Договор купли-продажи земельного участка на 2022 год

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи земельного участка на 2022 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как проверить участок

2. Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки

3. Какие должны быть документы на участок

4. Как происходит сделка

5. Правоустанавливающие документы на земельный участок

6. Документы для продажи дома с земельным участком

7. Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

8. Шаг 2. Подаём документы на регистрацию

9. Купля-продажа земельного участка через нотариуса

10. Документы для купли-продажи земельного участка

11. Как оформить сделку купли-продажи земельного участка

12. Обязательные документы для купли-продажи земельного участка в 2021 году

13. Причины приостановки регистрации земельного участка

14. Особенности покупки земельных участков в СНТ

Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.

Как проверить участок

Перед покупкой любой товар стоит проверить, то же самое касается и земельного участка.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда рядом с вашей землей начинают прокладывать шоссе, нужно заранее поинтересоваться в дeпapтaмeнтe apxитeктypы и гpaдocтpoитeльcтвa своего мyниципaлитeта, какие планы у них на эту территорию на ближайшие годы.

Важно проверить, не распространяются ли на участок какие-то ограничения с учетом природоохранных и других требований, можно ли на нем узаконить самовольную постройку, не нарушены ли строительные нормы, нe нaxoдитcя ли земля в зaлoгe, apeндe или пoд apecтoм.

Все это можно выяснить в Pocpeecтpe, подав в MФЦ или нa caйтe «Гocycлyги» заявку на кaдacтpoвyю выпиcкy. Ecли дoкyмeнты в пopядкe, то пора готовиться к сделке.

Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки

Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.

Ничтожный

Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением.

Оспоримый

Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд.

Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.

По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.

«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.

Какие должны быть документы на участок

При проведении сделки важно убедиться, что у продавца есть в наличии необходимые документы для продажи участка, дающая ему право продавать участок. При этом необходимо не только наличие документов, которые дали ему право собственности на участок, но и проведение регистрации в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости.

Документы для договора купли продажи земельного участка включают в себя:

Правоустанавливающие документы, которые обосновывают наличия права на собственность на земельный участок. В зависимости от конкретной ситуации это может быть договор купли-продажи, договор, по которому земля была подарена, завещание или другие.
Выписка из Единого государственного реестра, которая является основным документом, подтверждающим право собственности. В нём, в частности, будет содержаться информация о том, есть ли обременения на эту недвижимость.
Кадастровый паспорт на участок.
Если на участке имеются строения, на них должна быть предоставлена техническая документация.
Необходимо предоставить межевой план на продаваемый участок земли.
Акт, в котором зафиксированы границы продаваемой земли.

Как происходит сделка

Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:

Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.

Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.

Правоустанавливающие документы на земельный участок

Документы на земельный участок могут быть двух планов: правоудостоверяющими (подтверждающие непосредственное право) и правоустанавливающими.

Правоустанавливающие документы — это первые источники информации, на основе данных которых выдается правоудостоверяющий документ, а именно свидетельство о государственной регистрации права.

Первым основанием для государственной регистрации права на земельный участок будут правоустанавливающие документы. Перечень таких документов описан в статье 17 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ » О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Документы, указанные в этом списке, должны соответствовать правовым актам, действовавшим в момент их составления в месте нахождения земельного участка. В этих документах указываются сведения о правообладателе, виде права на земельный участок (собственность или аренда), описание участка, исходя из которого можно идентифицировать данный земельный участок.

Правоустанавливающими документами на земельные участки являются:

акты приема- передачи земли, договоры купли-продажи, дарения, приватизации и т.д.;
решения суда, вступившие в силу, в том числе мировое соглашение, утвержденное судом;
свидетельство о праве на наследство;
постановления, распоряжения, акты органов государственной власти, местного самоуправления о предоставлении земли.

Свидетельства о правовой регистрации, о внесении собственников в реестр и т.п., которые выдают БТИ или органы самоуправления, не являются правоустанавливающими без подтверждения другими документами.

Они могут лишь служить дополнением к основным документам, которые являются подтверждением для возникновения или перехода прав на землю.

Пунктом 7 ст. 30 Земельного кодекса предусмотрено, что решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельным участком, о предоставлении его для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

Государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования для перехода земли в постоянное бессрочное пользование.
Заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на землю для предоставления земли в собственность.
Заключения договоров аренды земли и государственной регистрации такого договора для передачи этого участка в арендное право.

Решение о предоставлении земли или протокол с результатом проведенных торгов (аукционов), служит только основанием для дальнейшего заключения надлежащего договора и не является правоустанавливающим документом.

Права на такие земельные участки могут возникнуть только на основании сопутствующих договоров. Решения о предоставлении земельного участка в аренду, договоры отчуждения земельных участков, а также протоколы с результатом торгов, будут являться правоустанавливающими документами на предоставление земли в аренду или перехода права собственности на земельный участок.

Документы для продажи дома с земельным участком

Сделки с продажей частных домов и земли относятся к непростым, с массой осложняющих нюансов не только для неопытного продавца, но и для начинающего риелтора. Подходя к вопросу недостаточно подготовившись, можно столкнуться с большими неприятностями, не меньшими рисками и длительным сроком заключения договора. Самая распространённая ошибка собственников — несвоевременное улаживание всех документальных вопросов, за которые берутся зачастую только тогда, когда это становится срочно.

Сегодня можно столкнуться с двумя типичными вариантами продажи:

Отчуждение дома и территории под ним, когда оба объекта недвижимости принадлежат одному и тому же лицу;
Отчуждение строения, когда земля не принадлежит продавцу на правах законной собственности.

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Шаг 2. Подаём документы на регистрацию

Оформление купли-продажи продолжается походом в регистрирующий орган. В Росреестр по месту нахождения участка нужно подать:

все вышеперечисленные документы;
заявление на осуществление регистрационных действий;
паспорта всех участников сделки. Если она из сторон не может самостоятельно присутствовать при подаче документов, необходим паспорт представителя, а также нотариальная доверенность на представление интересов;
если продавец состоит в официальном браке, то нужно нотариальное разрешение о супруга / супруги на проведение сделки;
акт приёма – передачи земли;
квитанция, подтверждающая оплату пошлины.

Последний документ не является обязательным, но его предоставление значительно убыстрит процесс регистрации сделки. Пока сотрудники Росреестра не увидят в компьютере документ об оплате, они не приступят к регистрационным действиям. Если же копия квитанция будет приложена, они приступят сразу же.

Документы могут переданы в Росреестр следующими способами:

при личном посещении Росреестра. Но, в крупных городах этот государственный орган уже несколько лет не работает с гражданами напрямую, поэтому обращаться стоит в МФЦ;
почтовым отправлением. Для этого делается ценное письмо с уведомлением и описью вложенного;
через официальный сайт Росреестра или через портал Госуслуги в электронном формате.

Выбор способа отправки документов остаётся за сторонами сделки.

Купля-продажа земельного участка через нотариуса

Провести сделку продажи земельного участка можно, воспользовавшись услугами нотариуса. А в установленных случаях только через него. Например, если вы продаете свою долю от земельного участка принадлежащего нескольким собственникам, земля оформлена на гражданина не достигшего совершеннолетнего возраста или же владелец земли — человек с ограниченной дееспособностью.

Купля-продажа земельного участка через нотариуса происходит примерно по той же цепочке шагов, что и посредством обращения в МФЦ.

Однако есть и отличия: если в многофункциональном центре услуга регистрации права предоставляется вам на безвозмездной основе (не учитывая госпошлину), то за работу нотариуса придется заплатить определенную сумму. Также дополнительно оплачивается составление договора (при необходимости).

Документы для купли-продажи земельного участка

Получение документов для продажи земельного участка занимает длительное время. Важно собрать все необходимые бумаги, поскольку нехватка даже одной из них может привести к отказу в регистрации.

В большей степени продавцу необходимо уделить внимание кадастровым документам: проверить на их наличие и корректность. Если в них была допущена хоть одна малейшая ошибка — это полностью остановит всю сделку. Так как продать недвижимое имущество вы попросту не сможете. Можно выделить следующие документы для купли-продажи земельного участка:

выписка из ЕГРН обычная и расширенная (для получения информации об отсутствии обременений) либо другая бумага, подтверждающая право собственности на землю;
документ, устанавливающий право владения участком — дарственная, оформленный договор купли-продажи, свидетельство, подтверждающее факт наследства и прочие;
кадастровый паспорт;
план межевания — иными словами определение границ участка;
паспорта обоих участников купли-продажи (продавца и покупателя);
оформленный в 3-х экземплярах договор совершения сделки;
согласие на сделку, полученное от органов опеки (если владельцем участка выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин);
согласие на продажу от супруга/супруги (в случае если продавец в браке);
заявление, заполненное покупателем, на оказание услуги по регистрации права;
документ, подтверждающий оплату госпошлины покупающей стороной.

Данный список не является полным. Для каждой сделки могут потребоваться иные дополнительные документы. Поэтому стоит заранее уточнить о всех требуемых для вашей купли-продажи документов.

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка

Зачастую, у продавца отсутствуют некоторые из необходимых бумаг. Получение большинства из них требует существенных временных затрат. К примеру, время готовности межевого плана напрямую зависит от согласия/несогласия соседей с установленными границами.

Нередки проблемы с правоустанавливающими документами и постановкой участка на кадастровый учет. Пока они не будут улажены продажа не представляется возможной.

Реализация земельного участка происходит беспрепятственно только в том случае, когда продавец имеет зарегистрированное в Росреестре право собственности, прошел процедуру постановки на кадастровый учет и у него имеется на руках вся техническая документация из БТИ. Если что-либо из перечисленного отсутствует, потребуется перед заключением сделки привести бумаги в порядок с точки зрения законодательства.

Таким образом, продавец должен иметь на руках следующие документы:

правоподтверждающий документ – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.;
межевой план;
технический паспорт;
кадастровый паспорт;
документация на строения;
расширенная выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.

Если какие-либо бумаги отсутствуют, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи с указанием даты готовности нужной документации. Предварительное соглашение ни к чему не обязывает продавца и покупателя.

Эта бумага не может служить основанием перехода права собственности или необходимости передачи денежных средств. Предварительный договор означает лишь то, что стороны планируют заключить сделку в будущем.

Все бумаги, предоставляемые для прохождения государственной регистрации можно условно разделить на необходимые для физических и юридических лиц. Рассмотрим каждый перечень отдельно.

Частные лица предоставляют в Росреестр или МФЦ следующие документы:

заявление;
общегражданский паспорт;
нотариальная доверенность, если от имени заявителя действует представитель;
правоподтверждающий документ на земельный участок от продавца;
техническая документация;
договор купли-продажи в трех экземплярах – по одному для каждой стороны и Росреестра;
квитанция об оплате государственной пошлины.

Это не исчерпывающий перечень. В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные бумаги. Полный список необходимо уточнить в Росреестре или МФЦ.

Так, например, если продавец состоит в браке и земельный участок является совместно нажитым имуществом, то нужно дополнительно предоставить письменное согласие мужа/жены, заверенное нотариально. Когда продавцом выступает недееспособный или несовершеннолетний гражданин потребуется получить согласие от органов опеки и попечительства.

Обязательные документы для купли-продажи земельного участка в 2021 году

Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
Паспорта участников сделки
Кадастровый паспорт земельного участка
Основания, по которым возникло право собственности (свидетельство о наследовании или же ДКП)

Только земельные участки имеющие четко обозначенные границы и адрес могут выступать в качестве предмета сделки купли-продажи.

В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:

адрес земельного участка
регистрационный и кадастровый номера
площадь участка
целевое назначение

Перед совершением сделки может также составляться предварительный договор, в котором подробно описывается предмет сделки, обязательно цена и все обстоятельства, способ, место и время передачи денежных средств, условия возможных досудебных урегулирований споров, кем и как оплачиваются расходы по проведению сделки и прочие нюансы.

Передача земельного участка должна осуществляться в соответствии с предварительно составленным актом приёма-передачи. Этот документ очень важен и все условия описанные в нем должны быть соблюдены обеими сторонами, так как сразу же после подписания акта земельный участок считается переданным.

Далее происходит государственная регистрация прав на землю в органах Росреестра, для этого необходимо присутствовать обоим участникам сделки. Подаётся заявление о регистрации, предоставляются квитанция об оплате государственной пошлины, договор и все выше указанные документы. Процесс регистрации в Росреестре занимает 30 дней.

Скачать образец договора купли-продажи ЗУ.

Собственниками сельскохозяйственных участков могут быть как юридические, так и физические лица, а также государственные и муниципальные органы.
Если же владелец был членом производственного кооператива и решил выйти из него, он может не выделять свою долю из общего земельного массива, а продать её.
Кто бы ни был продавцом, процесс продажи земли с/х назначения включает несколько этапов:

Продажа сельскохозяйственных угодий физическими лицами (на так называемом вторичном рынке) осуществляется по стандартной процедуре.

Продавец готовит комплект правоустанавливающих документов. Сделки с физическими лицами заключаются быстрее, но менее безопасны, поэтому нужно особенно тщательно проверять все документы и продумать условия продажи.

В том случае, если вся документация, предоставляемая продавцом и покупателем, оформлена в установленной форме и в ней не обнаружены ошибки, стороны могут заключать сделку. Для этого составляют и подписывают договор купли-продажи сельскохозяйственного надела.

Для продажи необходимо подготовить:

Паспорта участников сделки. Если продажу или покупку осуществляет доверенное лицо, нужно будет предоставить ещё и доверенность, заверенную нотариусом.
Выписку из ЕГРН предмета сделки.
Документы, подтверждающие права продавца на землю сельхоз назначения.
Отказ местных властей от права преимущественной покупки ЗУ или свидетельство, подтверждающее тот факт, что продавец известил районную администрацию о начале продажи, но не получил от неё ответа в установленный законом срок.
Сам договор купли-продажи.
Квитанция об уплате госпошлины.
Протокол собрания собственников (если продаваемый надел является частью общего земельного массива фермерского хозяйства).

В статье 9 ФЗ Об обороте земель с/х назначения определено, что в аренду разрешено передавать те участки, что стоят на государственном учёте в кадастровой службе (как в личной, так и в долевой собственности).

Для передачи земли в аренду заключается договор между владельцем участка и его арендатором, в котором определена арендная плата (в натуральном или денежном эквиваленте) и другие условия сотрудничества.

О понятии сельскохозяйственной земли можно почитать в 77 статье Земельного кодекса РФ. Там указано, что к таким территориям относятся участки, которые предназначены для сельского хозяйства и которые находятся вне населённых пунктов.

В первую очередь сюда включены:

засеиваемые поля,
сенокосы,
пастбища,
пашни.

Однако не нужно ограничивать сельскохозяйственные земли только лишь этими участками. Дело в том, что сюда относятся любые «вспомогательные» территории:

внутрихозяйственные дороги;
коммуникации;
сады и леса, которые специально посажены для защиты участка от негативного влияния климатических условий (выветривания);
водоёмы, откуда берётся влага для орошения;
здания для работы и отдыха персонала, в том числе жилые дома;
различные технические сооружения (водонапорные башни и прочее);
здания, где производится, хранится и перерабатывается с/х продукция.

Подробнее о правилах продажи сельскохозяйственной земли можно почитать в законах:

В первую очередь нужно понимать, что существует кадастровая и рыночная цена. Кадастровая стоимость определяется государством. Для установления рыночной цены можно обратиться в специальные агентства.

Кроме того, есть серьёзная разница, у кого приобретать землю – у государства или у частника. Власть всегда ориентируется только на объективные качества самого участка, которые не зависят от внешних условий. Частник же вынужден учитывать колебания рынка и другие факторы.

Наиболее важные критерии оценки стоимости земли следующие:

Площадь участка.
Тип почвы, вид грунта под ней, севооборот.
Рельеф. Холмистые участки сложнее в обработке.
Форма территории. Гораздо проще обрабатывать прямоугольные участки, чем треугольные или иные «многоугольники».
Расположение территории. Чем южнее участок, тем выше стоимость. Также повышает цену расположение рядом с крупными городами.
Наличие построек: теплиц, парников, сараев, мест отдыха для рабочих.
Наличие коммуникаций: электроснабжения, водопровода, отопления.
Расстояние до леса, водоёмов, дорог, природных объектов. Отрицательным фактором будет наличие рядом болот или сточных вод.

Есть и субъективный критерий – рыночная стоимость, которая проистекает от экономической целесообразности сельскохозяйственной деятельности.

Существует лишь два способа поиска покупателя – самостоятельно и через агентство.

Довольно простой способ, если участок хороший и имеет привлекательную цену (ниже средней по рынку). Практика показывает, что это вполне рабочий вариант и множество земель продаётся собственниками без привлечения третьих лиц. Хотя для этого потребуются личные усилия.

Нужно написать и разместить объявление о продаже (на специальных интернет-площадках:

Авито,
группы в соц. сетях;
в печатных изданиях,
бегущей строкой на TV и т.п.).

Придётся самому разговаривать с каждым клиентом и вникать во все юридические нюансы сделки, а также выполнять необходимые шаги: регистрацию сделки в Росреестре и прочее.

Перед покупкой земельного участка любой покупатель для начала захочет удостовериться в подлинности личности продавца. Поэтому не стоит особо удивляться, если вы услышите просьбу показать свой паспорт. В случае если вы выступаете в качестве доверительного лица, то придётся предоставить другой документ — нотариально заверенную доверенность.

Бывают случаи, что покупатель может еще поинтересоваться, являетесь ли вы дееспособным лицом, или запросить справку о том, что вы не состоите на учете в нарко- или психодиспансерах. Все потому, что согласно закону недееспособное лицо не может совершать сделки от своего имени, в этом случае такая сделка будет считаться недействительной.

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

Судебное постановление об аресте имущества;
Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
Залоговые обязательства;
Не погашенная задолженность продавца по налогам;
Доверительное управление имуществом;
Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.