Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Созаемщики по ипотеке: кто может быть и зачем они нужны». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.
Банки об ипотеке с созаемщиками
Руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников:
— В оформлении ипотеки на двух и более заемщиков существенных отличий от оформления на одного нет: все заемщики предоставляют аналогичные пакеты документов, аналогичный кредитный договор подписывается со всеми. Но при этом возможно выделение долей в приобретаемой недвижимости. В каждом банке это определяется по-своему.
Пресс-служба ПСБ:
— При заполнении ипотечной заявки необходимо указать сумму первоначального взноса. Банк в свою очередь при одобрении кредитной заявки учитывает совокупный доход всех участников сделки. Каждый созаемщик заполняет анкету, указывая степень родства, и предоставляет полный пакет документов, включая паспорт, СНИЛС, свидетельство о браке, документы о подтверждении доходов и др. При заключении ипотечной сделки каждый из созаемщиков подписывает кредитный договор и несет солидарную ответственность по нему. Страховая сумма также рассчитывается пропорционально сумме дохода каждого из созаемщиков на этапе одобрения заявки.
Кто может стать созаемщиком
Как уже говорилось ранее, банки допускают участие от одного до пяти дополнительных заемщиков. Помощь в погашении кредита клиенты чаще просят у собственных родителей, супругов или даже у дальней родни. Некоторые банки соглашаются принять постороннего человека как созаемщика, при условии, что он не возражает против этого. В реальности, однако, близкие друзья отказываются отвечать за чужие ипотечные кредиты.
Если ваш друг согласился принять ответственность по оплате вашего кредита, он должен осознавать, насколько это большая и серьезная ответственность. Созаемщик по ипотеке – это человек, который будет вносить платежи по ипотеке вместо основного заемщика, если тот вдруг перестанет оплачивать кредит. Тогда у созаемщика возникает первоочередное право на получение недвижимости в собственность.
Требования к созаемщику
Кто может быть созаемщиком по ипотеке? У банков существуют различные требования к данному лицу, но есть ряд основных параметров:
- быть гражданином РФ, достигшим совершеннолетия;
- опыт работы от полугода на последнем месте трудоустройства (для некоторых банков – от 1 года);
- быть платежеспособным. Рассчитывается этот параметр так: размер платежа по ипотеке не может превышать 40% от среднемесячного дохода;
- обладать хорошей кредитной историей, банки придают этому значение;
- созаемщик по ипотеке – это человек, находящийся в трудоспособном возрасте: от 21 года до 55 лет.
Кто может стать созаемщиком
Созаемщиком может стать кто угодно, не только муж, жена или родственник.
Если созаемщик привлекается для увеличения суммы ипотеки, то банк одобрит ипотечный кредит с учетом его платежеспособности. В этом случае созаемщиками могут выступать не более трех физических лиц, доход которых учитывается при расчете максимального размера.
Созаемщиками без учета платежеспособности в обязательном порядке станут муж и жена. Однако это вовсе не значит, что приобретаемая недвижимость также по умолчанию станет общей собственностью. Созаемщик–супруг/супруга не станет владельцем собственности в случаях, когда:
- Брачный договор устанавливает режим раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении недвижимости;
- Один из супругов предоставил нотариальное согласие на заключение кредитного договора без включения его в состав созаемщиков;
- Отсутствует гражданство Российской Федерации.
Кто может стать солидарным заемщиком?
В этом качестве может выступить любой совершеннолетний и дееспособный гражданин, соответствующий требованиям банка, в котором оформляется ипотечный кредит. Чаще всего созаемщиками являются супруги или близкие родственники, но ими также могут быть и другие лица.
Чем созаемщик отличается от поручителя по кредиту?
И поручитель и созаемщик могут повысить шансы на получение кредита или увеличение его суммы. Но при этом они обладают разным объемом прав и обязанностей.
Поручитель по договору дополнительно гарантирует выплату кредита и несет ответственность перед банков только в том случае, если допущена просрочка по кредиту. При этом он не имеет прав на объект недвижимости, который находится в залоге у банка. Иными словами у поручителя появляются обязательства, если они не могут быть исполнены заемщиком.
Созаемщик отвечает по кредиту наравне с основным заемщиком и в ряде случаев имеет право на долю недвижимого имущества. Вместе с поручителем он несет ответственность за своевременные платежи.
Как созаемщику получить ипотеку: требования и необходимые документы
При одобрении заявки на ипотеку банк, помимо платежеспособности, рассматривает и другие критерии, которым должен отвечать созаемщик:
-
соответствие основным требованиям (возраст, регистрация, стаж на последнем рабочем месте, семейное положение и количество детей в семье);
-
хорошая кредитная история (КИ) и отсутствие просрочек по займам;
-
наличие полного пакета документов;
-
высокий уровень дохода и дополнительные источники заработка;
-
отсутствие открытых кредитов и размеры ежемесячных платежей по имеющимся займам;
-
прочее (наличие или отсутствие судимости, непогашенные долги, алименты и т. д.).
Особенности и необходимость заключения ипотеки с созаемщиком
В случае, когда дохода покупателя недостаточно, чтобы оформить кредит на определенную сумму, банк может предложить ему следующие альтернативы:
- подбор более дешевой недвижимости – квартиры меньшей площади или в худшем состоянии, в менее престижном районе, на которую хватит одобренной банком суммы;
- оформление дополнительного займа, что может стать еще большей финансовой нагрузкой, если не хватает как официального дохода, так и неофициального.
Когда ипотека без созаемщика – это не выход, заключается ипотечный договор с дополнительными заемщиками. У данного решения есть как свои преимущества, так и риски и недостатки, в числе которых:
- действие определенных ограничений, если в силе ипотечный договор, заключенный ранее;
- обязанность платить взносы по ипотеке за основного заемщика в случае его неплатежеспособности и отсутствие юридической гарантии, что он возместит эти траты;
- в случае когда ипотека оформлена до вступления в брак, даже если после свадьбы в выплате кредита участвовали оба, при разводе собственником недвижимости станет покупатель;
- если жена разводится с мужем-созаемщиком по ипотеке, заключенной в браке, недвижимость придется разменивать, так как она считается общей долевой собственностью, что не всегда удобно и может занять длительное время.
Какие «подводные камни» подстерегают созаемщика?
Подписывая кредитный договор, следует учитывать, что банк отправляет данные в БКИ по созаемщику. При этом указывается полная сумма долга и все просрочки, допущенные в течение срока действия ипотеки.
Получается, если вы выступили созаемщиком по дружбе, то из-за халатности титульного заемщика можете с легкостью испортить себе кредитную историю. В итоге получить кредит или оформить кредитную карту под выгодный процент не получится.
Если говорить про ипотеку, то этот договор оформить будет крайне сложно, поскольку по факту в БКИ будет отражаться большая финансовая нагрузка.
Еще один нюанс – это взыскание задолженности в судебном порядке. Может получиться так, что заемщик перестанет оплачивать взносы и долг будет передан на принудительное взыскание.
Что будет с ипотечной недвижимостью в случае наступления банкротства заемщика?
По статистике Центробанка РФ более чем 1/3 должников по договорам об ипотеке не справляются со своими обязательствами. Жизненные ситуации бывают настолько непредсказуемыми и неожиданными, что ни один должник по ипотечным обязательствам не может на 100% гарантировать их исполнение.
Банкротство заемщика по ипотеке, равно как и банкротство одного из созаемщиков по ипотеке, не может не отразиться на залоговой недвижимости. Финансовая несостоятельность лишает должников их права на ипотечное жилье.
Важно помнить! Если заемщик по ипотеке уже был признан банкротом по решению суда, то он обязан уведомить банк об этом до подписания договора об ипотеке. В противном случае, укрывательство такого факта может послужить основанием для досрочного расторжения договора.
Многочисленная судебная практика показала, что в случае ненадлежащего исполнения закона и обязанностей со стороны заемщика по ипотечному договору банк может обратить взыскание на залоговую недвижимость, даже если она:
- является единственным жильем должника;
- оформлена на несовершеннолетних детей;
- оформлена на инвалидов.
Созаемщик по ипотеке — кто это?
Для оценки финансовых рисков и расчета размера ипотечного займа рассматривается доход гражданина, подавшего заявку на кредитование. Если он недостаточен для запрашиваемой суммы, могут быть привлечены созаемщики. Это физические лица, которые будут совместно с заемщиком нести ответственность за своевременное погашение ипотеки, а также иметь равные с ним права на купленную в ипотеку жилую недвижимость (ст. 323 ГК).
При оформлении займа допускается участие не более 3 созаемщиков одновременно. Их доходы будут учтены при расчете кредита, отчего его сумма может увеличиться. Но при невозможности платить по ипотеке основного заемщика к возврату суммы банку будут призваны созаемщики.
Права и обязанности созаемщика по ипотеке
Каждый, кто соглашается стать созаемщиком по ипотечному кредиту, должен предварительно оценить свои риски. Договор займа на покупку жилья имеет длительный срок, в течение которого может произойти много перемен.
Права и обязанности солидарного участника займа:
- полная ответственность наравне с заемщиком перед кредитным учреждением по выплате ипотечного долга;
- созаемщик вправе требовать выделить долю в приобретенном за счет кредита имуществе при условии, что он вносил платежи и имел вклад в первоначальный взнос (для супругов такая квартира становится совместной собственностью, если иное не установлено брачным договором);
- банк вправе потребовать от созаемщика платить по кредиту, если заемщик отказывается вносить ежемесячные платежи;
- созаемщик вправе выплачивать банку ежемесячные платежи вместо основного должника;
- созаемщик вправе получать в кредитном учреждении полную историю по ипотеке.
Последствием участия в кредитовании для созаемщика станет также ограничение платежеспособности в случае оформления на себя другого кредита.
Может ли пенсионер быть созаемщиком по ипотеке?
По условиям, предлагаемым большинством банков, пенсионер не может быть полноценным созаемщиком. Этот запрет объясняется тем, что дополнительным плательщиком должно являться лицо, имеющее работу – это позволит ему в случае необходимости выплатить кредит. Однако, в отдельных случаях такой вариант возможен. Например, если человек вышел на пенсию в возрасте 45 лет и имеет дополнительный доход, тогда решение может быть положительным.
В отдельных случаях созаемщиком может стать пенсионер от 60-65 лет и старше, но при этом в наличии у него должно быть недвижимое имущество, которое он может заложить.
Больше шансов у пенсионера стать созаемщиком по ипотеке в Сбербанке, так как максимальный возраст внесения платежей в банке – 75 лет. Но такие решения следует тщательно обдумывать, ведь часто люди в возрасте сами нуждаются в финансовой помощи, а так еще появляется риск потерять собственное жилье, если вовремя не выплатить кредит.
Какие документы нужно собрать созаёмщику?
От кандидата на эту роль потребуются:
- гражданский паспорт или иной документ, способный удостоверить его личность, например, военный билет или водительские права;
- бумага, доказывающая наличие регистрации – это нужно в тех случаях, когда регион проживания человека и место, где он планирует участвовать в сделке, различны;
- удостоверение о наличии пенсионного страхования;
- трудовая книжка;
- диплом о полученном образовании;
- справка о заработной плате;
- паспорта и свидетельства о рождении всех несовершеннолетних – имеются в виду те, кто будет зарегистрирован в данной квартире.
Правовой статус созаемщика при оформлении ипотеки
Под созаемщиками понимают солидарных заемщиков, от которых банк может истребовать возврата всей суммы задолженности по кредиту. Это значит, что при формировании просрочки банк вправе истребовать погашения задолженности от одного заемщика или от обоих.
По ипотечному договору может быть как один созаемщик, так и несколько (обычно до 2-3 человек). Обычно дополнительные созаемщики привлекаются, когда доходов супругов оказывается недостаточно для оформления всей суммы ипотеки.
Пока кредит не погашен, каждый созаемщик должен нести ответственность перед банком в части всей суммы задолженности. Банк не обязан урегулировать вопрос, кто будет погашать ипотеку и в какой пропорции. По сути, для банка имеет значение только то, чтобы ежемесячные платежи регулярно вносились на счет, а кто это будет делать и в какой пропорции – для него роли не играет.
При погашении ипотеки одним созаемщиком тот может потребовать от другого возврата части денежных средств. В законодательстве данная возможность именуется регрессным требованием, и она распространяется на отношения между основным заемщиком и созаемщиком. Например, заемщик погасил по ипотеке 3 млн р., в дальнейшем он вправе обратиться к созаемщику для погашения своей доли 50% в размере 1,5 млн р.
Созаемщики по кредиту могут как иметь родственные связи, так и не иметь их. Наиболее часто заемщик и созаемщик – это муж и жена. Но в качестве созаемщика могут выступать не только супруги, но и дети, сестры и братья, партнеры по бизнесу.