Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как приобрести квартиру по договору ренты. Плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Как оформить договор ренты
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:
- возможность купить недвижимость в рассрочку;
- перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
- гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.
Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.
Минусы для рентополучателя:
- ограничение права на квартиру или землю;
- сложности расторжения соглашения;
- нечестные рентные плательщики;
- необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.
Минусы для плательщика ренты:
- займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
- отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
- затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.
При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.
Плюcы дoгoвopa peнты нa квapтиpy
Плюcы для пoлyчaтeля peнты. Mapия Гpигopьeвнa дo кoнцa днeй живeт в cвoeй квapтиpe. Cдeлки c нeдвижимocтью мoжнo пpoвoдить тoлькo c coглacия пeнcиoнepки. Нaпpимep, cын Ляйcaн пepeexaл жить в Кaзaнь. Ляйcaн xoчeт зaбpaть пeнcиoнepкy к ceбe, a квapтиpy Mapии Гpигopьeвны пoмeнять нa квapтиpy в Кaзaни. Ecли бaбyшкa coглaшaeтcя нa пpeдлoжeниe Ляйcaн, coceдки y нoтapиyca oфopмляют Пpилoжeниe к дoгoвopy peнты, гдe пpoпиcывaют измeнeнныe ycлoвия.
Mapия Гpигopьeвнa пoлyчaeт eжeмecячнyю дoтaцию, ecли oфopмлeнa peнтa зa плaтy. Либo пoлyчaeт бecплaтнoe coдepжaниe и yxoд, ecли oфopмлeнa пoжизнeннaя peнтa c coдepжaниeм.
Дoпycтим, Ляйcaн нe coблюдaeт ycлoвий дoгoвopa peнты. Mapия Гpигopьeвнa мoжeт чepeз cyд pacтopгнyть дoгoвop. Boзвpaщaть yжe пoлyчeнныe дeньги или вoзмeщaть pacxoды нa coдepжaниe пeнcиoнepкa нe oбязaнa. Кpoмe этoгo, eй вoзвpaщaeтcя бeзycлoвнoe пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy.
Чтo yчecть пpи oфopмлeнии peнты нa квapтиpy
Пpoвepить дeecпocoбнocть пoлyчaтeля peнты. У oдинoкoй Mapии Гpигopьeвны oкaзaлиcь poдcтвeнники в Cибиpи. Пocлe cмepти бaбyшки oни пытaютcя дoкaзaть, чтo пeнcиoнepкa былa нeдeecпocoбнoй, кoгдa пoдпиcывaлa дoгoвop peнты. Poдcтвeнники чepeз cyд пытaютcя пpизнaть дoгoвop нeдeйcтвитeльным.
Пpoвepять дeecпocoбнocть пeнcиoнepки вxoдит в oбязaннocти нoтapиyca. Bo вpeмя oфopмлeния дoгoвopa oн зaдaeт eй вoпpocы, oцeнивaeт aдeквaтнocть пoвeдeния. Нo дaльнoвиднaя Ляйcaн oбeзoпacилa ceбя и пpoвeлa ocвидeтeльcтвoвaниe Mapии Гpигopьeвны y пcиxиaтpa. Cпpaвкa o вмeняeмocти и дeecпocoбнocти пoжилoй жeнщины oпpoвepглa apгyмeнты poдcтвeнникoв.
Oбгoвopить вce ycлoвия peнты в дoгoвope. Уcлoвия peнты – этo cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa, иx нyжнo pacпиcывaть чeткo и пoнятнo. Ecли в дoгoвope иcпoльзoвaть фopмyлиpoвки c двoйным cмыcлoм и paзнoчтeниeм, cyд пocчитaeт дoгoвop нeзaключeнным и вcтaнeт нa cтopoнy иcтцa.
Налогообложение по ренте
Согласно налоговому законодательству РФ, денежные средства, получаемые рентополучателем, приравниваются к его ежемесячному доходу. Это значит, что эти средства будут облагаться НДФЛ в размере 13 % от размера ежемесячных начислений.
Что касается плательщика ренты, то в случае получения квартиры по безвозмездному договору ренты он должен уплатить в пользу государства налог 13 % от размера рыночной стоимости квартиры. Однако от уплаты этого налога освобождаются близкие родственники, в число которых могут входить:
- дети (родные и усыновлённые) и родители;
- бабушки и дедушки;
- внуки и внучки;
- братья и сёстры.
При приобретении ренты с оплатой части цены квартиры, плательщик ренты не облагается налогом, а получатель обязан выплатить в пользу государства 13 % от полученной суммы.
Договор пожизненной ренты квартиры не является действительным без определенного перечня документов. Более того, вам попросту откажут в подписании оного. Для того чтобы иметь возможность заключения подобной сделки, собственник жилья должен в обязательном порядке представить документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Что сюда можно отнести? Во-первых, непосредственное свидетельство о праве собственности. Желательно предъявить заверенную копию. Также потребуется информация о квартире. Для этого возьмите справку из БТИ, а также выписку из домовой книги. Не забудьте также документы о кадастровой стоимости вашего жилья. Их можно донести позже, но лучше сразу собрать полный перечень документов. Не забудьте предъявить справки об отсутствии у вас долгов за недвижимость.
Условия договора пожизненной ренты
Предметом договора ренты выступает недвижимое имущество на основании возмездной сделки. В подобной ситуации при переходе прав собственности к договору предъявляются определенные требования. Так в силу ст.584 ГК РФ документ в обязательном порядке должен быть заверен нотариально. При этом если по условиям договора квартира подлежит отчуждению, соглашение должно пройти государственную регистрацию в Росреестре.
Установлены законом и некоторые требования к сторонам договора. В частности, в случае если получателем ренты будет выступать недееспособный гражданин, и квартира будет принадлежать ему же, во исполнение ст.37 ГК РФ сделка в обязательном порядке согласовывается с органами опенки и попечительства.
Также в договор пожизненной ренты на квартиру должны быть включены следующие обязательные условия:
- срок действия соглашения;
- размер рентных платежей;
- перечень услуг и периодичность их предоставления;
- сроки выплат;
- право проживания в отчуждаемом имуществе либо же предоставление иного жилого помещения;
- порядок прекращения действия договора.
Можно ли оспорить либо расторгнуть договор ренты
Практически любое соглашение предусматривает отдельный порядок прекращения правоотношений при определенных обстоятельствах. Так расторжение договора пожизненной ренты возможно:
- по согласию сторон;
- по требованию получателя ренты при нарушении условий соглашения;
- в случае если документ оформлен под принуждением;
- если плательщик ренты признан несостоятельным и более не имеющим возможности исполнять надлежащим образом взятые на себя обязательства.
Договор пожизненной ренты можно и оспорить, если плательщик ренты при составлении документа не учел интересы подопечного и нарушил нормы закона, в частности ГК РФ. Как правило, в судебные инстанции для отмены соглашения обращаются наследники по следующим основаниям:
- рентополучатель не отдавал отчет своим действиям;
- лицо было введено в заблуждение;
- договор ренты был заключен с целью мошеннических действий.
Регистрация у нотариуса
Всегда оформляют письменно и удостоверяют нотариально (ст.584 ГКРФ). Иначе согласно п.1 ст.165 ГКРФ договор признают ничтожным.
Нотариальный клерк потребует принести необходимые документы:
- сам контракт, если он составлен самостоятельно или с помощью юристов;
- документ, свидетельствующий о праве собственности на передаваемое жилье;
- справку о стоимости жилплощади по кадастру;
- справку о количестве прописанных граждан на передаваемой жилой площади;
копию финансового лицевого счёта; - технический план квартиры;
- копию кадастрового паспорта;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемое помещение.
Каждая конкретная ситуация может потребовать дополнительных бумаг от любого участника рентных правоотношений.
Сколько стоит оформить ренту?
Расходы суммируются из ряда составляющих, не все из которых имеют фиксированное значение. В разных регионах страны хлопоты с оформлением ренты обойдутся в разные суммы:
- работа юриста по составлению контракта (три-пять тысяч рублей и более);
- получение (обновление) выписки из ЕГРП (Росреестр). Выписка, если право собственника ранее было зарегистрировано, обойдется в четыреста рублей. В базе данных Росреестра нет сведений о квартире и ее владельце? Придется тратиться на всю процедуру регистрации с уплатой пошлины;
- обязательное заверение нотариусом. Сумма будет зависеть от конкретной конторы, в которую придется обращаться. Нотариальная работа оценивается в полпроцента от стоимости квартиры по кадастру, не больше 20 000 рублей. Она уменьшится вдвое, если участники являются инвалидами 1-2 групп и имеют документальное подтверждение этому;
- оплата действий специалиста, подтверждающего дееспособность непосредственно во время подписания контракта, либо соответствующая справка, за получение которой тоже надо заплатить;
- государственная пошлина за регистрацию нового собственника жилья с обременением. 2000 рублей.
Продажа квартиры с пожизненной рентой
Жилье с пожизненной рентой считается обремененной до окончания договора, т. е. до кончины получателя.
Продать такую квартиру довольно проблематично. В законодательстве существует акцент на такой факт, что продажа такой квартиры возможна только с письменного согласия бывшего хозяина, или же после наступления его смерти снимаются запреты с квартиры.
Встречаются случаи, когда продавец и покупатель квартиры являются близкими родственниками. В таком случае получателя ренты (к примеру, престарелую бабушку) родные обязаны взять к себе, обеспечив ее всем необходимым – своей комнатой, одеждой, питанием и лекарствами. Снятие обременения и оформление купли–продажи производится согласно действующему законодательству, опять же, с письменного согласия бабушки.
Необходимые документы
Чтобы заключить договор и зарегистрировать сделку в Росреестре понадобятся:
- паспорта сторон;
- правоустанавливающие документы на недвижимость и свидетельство о праве собственности;
- кадастровый паспорт на квартиру;
- справка из БТИ;
- копия финансово-лицевого счета;
- выписка из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади гражданах;
- если у получателя ренты есть супруг – его письменное согласие на сделку;
- если объектом договора служит доля в квартире – согласие остальных собственников;
- другие документы по запросу.
Пожизненная рента квартиры. Плюсы и минусы. Образец договора
Оформление договора ренты квартиры на пожизненный срок является новым и малораспространенным видом гражданско – правовых взаимодействий. Данный вид ренты имеет свои явные плюсы и скрытые минусы для обеих сторон заключаемого договора.
Ни для кого не секрет, что из года в год приобретение жилья в нашей стране становиться все проблематичнее и призрачнее.
Цены растут на все – на объекты недвижимости, продукты, коммунальные услуги, в то время как зарплаты в условиях кризиса и санкций остаются на прежнем уровне и не индексируются.
Худшая ситуация и у пенсионеров – низкой пенсии не хватает на самое необходимое для пожилого человека – лекарства, продукты, отсутствие должного ухода. Заключение договора ренты – один из вариантов решения ситуации, когда пожилые владельцы квартир получают нужную им заботу, а люди – улучшение их жилищных условий.
Кому выгодна пожизненная рента
Достаточно редко встречается такая сделка, так как многие люди опасаются потерять свои квартиры до смерти.
Наиболее часто пользуются этим предложением следующие категории людей:
-
пенсионного возраста, у которых нет родственников или близких людей, которые могли бы обеспечивать уход за ними;
-
люди, столкнувшиеся с определенными финансовыми трудностями, поэтому им требуется без потери своей недвижимости получать ежемесячные платежи для обеспечения своей жизни;
-
граждане, имеющие сложные заболевания, поэтому они нуждаются в постоянном доходе для покупки лекарств и прохождения дорогостоящего лечения.
Перед тем, как подать иск о расторжении договора ренты, его инициатор согласно ст. 452 ГК РФ обязан направить оппоненту извещение о своем стремлении окончить взаимоотношения.
В данном документе обозначается срок для ответа. При отсутствии указаний на него за основу берется 30 дней. Только после истечения соответствующего временного промежутка возникает право на обращение в суд.
Когда требования не касаются возврата собственности, заявление адресуется в районный суд по месту проживания ответчика. В противном случае спор рассматривается по территории нахождения недвижимости.
Перечень приложений:
- копия договора ренты;
- подтверждение совершенных платежей;
- доказательства нарушения второй стороной своих обязательств;
- расчет взыскиваемой суммы, если о ней возник вопрос;
- сведения о досудебном урегулировании спора.
Список может дополняться в зависимости от конкретной ситуации. Истец вправе приобщить к иску любые материалы, имеющие отношение к делу.
Обязательны также почтовая квитанция об отправке копии заявления второй стороне и документ, подтверждающий внесение госпошлины. Ее размер составляет 300 рублей.
Как оформить пожизненную ренту на квартиру
Оформляя ренту, стоит учитывать некоторые условия. Так досрочное расторжение договора возможно по согласию сторон.
Но оформлять соглашение о расторжении надлежит у нотариуса, поскольку сам договор был заверен нотариусом.
Если плательщик нарушает свои обязательства, то получатель вправе обратиться в суд для расторжения договора.
На время судебных разбирательств плательщик может приостановить исполнение обязанностей. Получатель может инициировать процесс расторжения, просто заявив о неполучении положенных платежей.
Плательщику рекомендуется заранее продумать этот момент и передавать денежные средства под расписку и/или в присутствии свидетелей.
Договор ренты может признаваться недействительным. Обычно такая ситуация складывается, когда пожилых людей обманом вынудили к подписанию договора.
Потому столь важно до заключения сделки убедиться в дееспособности получателя.