Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить дачу и не быть обманутым? Пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда вы решили купить земельный участок у физического лица, вам нужно заключить договор купли-продажи. А чтобы все прошло гладко и правильно, воспользуйтесь помощью Геостарта. Ниже представлена подробная пошаговая инструкция.
Запишитесь на прием в МФЦ
Если вы собираетесь купить или продать земельный участок через МФЦ, вам необходимо записаться на прием.
Запись на прием можно осуществить как в офисе МФЦ, так и онлайн с помощью специальной формы на официальном сайте.
Перед записью на прием важно ознакомиться с документами, необходимыми для оформления договора купли-продажи земельного участка.
Какие документы нужны? Вам потребуется паспорт, документы на землю (свидетельство о праве собственности или договор аренды), а также платежные документы, подтверждающие оплату услуг МФЦ.
Пошаговая инструкция оформления договора купли-продажи земельного участка через МФЦ будет предоставлена на приеме. Сотрудник МФЦ расскажет, как заполнить все необходимые документы и какие сроки необходимо соблюдать.
Заключите договор купли-продажи земельного участка с правильным оформлением и регистрацией через МФЦ. Воспользуйтесь этим способом для обеспечения полной безопасности и защиты ваших прав при покупке или продаже земли.
Эти документы не нужны
- Заявление о переходе прав собственности. Это заявление составляет сотрудник МФЦ. Не надо его приносить с собой.
- Кадастровый паспорт. Эти паспорта содержали сведения из Государственного кадастра недвижимости. В 2017 году Государственный кадастр недвижимости (ГКН) объединили с Единым государственным реестром прав (ЕГРП) в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), поэтому с этого времени перестали выдавать кадастровые паспорта. Эти паспорта и так не нужны были для регистрации сделки, хотя во многих сайтах якобы юристов было написано обратное. Вместо паспортов сейчас выдают выписки из ЕГРН.
- Кадастровый план. Этот план был частью кадастрового паспорта, а эти паспорта давно отменили. План участка или дома есть в выписках из ЕГРН.
Кроме того, дом не удастся зарегистрировать, если он расположен на земле, не предназначенной для этого. Не все участки можно использовать для строительства. Поэтому перед строительством нужно убедиться, что участок относится к категории земель населенных пунктов и вид разрешённого использования предусматривает индивидуальное жилищное строительство.
Если планируется строительство летнего дома (без возможности оформления в нём прописки), то в качестве вида разрешённого использования также подойдут ведение личного подсобного хозяйства и ведение садоводства.
Вот список категорий, на которых строить нельзя:
- земли промышленности
- земли особо охраняемых территорий
- земли лесного фонда
- земли водного фонда
- земли запаса
- земли сельскохозяйственного назначения
Для каждой категории земель установлен набор видов разрешенного использования земельного участка. Их может быть несколько: один основной, другие дополнительные.
С 2022 года разрешено строить жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения. Но только на участках, которые находятся в собственности крестьянско-фермерских хозяйств и используются по назначению. Площадь застройки должна быть не более 0,25% от площади земельного участка, при этом на одном участке может быть размещён один дом высотой не более трех этажей и площадью не более 500 кв. м.
Категорию земельного участка и виды разрешённого использования легко посмотреть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок или воспользоваться сервисом Росреестра (информацию предоставят в онлайн-формате).
Как выглядит техплан, и когда его делать
Технический план может понадобиться, когда дом уже построен. Например, когда оформляется регистрация права по дачной амнистии. Но можно озаботиться подготовкой плана и на этапе строительства.
Инженеру достаточно, чтобы были возведены наружные стены, крыша, установлены окна и двери. Разводка коммуникаций значения не имеет.
В принципе кадастровый инженер может сделать технический план, даже если готов только фундамент. И Росреестр зарегистрирует права собственности на объект незавершенного строительства. Но когда дом будет готов, для проведения сделок с ним всё равно нужно будет оформить права.
Готовый технический план выдают на диске. Он состоит из технической документации, которую готовит кадастровый инженер, и документов, предоставленных владельцем.
В техническую часть входят:
- чертежи
- планы дома
- схема геодезических построений
- технические описания
По закону на постановку дома на кадастровый учет и оформление собственности у Росреестра есть 10 рабочих дней. Но ведомство не всегда с первого раза разрешает оформить собственность на зарегистрированный дом.
Нередки случаи, когда регистрация приостанавливается и владельцу приходится вносить изменения в документы в соответствии с замечаниями регистратора.
Они необязательно касаются специализированной части техплана. Например, ведомству может быть недостаточно уведомления от администрации о том, что дом соответствует заявленному плану строительства. Тогда оно попросит добавить заявление о том, что планируется строительство дома.
Чтобы для системы процесс выглядел завершённым, нужно также уведомление об окончании строительства. Все эти бумаги можно оформить и после того, как строительство завершено.
На внесение изменений у заявителя есть три месяца. Если за это время их не внести и не предоставить в Росреестр, считается, что он отказался от регистрации. Тогда, чтобы закончить оформление, придётся подавать все документы заново.
Как стать собственником арендованной территории
Ещё в 2001-м году начал действовать новый земельный кодекс Российской Федерации, в нём речь идет о том, что граждане могут быть владельцами территории, который находится в бессрочной или срочной аренде. Если если территория данного земельного участка была выделена по законодательству СССР и использована для жилого строительства, то право владения может быть зарегистрировано совершенно бесплатно. Таким преимуществом вы можете воспользоваться только в том случае, когда:
- Построили и стали владельцем дачного дома, гаража, бани или хозяйственной постройки;
- Построили и ввели в эксплуатацию, а также стали владельцем частного дома;
- Входите в садоводческий кооператив.
До окончания 2021 г. члены садоводческих товариществ и кооперативов могли пройти процедуру регистрации в упрощенном порядке.
На бесплатное получение участка имеют право следующие граждане:
- Инвалиды;
- Ветераны великой отечественной войны;
- Дети-сироты;
- Многодетные семьи;
- Военные, которые служили более 10 лет;
- Сотрудники органов внутренних дел, стаж работы у которых больше 15 лет;
- Молодые специалисты, которые находятся в сельском хозяйстве;
- Все иные льготники.
Как оформить выписку из ЕГРН
Заказать выписку можно несколькими способами:
- Обратившись лично в реестр;
- Отправив запрос по почте;
- Посредством интернета;
- Через сервис КТОТАМ.ПРО.
Где эта справка оформляется:
- Многофункциональном центре;
- Росреестре;
- Кадастровых палатах.
Перед подачей следует проделать следующие действия:
- Собрать необходимые документы;
- Подать запрос в регистрирующий орган;
- Оплатить госпошлину.
По истечении 3 дней можно забрать готовую выписку.
Оформляем основной договор купли-продажи
Предварительные договорённости между сторонами закрепляются оформлением договора купли-продажи (ДКП). Документ лучше сразу составить в трёх экземплярах: один остаётся у вас, второй — у покупателя, а третий нужно будет отдать в Росреестр. ДКП заключается в простой письменной форме, по желанию его можно заверить у нотариуса.
В некоторых случаях заверение — обязательное условие. Нотариальное удостоверение требуется, если, например, одним из сособственников недвижимости выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин. В договоре подробно прописывают все условия сделки: дату заключения, паспортные данные сторон, их права и обязанности, стоимость объекта, его параметры и прочие вводные.
Важный момент: в ДКП надо охарактеризовать дачный участок и дом по отдельности. То есть параметры обоих объектов недвижимости должны быть прописаны под разными пунктами. И цена — не исключение. Например, вы продаёте дачу целиком за 4 миллиона рублей, в таком случае в ДКП следует отдельно отразить стоимость участка (например, 1 миллион рублей) и строения (3 миллиона рублей). В некоторых случаях стороны составляют два разных договора: один — на дом, другой — на землю.
В самостоятельной продаже недвижимости нет ничего сложного. Самый длительный этап — сбор всех необходимых для сделки документов. Оформление некоторых из них может занять до нескольких месяцев — обязательно учтите это перед выставлением дачи на продажу.
Если вы подали объявление до получения всех документов, предупредите об этом потенциального покупателя. Вполне возможно, что он оценит вашу честность и согласится подождать.
Если заниматься продажей самостоятельно нет сил и времени, можно обратиться за помощью к риелтору с хорошей репутацией. Будет лучше, если удастся найти такого специалиста по рекомендации друзей. При этом помните, что порядочные риелторы принимают оплату своих услуг только после заключения сделки!
Подготовка к купли-продаже квартиры в МФЦ
При подготовке к сделке купли-продажи квартиры в МФЦ следует учесть несколько важных моментов.
Прежде всего, необходимо убедиться в наличии всех необходимых документов. К ним относятся: паспорт собственника или его доверенность, свидетельство о праве собственности на квартиру, выписка из ЕГРН, технический паспорт объекта, акт о приеме-передаче квартиры и другие документы, удостоверяющие личность и право собственности на недвижимость.
Важно учесть, что МФЦ может потребовать дополнительные документы в зависимости от конкретной ситуации. Поэтому рекомендуется заранее ознакомиться с требованиями МФЦ и подготовить все необходимые документы.
Второй важный шаг в подготовке к купли-продаже квартиры в МФЦ — оценка стоимости объекта недвижимости. Стоимость оценивают независимые оценщики или эксперты, которые проводят оценку с учетом различных факторов, таких как площадь, состояние квартиры, расположение и другие аспекты.
Также рекомендуется заранее ознакомиться с действующим законодательством, регулирующим процесс купли-продажи недвижимости, а также с процедурой оформления сделки в МФЦ. Это позволит избежать непредвиденных сложностей и упростит весь процесс.
Приостановка и отказ в регистрации права
В процессе купли-продажи квартиры в МФЦ может возникнуть ситуация, когда регистрация права на недвижимость будет приостановлена или отклонена. Это может произойти по разным причинам, связанным в основном с неправильно оформленными документами или наличием юридических споров.
Одной из причин приостановки регистрации может быть отсутствие каких-либо необходимых документов или ошибки в их заполнении. Например, если продавец не предоставил все требуемые документы или они содержат неправильные данные, МФЦ может отказать в регистрации до устранения выявленных недочетов.
Еще одной причиной приостановки может быть наличие юридических споров, связанных с правом собственности на квартиру. Если у квартиры есть какие-либо обременения, например, залог или иски в отношении нее, регистрация может быть приостановлена до разрешения данных споров или их компенсации.
Также возможен отказ в регистрации, если участники сделки не соблюдают требования законодательства или нарушают правила оформления документов. Например, если продавец не является собственником квартиры или не имеет права на ее продажу, регистрация права может быть отклонена.
В случае приостановки или отказа в регистрации права на квартиру в МФЦ, нужно устранить выявленные недостатки или разрешить споры, которые могут отразиться на сделке. Для этого следует обратиться к юристу или специалисту, который поможет разобраться в ситуации и подготовить необходимые документы для регистрации права.
С чего начать оформление покупки дачи с земельным участком?
Приступая к процессу продажи, в первую очередь необходимо решить, будет ли сам участок зарегистрирован как актив или недвижимость на нем будет зарегистрирована по отдельности. Это зависит от желания покупателя, а также от наличия и формы здания.
- Если есть только один небольшой коттедж и один сарай, гараж, летняя поварня, беседка и т.д.), который не зарегистрирован как собственность, такой коттедж может быть зарегистрирован как участок. Это может быть выгодно обеим сторонам сделки, так как значительно упрощает процесс, но новый владелец не имеет никаких конкретных прав. Действительно, ему принадлежит только участок, а здание не зарегистрировано. В худшем случае здание может быть признано добровольной постройкой (если здание было построено на участке без какого-либо конкретного использования).
- Если участок официально зарегистрирован как недвижимость и занят используемым объектом, договор купли-продажи предусматривает переход прав как на участок, так и на жилое помещение. В этом случае покупатель становится законным владельцем DATSA, хотя процесс регистрации немного сложнее.
Все особенности каждого конкретного случая учитываются при составлении договора купли-продажи и обязательно фиксируются в нем.
Покупка дачи в садоводстве: правовые аспекты
ТСЖ создаются лицами, владеющими землей. Однако некоторые земли находятся в совместном пользовании товарищества, и это необходимо учитывать.
Участковые дачи продаются в соответствии со статьями Закона о земле. Делается это так:.
- Предполагается, что собственность (называется специальная комиссия),.
- Документы на право собственности на землю и имущество и на продажу имеются.
Если покупатель найден, имеет смысл узнать, как продать садовый участок быстро и без нарушения закона . Договаривающиеся стороны:.
- подписать предварительный договор (это дает продавцу больше уверенности, а покупателю не нужно беспокоиться о том, что его любимый участок займет кто-то другой); и
- подписать основную контактную форму, и
- Чтобы произвести оплату, необходимо
- зарегистрировать права нового владельца; и
- уплатить налог на доходы физических лиц.
Факт продажи должен быть заверен нотариусом. Подпись нотариуса на документе не является обязательной, но она помогает предотвратить мошенничество и обман. Также рекомендуется передавать деньги в присутствии нотариуса.
Порядок получения услуги в МФЦ
Важно! Не обязательно записываться заранее, прием может пройти в порядке живой очереди.
- Запишитесь на прием в МФЦ, предварительно согласовав дату с продавцом (покупателем). Вы можете сделать это через портал «Госуслуги» или в МФЦ лично.
- В указанный день обе стороны (продавец и покупатель) должны прийти в центр «Мои документы».
- В окне регистрации продавец и покупатель подписывают договор купли продажи в присутствии сотрудника МФЦ;
- Расчет производится в присутствии третьего незаинтересованного лица (сотрудник центра) в наличной форме. При безналичном расчете стоны идут в банк;
- Получите расписку о принятии документов. На расписке должно быть число и номер трека, по которым можно отслеживать движение бумаг.
- В назначенный день придите, чтобы получить все необходимые документы.