Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ключевые тренды коммерческой недвижимости в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По данным CORE.XP, в третьем квартале 2022 года было введено в эксплуатацию в 4,5 раза больше офисов, чем в первом полугодии (170 тыс. кв. м). Половина всего объема нового предложения 2022 года уже продана конечным пользователям. По итогам квартала на офисном рынке Москвы остаются свободными только 8,5% площадей.
Тренды на рынке коммерческой недвижимости
В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов:
-
в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;
-
арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться;
-
цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций;
-
здания класса В устаревают быстрее зданий класса А;
-
вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что сегментация рынка недвижимости – это необходимый инструмент для определения стоимости и рентабельности объектов недвижимости, а также способ упростить поиски при выборе.
Тем, кто столкнулся с необходимостью продать или купить жилье или землю с целью определения адекватной стоимости, а также для предотвращения необоснованного дорожания (удешевления) объектов, необходимо провести тщательный, качественный анализ с учетом всех видов разделения.
Как правило, агентства недвижимости, сотрудничая с клиентами, предлагают им презентацию сегментации рынка недвижимости для более четкой постановки целей и определения границ поиска объектов. И если, например, при покупке объектов на выбор влияет географическое расположение, назначение, вид права собственности, стоимость, то соответствующие параметры, не учитываются при сегментации рынка недвижимости – по ставке доходности.
- В общем, чтобы разобраться во всех этих вопросах, лучше обратиться к профессиональному агенту по недвижимости, который проконсультирует по каждому пункту и поможет решить любые задачи, связанные с недвижимостью.
Аренда в 2020-м году: перспективы арендаторов
Наиболее подходящим и точным методом оценки эффективности вложений в недвижимость в текущей нестабильной ситуации является метод дисконтирования денежных потоков. Используя данный метод можно рассчитать стоимость:
- свободного от построек земельного участка;
- объекта незавершённого строительства;
- объекта, который необходимо реконструировать;
- объекта в условиях, когда прогноз будущих доходов должен учитывать динамику и изменение доходов / расходов, связанных со строительством и эксплуатацией объекта.
Основная сложность используемого метода — это умение обосновать сценарий, по которому объект будет развиваться и сопутствующие экономические показатели объекта в будущем.
Ниже приведено описание расчёта эффективности инвестиций в объекты недвижимости с помощью метода дисконтированных потоков для:
- объекта, площадью 500 кв. м, находящегося в собственности и требующего реконструкцию (расчет приведён на примере 1 -этажного офисного здания со «старой отделкой», которое будет реконструировано под торговую функцию);
- объекта, общей площадью 1 000 кв. м, планируемого к приобретению (расчет приведён на примере покупки условного 1 этажного здания под коворкинг).
Предполагается, что на сегодняшний день объекты используются не самым «доходным» способом, поэтому необходимо изменить их функциональное назначение.
1. Оценка эффективности реконструкции объекта, находящегося в собственности
Расчет производится в следующей последовательности:
- определение затрат на реконструкцию (инвестиций);
- определение потенциальных доходов;
- определение операционных расходов;
- определение ставки капитализации и ставки дисконтирования;
- расчет стоимости объекта оценки.
Определение затрат на проведение работ по реконструкции
Для определения затрат на ремонт, был произведен анализ предложений, путем поиска информации в сети интернет, а также переговоров со строительными компаниями о стоимости ремонта, включающего:
- разработка дизайн проекта;
- работы, связанные с отделкой (включая демонтаж);
- прокладка коммуникаций;
- материалы для черновой и чистовой отделки.
Стоимость ремонтных работ составляет – 30 000 * 500 = 15 000 000 рублей.
Определение площадей пригодных для аренды
В рамках данного варианта использования получение доходов предполагается от сдачи в аренду:
- помещения первого этажа под торговую функцию, за исключением общих помещений согласно плану объекта составляет 420 кв. м.
Определение арендной платы
Согласно анализу рынка арендная ставка составляет 1 200 рублей за 1 кв. м с учетом коммунальных услуг.
Определение площади недозагрузки
Уровень недозагрузки, согласно анализу рынка, определен на уровне 10%. Изменение процента недозагрузки принято, как типичное для сопоставимых объектов.
Операционные расходы
Операционные расходы (Operation Expense — OE) — это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объектов недвижимости. При оценке недвижимости в составе операционных расходов не учитываются амортизационные отчисления, налоги и расходы по обслуживанию долга.
Операционные расходы принято делить на:
- условно-постоянные;
- условно-переменные;
- расходы на замещение, или резервы.
Постоянные расходы:
- налог на имущество для здания определен на уровне 1,25% от кадастровой стоимости в год, для земельного участка определен на уровне 1,5% от кадастровой стоимости;
- страховой сбор составляет округленно 0,1% в год от страховой суммы и включает комплексное страхование конструктивных элементов и элементов отделки.
Переменные расходы:
К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, можно выделить расходы, которые являются общими для всех объектов.
Расходы на эксплуатацию, включающие в себя:
- контроль технического состояния;
- техническое обслуживание;
- санитарно-гигиеническое обслуживание;
- обеспечение ресурсами;
- планирование и бюджетирование;
- зарплата сотрудников.
Размер расходов на эксплуатацию в среднем составляет 13% от действительного валового дохода.
Расходы на оплату коммунальных услуг
Размер расходов на коммунальные услуги в среднем составляет 6% от потенциального валового дохода.
Расходы на охрану
Размер расходов на услуги охраны в среднем составляет 4% от потенциального валового дохода.
Расходы на замещение
Резерв на замещение рассчитан с использованием фактора фонда возмещения для короткоживущих элементов. Расходы на замещение составляют 320 926 рублей в год.
Чистый операционный доход
Чистый операционный доход – действительный валовый доход за минусом операционных расходов (за исключением амортизационных отчислений).
Расчет стоимости производится в следующей последовательности:
- Определяется чистый операционный доход: ЧОД = ДВД – (постоянные расходы + переменные расходы);
- Денежный доход, получаемый от использования недвижимости, приводится к текущей стоимости путем дисконтирования: Ставка дисконтирования = 1 / *(1 + ста��ка)^период ;
- Определение текущей стоимости денежных потоков: PV = ЧОД * (1 – ставка дисконтирования для периода);
- После стабилизации денежных потоков, определение стоимость объекта недвижимости путем капитализации и приведении результатов к текущей стоимости: Стоимость реверсии = ЧОД / ставка капитализации * (1 – ставка дисконтирования для периода);
- На последнем этапе определяется текущая стоимость объекта, с учётом полученных денежных потоков: Стоимость объекта = Стоимость реверсии + сумма PV.
По данным сервиса «Авито Недвижимость», на рынке купли-продажи торговых помещений объекты с большой площадью — от 50 м² до 100 м² и от 200 м² до 400 м², стали более востребованы у пользователей. В сегменте аренды наблюдается обратный тренд — потенциальные арендаторы чаще рассматривают торговые площади до 25 м².
Таким образом, спрос на арендном рынке смещен в сторону малогабаритных вариантов, в то время как в продажах более ликвидны крупные помещения. В результате на рынке складывается следующая ситуация: покупателям торговых помещений выгодно приобрести объект с большим метражом, затем сделать перепланировку и зонировать его, разбив на небольшие пространства.
Тем самым не только увеличивается арендная ставка, но и становится возможным хеджирование рисков — наличие одновременно нескольких арендаторов снижает вероятность убытков.
Лучшее время для покупки жилья — прямо сейчас. В 2020 году цены на новостройки в стране выросли примерно на 20%. В 2021 году ожидается замедление этого показателя по разным оценкам от 5 до 10–12% за год. То есть тренд на повышение цен сохранится, поэтому, чем дольше откладывается покупка квартиры, тем дороже эта квартира обойдется. Помимо этого, если программу субсидирования ипотеки не продлят, ставки по жилищным кредитам, скорее всего, вырастут, и финансовый убыток от переноса покупки жилья может увеличиться.
Выбор жилья сейчас у покупателей достаточный, нельзя сказать, что мы видим дефицит. Сейчас постепенно застройщики ускорят запуск новых проектов, который они откладывали по понятным причинам в 2020 году.
Застройщикам существенно помогли бы госгарантии по кредитам — так проще получить проектное финансирование у банков, особенно если с точки зрения кредитора проект застройки не отличается высокой маржинальностью. Необходимо также упростить процедуры подключения к городским коммунальным сетям. Также непросто обстоит дело со строительством инфраструктуры и социальных объектов — сейчас это в зоне финансовой ответственности девелопера и прямо отражается на цене «квадрата» для покупателей.
Заходить частным инвесторам в бизнес-класс уже немного боязно, нет уверенности в достаточном процентном росте стоимости квадратного метра. Есть опасения, что именно с небольшим ростом стоимости квадратного метра многие конечные покупатели не смогут купить, а частные инвесторы не покроют затраты по займам.
В общем, посмотрим, что будет происходить с экономикой в стране. Если внутреннее потребление станет расти, то большая часть средств пойдет на рынок недвижимости и продолжит рост, наверное, более мягкий, чем в 2020 году. Маловероятно, что цены пойдут вниз при падении спроса. Скорее, застройщики сократят ввод новых объектов, чтобы сохранить свою маржинальность на текущем уровне.
Поэтому, если кто-то хочет купить жилье для себя, то нужно выбирать из имеющегося. Более пристально присматриваться к каждому объекту, чтобы не переплачивать за не самое хорошее качество и не лучшие локации.
А частным инвесторам все-таки вести переговоры с застройщиками, добиваясь приемлемых цен для сохранения доходности в пределах 18–20% годовых. Не идти на излишние риски, приобретая все подряд на старте продаж. Больше погружаться в стратегии развития территорий. На 5–10 лет вперед определять новые точки роста и притяжения людей для комфортного проживания и работы и вкладываться в эти локации.
Однако, стоит отметить, что банки сейчас тщательно выбирают клиентов, поэтому перед обращением за ипотекой имеет смысл погасить прочие кредиты и выбрать квартиру, максимизируя первоначальный взнос. Достаточной большинством банком считается сумма, превышающая 20% стоимости жилья.
Цена московского первичного жилья продолжит расти в 2021 году. Правда, в сравнении с 2020 годом этот процесс замедлится. Эксперты компании «Метриум» полагают, что квартиры в новостройках подорожают до 8–10% в зависимости от класса проекта. Что касается кредитов на покупку первичного жилья столицы, то ставка ипотеки может остаться на текущем уровне или немного увеличиться. Реализация первого сценария потребует продления госпрограммы льготной ипотеки. Второй вариант претворится в жизнь в том случае, если субсидирование ипотечных кредитов прекратится, но монетарная политика Центрального банка останется мягкой (или незначительно ужесточится).
Запуск весной 2020 года программы льготной ипотеки помог строительной отрасли избежать стагнации из-за связанных с пандемией ограничений. Простимулированный доступными жилищными кредитами ажиотажный спрос привел к резкому сокращению предложения и, как следствие, стремительному росту цен. Чтобы восполнить нехватку ликвидных квартир, необходимо поддержать покупательскую активность на высоком уровне. Этому может поспособствовать решение правительства продолжить субсидировать жилищные займы.
Впрочем, если программа будет свернута, но на фоне мягкой монетарной политики Центробанка ипотека подорожает несильно, жилищное строительство также останется в выигрыше. Кроме того, строительная отрасль нуждается в избавлении от бюрократических барьеров. Упрощение процедуры получения разрешительной документации серьезно облегчило бы застройщикам жизнь и быстрее бы нивелировало сложившийся дефицит предложения на рынке.
Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?
В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество. Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций. Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.
Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране. Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку.
Экономические аргументы
На снижение цен на недвижимость в Москве и Подмосковье влияет целый комплекс факторов.
Во-первых, это существенное затоваривание рынка недвижимости. При том, что экономическая ситуация в стране далека от идеала, вводится огромное количество новостроек, и оно еще будет расти. В первую очередь, это связано с реновацией – в ходе реализации этой программы на рынке появится много нового жилья. Оно начнет поступать в продажу не сразу по мере сдачи домов, но общий рост предложения будет заметным.
На данный момент в Москве и МО (включая Новую Москву) в продаже находятся сотни новостроек:
- 608 новостроек в Москве
- 133 новостройки в Новой Москве
- 780 новостроек в Подмосковье
- 192 апартамента в Москве и Подмосковье
Так почему же Минстрой задумывается о поддержке ипотеки?
Казалось бы, текущая ситуация не предполагает сильного ухудшения условий ипотечного кредитования, поэтому и субсидирование не нужно.
Тем не менее, шаги в этом направлении говорят о том, что ставка ЦБ может повыситься еще, и неоднократно. На фоне сложной внешнеэкономической и геополитической обстановки это может сильно сказаться на рынке недвижимости, и тогда субсидирование точно понадобится. А такие программы не разрабатываются быстро, поэтому готовиться к развитию негативного сценария нужно уже сейчас.
Причинами усугубления обстановки может стать усиление санкционного давления, а также блокировка валютных операций и ослабление рубля.
На данный момент нет четкого представления, какими будут санкции и к чему они приведут. Но уже можно утверждать, что, если ключевая ставка Центробанка вырастет до 11% — это приведет к подорожанию ипотеки до 12-13%, и это значение является критическим.
Если субсидирование и будет, оно коснется только первичного рынка, а вторичка окончательно стагнируется. Рынок вторичной недвижимости и сейчас относительно «неповоротлив», а в условиях сильного подорожания ипотеки и отсутствия субсидий такой жилье точно никто приобретать не будет (тем более, при наличии более выгодных предложений)
Автореферат диссертации по теме «Инновационное развитие рынка недвижимости на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда»
На правах рукописи
ПИЛЮС ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА
ИННОВАЦИОННОЕ РАЗВИТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ УПРАВЛЕНИЯ АРЕНДОЙ ГОРОДСКИХ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОГО ФОНДА
Специальность: 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами:
строительство)
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва — 2005
Работа выпонена в ГОУ ДПО Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГОУ ДПО ГАСИС)
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор
Попова Елена Владимировна
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Райзберг Борис Абрамович
кандидат экономических наук Асатрян Левон Вячеславович
Ведущая организация: Московский государственный
строительный университет
Защита состоится * января 2006 г. в 14:00 часов на заседании Диссертационного Совета Д 212.043.01 по присуждению ученой степени доктора экономических наук в ГОУ ДПО Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГОУ ДПО ГАСИС) по адресу: 129272, г. Москва, ул. Трифоновская, д. 57 ауд. 201.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ДПО ГАСИС. Автореферат разослан декабря 2005 г.
Ученый секретарь Диссертационного совета, к.э.н., доцент
Лочан С.А.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Современное состояние рынка недвижимости характеризуется неоднозначностью протекания социально-экономических процессов. Усиливаются интеграционные процессы в области управления объектами недвижимости в части объединения фирм в ассоциации и общества. Идет активное изменение условий государственного воздействия на рынок в части регулирования конкуренции и монополизации, а также в области привлечения сбережений населения и усиления инвестиционных процессов. Происходит усиление социальной ориентированности экономики, оптимизируются хозяйственные связи, формируются новые проекты и программы управления объектами нежилой недвижимости. Все это приводит к необходимости развития инновационной активности на рынке нежилой недвижимости с целью объединения описанных процессов в систему и повышения экономического потенциала исследуемого рынка.
При этом необходимо адекватное комплексное изменение сложившихся хозяйственных связей на рынке нежилой недвижимости, поскольку усиление исключительно рыночных или государственных механизмов управления может привести к неуправляемым изменениям на рынке, серьезно ослабив тем самым позиции российской экономики. Необходимо совместное взаимодействие стоимостных рыночных процессов и сознательной плановой деятельности хозяйствующего субъекта, действующего на рынке нежилой недвижимости при содействии государства. Подобный подход позволяет обеспечить сбалансированное развитие городских объектов нежилого фонда.
В данной связи ключевым вопросом повышения конкурентоспособности объектов нежилой недвижимости и становится интенсификация инновационных процессов, направленных на повышение эффективности управления арендой городских объектов нежилого фонда. При этом в качестве практической базы исследования рассматриваются городские объекты нежилого фонда г. Москвы.
При написании диссертации использовались научные труды ведущих экономистов различных областей экономики, инноваций, финансов и инвестиций. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению проблем инновационного развития российской экономики внесли такие ученые как: Аньшин В., Барютин Л., Василевская И., Зинов В., Ильенкова С., Дуженкова В., Медынский В., Оголева Л., Ордуэй Н., Фат-хутдинов Р., Фридман Дж., Хотяшева О., Шаршукова Л., Швандар В. и др.
Совершенствованию инновационных механизмов управления отечественным рынком недвижимости посвящены труды таких исследователей как: Балабанов И.Т., Горемыкин В.А., Грабовой П.Г., Григорьев В.В., Зубеев И.В., Иванов А.Д., Ковалев В.В., Кошкин В.И., Оглоблина О.М., Остина И.А., Пацкалев А.Ф., Петрова Г.А., Плужник Г.Н., Руднев А.В. и другие. Существенный вклад в повышение эффективности управления городскими объектами нежилого фонда г. Москвы, сдаваемыми в аренду,
внесли такие ученые и практики, как:
И.Г., Лек-
йос. национальна
библиотека
син В.Н., Ноздрина H.H. Рахман И.А. Ресин В.И., Ростанец В.Г., Руки-на И.М., Токачев О.М., Швецов А.Н. и другие.
Несмотря на широкий спектр работ по организации и управлению объектами недвижимости и предприятиями, осуществляющими инновационно — инвестиционные операции на данном рынке, в экономической литературе мало внимания уделяется вопросам инновационного развития рынка недвижимости на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда. Следовательно, эта область не получила необходимого освещения в отечественной экономической литературе и обладает необходимой актуальностью.
Целью диссертационной работы является разработка новых эффективных методов и механизмов управления инновационным развитием рынка недвижимости на основе управления арендой городскими объектами нежилого фонда г. Москвы. Достижение поставленной цели осуществлялось путем рассмотрения ряда логическ�� взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему работы:
— изучить теоретические основы инновационного развития рынка недвижимости, рассмотрев его как объект управления;
— дать характеристику рынка нежилой недвижимости г. Москвы, определив возможности его инновационного развития и специфику аренды городских объектов нежилого фонда;
— дать оценку способам управления и развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы на основе изучения и сравнительного анализа методик установления оптимальной арендной платы по городским объектам нежилого фонда;
— определить приоритеты инновационного развития проектов на рынке недвижимости г. Москвы, реализуемых на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда;
-предложить инновационную модель развития рынка недвижимости на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда г. Москвы и определить стратегические направления ее совершенствование.
Объект исследования — система инновационного развития рынка недвижимости в современной экономике России на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда г. Москвы.
Предмет исследования — закономерности и механизмы инновационного развития рынка недвижимости в современной экономике России на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда г. Москвы.
Методологические и теоретические основы исследования. В процессе работы применялись системные, статистические и общенаучные методы исследования, проводилась логико-аналитическая оценка параметров внедрения современных методов и механизмов инновационного развития на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда г. Москвы. Совокупность используемой методологической ба-
зы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений проведенного исследования.
Теоретической основой работы являются труды отечественных и зарубежных ученых в области инновационного менеджмента, организации инновационно-инвестиционной деятельности предприятий и организаций, действующих на рынке недвижимости. В ходе диссертационного исследования изучены законодательные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам управления хозяйственной деятельности предприятий — уч астников рынка недвижимости в современной экономике, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические и аналитические материалы. При проведении исследования использована общая и специализированная литература по выбранной теме.
Ряд методологических положений и выводов, содержащихся в диссертации, илюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами, подготовленными автором на основе статистических данных Министерства экономического развития и торговли РФ, данных Госкомстата России.