Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру если 2 собственника по 1/2 доли муж и жена». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие нужны документы для оформления договора
При продаже квартиры от 2 собственников понадобятся документы:
- паспорта владельцев;
- свидетельства о регистрации права собственности или (с 2016 г.) выписка ЕГРН;
- техпаспорт, кадастровый паспорт (если последний был оформлен ранее, предоставлять его не требуется, поскольку он представляет собой выписку из ЕГРН и запрашивается сотрудниками Росреестра в кадастровой палате);
- договор купли-продажи;
- передаточный акт;
- выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по квартплате;
- дополнительная документация, подтверждающая отсутствие обременений.
Перечень документов, необходимых при определенных обстоятельствах:
- разрешение органов опеки на продажу, если вторая доля принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному гражданину;
- согласие 14-18-летнего ребенка на продажу квартиры;
- согласие второго супруга на отчуждение совместно нажитого имущества;
- согласие содольщика на продажу, если проводятся 2 автономные сделки по разным договорам о продаже доли;
- при совершении оплаты через банковскую ячейку — договор о внесении залога, предварительный договор купли-продажи, договор с банком;
- если интересы продавца представляет третье лицо — нотариально заверенная доверенность.
Покупатель имеет право затребовать любые документы для подтверждения чистоты сделки, и продавец сам волен выбирать — удовлетворить запросы или подвергнуть сделку риску срыва.
Особенности продажи квартиры, если два собственника
Самое важное, о чем нужно помнить при продаже квартиры с двумя собственниками – это обязательное получение согласия второго совладельца перед тем, как совершается сделка. Это прямое требование законодательства, и если его проигнорировать, договор легко будет обжалован в суде и признан недействительным. Причем согласие должно быть не формальным устным, а оформлено в письменном виде и заверено у нотариуса. Если собственников больше, чем двое, необходимо получить такое согласие от каждого из них, вне зависимости от того, какая доля недвижимости принадлежит отдельному лицу.
Если сособственником недвижимости является несовершеннолетний или лицо с ограниченной дееспособностью, по закону они не могут дать обоснованное согласие на продажу общей недвижимости, и необходимо просить разрешение на проведение сделки в местном совете опеки и попечительства, которое затем визирует представитель местной власти. Без подобного документа провести сделку в установленном порядке невозможно.
Если получить разрешение от второго совладельца по каким-либо причинам невозможно (он отказывается продавать недвижимость, находится далеко, с ним нет связи и т.д.), предварительно необходимо выделить долю в натуре, стать ее полноценным единственным владельцем, а только после этого совершать сделку. При этом не стоит забывать о приоритетном праве второго собственника на выкуп доли: заключать сделку купли-продажи с третьим лицом можно только в том случае, если совладелец откажется покупать долю, и данный отказ тоже нужно оформлять в письменном виде.
Что делать, если один собственник против продажи квартиры?
Достаточно редки ситуации, когда оба владельца хотят продать квартиру, чаще можно столкнуться с тем, что этого хочет только один собственник, а второй всячески отпирается от продажи. Конечно, о нотариально заверенном согласии на проведение сделки здесь рассчитывать не приходится, однако существуют возможности все равно продать принадлежащую вам долю недвижимости. Порядок действий следующий:
- После получения отказа на просьбу дать согласие на продажу займитесь оформлением выделения доли в квартире вместо долевой собственности. Процедура непростая, однако во многих ситуациях вполне реализуемая. Если это удается, вы становитесь полноправным владельцем своей части недвижимости, и теперь для совершения сделок с ней не потребуется разрешение других совладельцев.
- Направьте письменное уведомление второму собственнику о том, что вы хотите продать свою часть жилья, и предложите выкупить ее по указанной вами цене. Такое действие – это прямое требование законодательства, которое дает право приоритетного выкупа долей для обладателей остальной части недвижимости.
- Если в течение месяца вы не получили ответ на свое предложение, или второй собственник отказался покупать вашу долю, далее вы можете заключать любые сделки с третьими лицами, и они будут полностью законными.
Кстати, если второй собственник пропал без вести, с ним нет никакой связи, а значит, невозможно узнать о его мнении относительно продажи квартиры, сделку можно провести без его участия. Но нужно помнить, что, во-первых, он должен официально числиться пропавшим без вести, а во-вторых, если он объявится в течение года после заключения договора, он будет иметь возможность оспорить сделку.
Если по каким-либо причинам выделить долю не удаётся, и прийти к общему знаменателю со вторым владельцем невозможно, единственное, что остается – это обращение в суд. Если грамотно подготовиться к процессу, изложить все обстоятельств дела, привести подтверждение того, что вы действовали по закону, однако так и не смогли распорядиться своей долей по желанию, суд может пойти навстречу и дать согласие на проведение сделки (чаще всего – через принудительное выделение доли).
С чего начать продажу?
Если недвижимость куплена в браке и считается общим имуществом, квартиру после развода делят пополам: 50% достается бывшей жене, а 50% бывшему мужу. Один из собственников вправе выкупить свою долю, чтобы бывший супруг или супруга не продали свою часть постороннему человеку.
У вас будет 30 дней, чтобы воспользоваться правом преимущественной покупки. Если за это время не найдете деньги, чтобы выкупить долю, бывшая муж или жена продадут свою долю постороннему человеку. Для продажи своей доли требуется уведомить другого собственника.
Если второй собственник отказывается выкупать долю, а вы не хотите ждать 30 дней, возьмите со своего бывшего супруга или супруги письменный отказ. Документ заверьте у нотариуса. Стоимость услуг нотариуса 1500 руб. Если один из супругов продает свою долю без письменного отказа в течение месяца, бывшего мужа или жены, такую сделку легко признать недействительной.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.
Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.
Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.
В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:
- договор купли-продажи;
- договор приватизации;
- дарственная;
- завещание;
- решение суда о признании права на недвижимость.
✅ Что нужно знать при продаже коммунальной квартиры
Сегодня коммунальные квартиры все еще продолжают существовать в некоторых небольших городах РФ. «Коммуналки» представляют собой большие жилые помещения с 6 или даже 9 комнатами, в которых проживают сразу несколько семей.
Может ли владелец коммунальной комнаты продать ее Покупателю? Теоретически да, однако, собственнику понадобится однозначно установить, как именно он владеет своим имуществом. Если речь идет про владение невыделенной доли, то долю сначала понадобится предложить остальным содольщикам (т.е. учесть право преимущественной покупки). Если же речь идет про владение выделенной в натуре доли (с отдельным входом, автономными системами коммуникаций и пр.), то учитывать право преимущественной покупки не нужно. Комнату сразу же можно продать постороннему Покупателю.
Для владельцев комнат в коммунальной квартире выгоднее договориться и продать свое имущество вместе. Если разрозненные комнаты и квадратные метры будут объединены и отчуждены в пользу 1 человека, то от сделки удастся выручить больше средств. Целый объект недвижимости окажется на 1/3 дороже, чем отдельные комнаты.
Этап №1 — Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты
Это важно сделать, потому что нотариус стоимость доли и способ оплаты сразу укажет в договоре купле-продажи.
По сути стоимость доли определяется сторонами сделки. За сколько собственник готов продать, а покупатель купить. Это всё по договорённости.
После того как определились со стоимостью, теперь нужно подумать о способах оплаты. Здесь вариантов много и об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора, во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку о получении денег. Я не очень люблю такой способ, только если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Алгоритм продажи квартиры
Если владелец доли намерен реализовать свою часть жилого помещения, он должен придерживаться требований, прописанных в ст. 250 ГК РФ.
Продать квартиру в общей долевой собственности может один совладелец или сразу все. Алгоритм действий разберем на примере первого варианта.
Для продажи жилья гражданин должен:
- Письменно уведомить других владельцев о желании реализовать свою долю.
- Собрать и подготовить документы.
- Обратиться с ними к нотариусу для оформления договора купли-продажи и его удостоверения.
- Отправиться вместе с покупателем в Росреестр, чтобы зафиксировать переход прав на владение долей от одного гражданина к другому.
Если порядок продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, будет нарушен, к примеру, отсутствует уведомление других совладельцев о намерении реализовать жилье, заключенная сделка в дальнейшем может быть признана ничтожной.
Отличия долевой и совместной собственности
Законодательство допускает не единоличное владение неделимым объектом недвижимости, а одновременно с другим гражданином или группой лиц. Наиболее распространённая форма – долевая собственность, возникающая в следующих ситуациях:
- по желанию бывшего владельца, подарившего, продавшего или передавшего объект нескольким лицам по завещанию;
- при формальной передаче или продаже хозяином части помещения;
- при участии в приватизации всех зарегистрированных лиц;
- в результате вступления в права наследования по закону претендентами одной очереди;
- при приобретении в период брака и оформлении в выделенных или невыделенных долях на каждого из супругов.
Процедура проведения многосторонних сделок схожа на двухсторонние соглашения, однако подключение каждого нового участника усложняет процесс. Консультация юриста поможет преодолеть существующие препятствия и извлечь выгоду в финансовом плане.
Например, продажа квартиры долями одному покупателю может снизить стоимость целого объекта, в то время как один многосторонний договор купли-продажи, содержащий информацию о доле владения каждого сособственника, демонстрирует прозрачность сделки, не требуя от покупателя дальнейших визитов в Росреестр с целью объединения частей в единое целое документально.
Продажа квартиры двумя долевыми собственниками
Рассматривая случай долевой собственности квартиры стоит отметить, что продавцами будут выступать оба её владельца. Квартира же будет продаваться полностью, без разделения на её доли. Любая подобная сделка фиксируется каждой из сторон у нотариуса о том, что нет никаких разногласий или прочих претензий между её владельцами.
Конечно же, существуют случаи, когда только один из долевых собственников желает продать свою часть недвижимости. У второго её совладельца законодательством предусмотрено право на её покупку вне очереди. В случае если он не желает этого сделать в течение одного месяца, необходимо будет написать письменный отказ для государственных служб, что ни в коем случае не были нарушены права.
Необходимые документы
Если 2 собственника в квартире, как продать недвижимость? После подписания договора в Росреестр подается полный комплект документов. Обратиться можно в одно из его отделений или через многофункциональную службу. Но в последнем случае срок регистрации составит 7-9 дней вместо 5, так как требуется время на пересылку документации.
Подается следующий комплект:
- заявление установленного образца;
- паспорта всех участников сделки;
- если одним из собственников является несовершеннолетний, предоставляется свидетельство о рождении или паспорт в зависимости от возраста.
- технический план;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности при наличии;
- правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, акт о приватизации, свидетельство о наследовании;
- нотариальное согласие от супругов обоих продавцов, если имущество приобретал
- ось в браке;
- квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей (обычно расходы оплачивает покупатель);
- договор купли-продажи в 4 экземплярах.
Сотрудник примет документы и выдаст расписку в получении, а также назначит дату. При повторном визите предоставляется выписка из ЕГРН, в которой указываются данные нового владельца.
Как безопасно продать квартиру, если есть несколько собственников
При подобных сделках есть повышенные риски для каждой из сторон договора. Поэтому стоит знать основные из них, чтобы своевременно предпринять меры к их снижению. Покупателю следует выяснить:
- сколько реально есть собственников у недвижимости – бывает, что фактических собственников много больше, чем продавцов;
- полномочия лица, с которым обсуждается сделка – в определенных ситуациях далеко не все собственник согласны с ценой или вообще с фактом продаж;
- наличие несовершеннолетних собственников, имеется ли разрешение органов опеки – иногда опека выступает против сделки, что грозит срывом исполнения договора.
Но продавцы в определенных ситуациях тоже рискуют. Поэтому им нужно убедиться, что каждый из покупателей готов и согласен приобрести недвижимость и располагает средствами для этого. Оптимальным вариантом будет требование задатка с каждой из сторон, а основные обязательства прописать в предварительном ДКП. И, разумеется, проконтролировать исполнение сделки с помощью банка, а сам договор удостоверить нотариально.
Можно ли продать квартиру, если один из собственников против?
Данная ситуация является одной из самых запутанных на рынке недвижимости, потому что для начала нужно определить в какой собственности находится данная жилплощадь. Существует два вида собственности: общедолевая и совместная. Например, в первом случае документация четко определяет доли каждого собственника. А во втором случае квартира находится в общей собственности, и все владельцы имеют равные права на данный вид недвижимости. При этом если один из собственников против продажи, то рекомендуется для начала выделить все доли в натуре, а затем приступать к основному процессу продажи:
- шаг 1. Попытаться договориться с собственником об отчуждении квартиры;
- шаг 2. Если вы получили отказ, то вы сможете предложить ему купить все доли в квартире и стать единственным собственником;
- шаг 3. По закону, по истечению 30 дней собственник сможет воспользоваться правом продать долю в квартире третьему лицу. При этом разрешение от данного собственника не требуется. В данном случае продавец ничего не потеряет и легко обойдет отказ одного собственника на отчуждение квартиры.
Как избежать рисков при покупке квартиры у двух собственников
Приобретение жилья на вторичном рынке может обернуться для будущего владельца недвижимости значительными потерями. Это связано с тем, что жилая площадь может находиться в общей собственности, которая бывает двух видов:
- совместная собственность – принадлежит более, чем одному человеку без распределения долей. Чаще всего возникает при покупке жилья супругами в период нахождения в официальном браке;
- долевая собственность – характеризуется наличие долей на право собственности имуществом, полученным в результате наследования, приватизации на всех членов семьи или соседей по коммунальной квартире, покупке квартиры с вложением денег двумя и более совладельцами.