необходимо сделать – подготовить полный пакет бумаг и обратиться в органы местного самоуправления.
Для владельцев построек, которые ранее были приватизированы, стоимость перевода в частную собственность определена в виде фиксированного процента, который зависит от месторасположения участка земли:
- В городах, у которых численность людей более 3 миллионов, цена выкупа составляет 20% от кадастровой стоимости земли.
- В городах, где численность населения колеблется от 500 тысяч до 3 миллионов, стоимость составляет от 5-ти до 17- кратного размера ставки земельного налога. Ставка самого налога равняется 1,5% кадастровой стоимости земельного надела.
- В населенных пунктах с небольшой численностью населения (до 500 тысяч человек) — в размере от 2-х до 10-кратного размера от ставки налога на землю.
В основном цена оформления арендованных земель для сельских поселений не превышает 3% от кадастровой стоимости, а для городских 15-20%.
Платное оформление участка
Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.
Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.
Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:
- Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
- Получение согласия на передачу участка.
- Внесение платы.
- Заключение договора.
- Регистрация права собственности через Росреестр.
Кaк cэкoнoмить пpи oплaтe ycлyг peгиcтpaции
Чтoбы пoлyчить cкидкy пpи oплaтe гocпoшлины, для пepeвoдa cpeдcтв иcпoльзyйтe Eдиный пopтaл гocyдapcтвeнныx, мyниципaльныx и peгиoнaльныx ycлyг. Taк вы coкpaтитe cвoи pacxoды нa 30%. Ecли пepeвecти в дeнeжный эквивaлeнт, выплaтa cнизитcя c 2 000 pyблeй дo 1 400 pyблeй. Кpoмe экoнoмии дeнeг, вы cмoжeтe coкpaтить пepиoд oфopмлeния oплaты и выдaчи квитaнции — c 9 днeй дo 1 paбoчeгo дня.
Бeз гocпoшлины пepeдaютcя в coбcтвeннocть yчacтки:
✒ гocyдapcтвeннoгo и мyниципaльнoгo влaдeния;
✒ пpeднaзнaчeнныe для ceвepнoгo oлeнeвoдcтвa;
✒ нa тeppитopии peгиoнoв, кoтopыe вcтyпaют в cocтaв PФ (пpимep – Pecпyбликa Кpым);
✒ мaлoимyщим гpaждaнaм;
✒ opгaнaм гocyдapcтвeннoй влacти;
✒ пpeдcтaвитeльcтвy цeнтpaльнoгo бaнкa PФ.
Taкжe, oт yплaты гocпoшлины ocвoбoждaютcя coбcтвeнники, кoтopыe вынyждeны пpoxoдить пpoцeдypy peгиcтpaции зeмeльнoгo yчacткa из-зa измeнeний и внeceния пoпpaвoк в зaкoнoдaтeльcтвo.