Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что значит долевая собственность на дом и землю права и обязанности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Права долевых владельцев
Каждый из собственников общего дома наделен правами владения, пользования и распоряжения. При этом первые два действуют без законодательных ограничений, в то время как распоряжение имуществом осуществляется с соблюдением определенных правил.
Кроме того, нужно учитывать, что собственник доли не может распорядиться домом целиком, а вправе сделать это исключительно в пределах своей части.
На практике, чтобы выделить свою часть, собственник должен выделить ее в натуре. Обычно это делается через суд, причем размер доли не всегда эквивалентен выделенной площади. К примеру, достаточно сложно разделить общий дом, если в нем только три комнаты, а долевых собственников пятеро.
Тем не менее, если это удается, собственник своей части приобретает больше прав в части распоряжения общим имуществом. Выделенную в натуре долю легче продать или сдать в аренду. Для сравнения по общему правилу долю в праве на общий дом, равно как и весь объект, реально сдать в наем только с согласия других собственников. В противном случае любой из них может оспорить договор и потребовать компенсации.
У кого может быть право общей совместной собственности
Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом.
По умолчанию общая собственность — долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Но самый распространенный пример участников совместной собственности — супруги.
Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.
Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Как платить госпошлину?
Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.
Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.
Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.
Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.
Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.
Собственник наделен не только правами, но и обязанностями. Для земельного участка и жилого дома, обязанности различаются.
Основной обязанностью в отношении жилого дома являются использование по назначению. С участком вопрос обстоит сложнее.
Обязанности собственника по отношению к земле
| № п/п | Обязанности |
|---|---|
| 1 | Целевое использование |
| 2 | Оплата налогов и сборов |
| 3 | Соблюдение законодательных норм |
| 4 | Проведение охранных мероприятий |
| 5 | Сохранение специальных знаков |
Права участников долевой собственности земельного участка
Если в документах на домовладение указан земельный участок с конкретной площадью, то в соответствии со cтатьёй 35 ЗК РФ при переходе права собственности на дом новому владельцу ему переходит и право собственности на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего владельца. И наоборот, «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ).
Участники долевой собственности могут воспользоваться правом определения порядка пользования жилым домом и участком, которое не прекращает общую собственность и не влечет утрату преимущественного права покупки долей совладельцев.
Порядок определения долей в общей собственности установлен cтатьей 245 ГК РФ. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными. Следовательно, при разделе земельного участка право собственности на него обычно пропорционально доле в праве собственности на домовладение.
Участники долевой собственности могут заключить соглашение о порядке определения и изменения долей в праве собственности, в зависимости от вклада каждого совладельца в образование и приращение общего имущества. Таким образом, земельный участок при домовладении не обязательно должен делиться в равных долях между сособственниками. Далее рассмотрим, как можно изменить причитающуюся одному из владельцев долю при разделе.
Как определяются доли?
Заключение: самое главное
При этом в случае возникновения права на долю в общем доме, владелец этой доли становится еще и собственником части земельного участка, на котором расположен объект. Обусловлено это тем, что капитальное жилое строение неразрывно связано с участком, в пределах которого оно возведено.
Собственник вправе оставить долю наследникам и без согласия остальных хозяев дома. Завещание – это безвозмездная односторонняя сделка, а значит одобрение других дольщиков не нужно (ст. 246 ГК РФ). Более того, наследодатель вообще не обязан сообщать о завещании – это дело добровольное. Главное заверить документ у нотариуса. Если умерший указал доли наследников, особых проблем не возникнет – кандидаты получат свои части и смогут оформить право собственности. Однако в завещании может и не быть соотношения долей. В таком случае все претенденты получат равные части дома и земли (см. «Порядок получения наследства по завещанию«).
Как происходит выделение долей.
Выделение доли может происходить по взаимному согласию или через суд. Второй вариант может использоваться в ситуации, когда мирным путем не удалось решить конфликт.
Подобный механизм часто привлекается в следующих ситуациях:
- Развод супругов и конфликты имущественного характера;
- Споры о границах земельных наделов и создание препятствий для свободного пользования;
- Разночтения по вопросам владения имуществом, создание препятствий для комфортного проживания;
- Нарушение прав, связанных с нарушением принципа преимущественной покупки объекта или иными нарушениями законодательства.
Для возможности выделения доли земельного участка должны быть определены конкретные границы надела присвоено кадастровый номер.
Действующее законодательство накладывает ряд ограничений в части возможности проведения подобной процедуры:
- Существуют минимальные значения, меньше которых долевой участок быть не может;
- Не подлежат передачи в собственность заповедники и иные особо охраняемые территории;
- В отношении долей земельного участка также действует правило первоочередного приобретения сособственниками.
Раздел дома в долевой собственности
У владельцев дома может возникнуть желание разделить общее имущество в силу жизненных обстоятельств: выросли дети, материальная необходимость и так далее.
Раздел совместного имущества отличается от выделения доли в натуре, так как в первом случае оно делится между всеми собственниками, а во втором свою долю получает конкретный владелец.
Эту разницу нужно понимать перед тем, как разделить дом и участок, находящиеся в общей долевой собственности.
Наилучшее решение в данной ситуации – раздел по взаимному согласию сторон. Для этого достаточно оформить соглашение у нотариуса. После этого необходимо получить решение органа местного самоуправления о разделе земли на самостоятельные участки, поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать недвижимость на новых собственников.
Если не удается достичь согласия, особенно когда необходим раздел дома при разводе, то остается единственный выход – обращаться в суд. Главное условие – соблюдение прав всех сторон с тем, чтобы не был нанесен ущерб имуществу.
При делении дома будут учитываться выводы строительно-технической экспертизы. Возможно, необходимо будет снести часть жилого дома. Суд учтет различные обстоятельства:
- существование разных входов;
- наличие коммунальных систем во всех частях дома;
- изолированность помещений и прочее.
В случае, если получающиеся доли не равнозначны, может быть назначена денежная компенсация тому из владельцев, чья часть окажется меньше.
Получив решение суда, каждый из собственников должен обратиться в Росреестр за правоустанавливающими документами на имущество.
Несколько отличается процедура деления земли. Об этом аспекте нельзя забывать, так как дом всегда находится на земельном участке, который тоже требует оформления. например, есть дача при разделе имущества.
Как выйти из долевой собственности на дом
Когда осуществляется наследование и оформление документов на долю в общем имуществе, не все граждане понимают, что это может оказаться не очень удобным вариантом для проживания, а сдавать дом, в котором живут несколько человек в аренду, также не всегда возможно.
В связи с этим многие собственники желают отказаться от данного права, и могут сделать это в любой момент. Самый простой способ – если другие дольщики согласятся выкупить часть объекта недвижимости. В таком случае их доля увеличивается, а человек, продавший свою часть, выписывается из дома и теряет права на пользование, распоряжение объектом.
Для того, чтобы выйти из долевой собственности, необходимо обратиться в МФЦ и написать соответствующее заявление. Факт передачи денежных средств за объект недвижимости должен быть зафиксирован.
Самый простой способ выхода из доли – продать ее одному или нескольким собственникам дома. Однако, делать это нужно по правилам. В первую очередь гражданин должен позаботиться о том, чтобы у него имелось письменное подтверждение того, что другим собственникам была отправлена оферта по выкупу доли в доме.
Также существует другой, менее подходящий для большинства случаев способ выхода из доли – выделение объекта в натуре, то есть совершение каких – либо преобразований с домом для того, чтобы отделить долю одного человека от остальных долей.
Это можно сделать не всегда, но в некоторых ситуациях достаточно лишь построить плотную стену и поделить дом на две части. Выделяя долю, собственник должен позаботиться о том, чтобы не были нарушены права других собственников.
Раздел дома в долевой собственности
У владельцев дома может возникнуть желание разделить общее имущество в силу жизненных обстоятельств: выросли дети, материальная необходимость и так далее.
Раздел совместного имущества отличается от выделения доли в натуре, так как в первом случае оно делится между всеми собственниками, а во втором свою долю получает конкретный владелец.
Эту разницу нужно понимать перед тем, как разделить дом и участок, находящиеся в общей долевой собственности.
Наилучшее решение в данной ситуации – раздел по взаимному согласию сторон. Для этого достаточно оформить соглашение у нотариуса. После этого необходимо получить решение органа местного самоуправления о разделе земли на самостоятельные участки, поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать недвижимость на новых собственников.
Если не удается достичь согласия, особенно когда необходим раздел дома при разводе, то остается единственный выход – обращаться в суд. Главное условие – соблюдение прав всех сторон с тем, чтобы не был нанесен ущерб имуществу.
При делении дома будут учитываться выводы строительно-технической экспертизы. Возможно, необходимо будет снести часть жилого дома. Суд учтет различные обстоятельства:
- существование разных входов;
- наличие коммунальных систем во всех частях дома;
- изолированность помещений и прочее.
В случае, если получающиеся доли не равнозначны, может быть назначена денежная компенсация тому из владельцев, чья часть окажется меньше.
Получив решение суда, каждый из собственников должен обратиться в Росреестр за правоустанавливающими документами на имущество.
Перед покупкой половины (или другой части) дома нужно узнать, почему продается именно часть, историю возникновения права. Частый случай, когда несколько человек получают дом в наследство, например, в равных долях, и кто-то из наследников продает свою долю.
Также долевая собственность может возникнуть в результате раздела имущества между бывшими супругами, строительства общего дома по договоренности на несколько семей и т. п. Собственник доли имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законодательством. То есть, часть дома можно продать, подарить или использовать для личного проживания.
Важно понимать: если доля в натуре не выделена, неизбежно возникнут споры и разногласия с соседями-сособственниками. В таких случаях, порядок пользования долей в общем имуществе возможно определить с привлечением судебных органов.
Лучше выделить долю физически, но это не всегда возможно: выделяемое помещение должно быть изолировано, иметь независимые коммуникации и отдельный вход. Обычно это влечет за собой перепланировку, которая подлежит официальному оформлению.
Без обращения в суд можно выделить долю в общем имуществе. Для этого:
- Договориться с сособственниками о выделе доли.
- Перестроить дом так, чтобы можно было поделить его с учетом требований всех жильцов.
- Получить новый техпаспорт, заказав его через Кадастровую палату.
Практика распоряжения долями: аренда
Другой сценарий, который может встречаться на практике — предоставление доли в квартире в аренду. По закону осуществлять подобную процедуру можно при согласии всех совладельцев. Однако на практике подобного рода сделки часто заключаются только с тем человеком, который нашел подходящего арендатора. Правомерно ли это? Как считают многие юристы, нет.
Если, таким образом, в квартиру подселили людей, с которыми один из владельцев заключил договор аренды, то другие собственники вправе их выселить посредством обращения в полицию. Вместе с тем, как отмечают юристы, на практике это осуществляется редко, поскольку арендодатель может убедить полицейских, что к нему приехали, условно говоря, дальние родственники из Австрии в гости. По закону никто не может запретить вселять их в порядке временного нахождения.
Общая совместная собственность на земельный участок
Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением. Земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, могут распоряжаться любой из участников, по согласию всех остальных сторон. Например, порядок владения, пользования и распоряжения землей фермерского назначения определяется соглашением между лицами, изъявившими желание создать и вести совместное фермерское хозяйство. Вместе с тем, правомочие распоряжения фермерским земельным участком получает его глава в интересах ведения фермерского хозяйства. Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку, определенных правомочий. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного определения доли каждого из участников.
Законодательные аспекты
Основные правовые вопросы на эту тему можно разрешить, изучив ГК РФ, а именно главу 16. Первое, что нужно понять, что и совместная, и долевая собственность весьма похожи, поскольку в их основе лежит принцип владения имуществом несколькими собственниками, однако между этими терминами есть и существенная разница.
Чем отличается совместная собственность от долевой? В первом случае подразумевается, что при использовании имущества несколькими лицами его не делят на части или доли. Соответственно, все могут реализовывать свои права. Основной принцип такого пользования — добросовестность. Все стороны должны учитывать интересы друг друга, и тогда не возникнет сложностей и спорных ситуаций.
Право общей долевой собственности реализуется иначе: имущество делят на части, которые необязательно будут равными. Следовательно, каждый сможет распоряжаться только собственной частью.
Следует подчеркнуть, что законодательство допускает пересмотр прав на имущество в рамках совместного пользования. Например, один из супругов в браке или даже третье заинтересованное лицо имеет возможность попросить о выделении доли. В таком случае выделенные части будут считаться общей долевой собственностью.