Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о разделе квартиры между собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для составления соглашения нет необходимости обращаться в нотариальную контору, так как оно составляется в простом письменном виде. При этом для того, чтобы учесть все нюансы, желательно воспользоваться услугами грамотного юриста.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Оформление долей через соглашение
Предусмотрено несколько вариантов, как определить доли в недвижимости между собственниками. Помимо мирного варианта оформления через добровольное соглашение участников собственности, закон наделяет правом решения вопроса в судебном порядке.
Если стороны не имеют противоречий друг относительно определения размера наделяемой собственностью, допускается оформление через простую письменную форму соглашения. Мирный порядок распределения предполагает предварительное согласование условий со всеми собственниками недвижимости, с последующим внесением изменений в базу Росреестра.
Несмотря на то, что закон дает возможность в некоторых случаях не заверять соглашения в нотариальной конторе, юристы рекомендуют провести нотариальное удостоверение во избежание оспаривания сделки впоследствии и предъявления претензий со стороны надзорных органов или заинтересованных лиц.
Как поделить ипотечную квартиру при разводе
Ипотека связывает по обязательствам даже бывших супругов. Если в период брака куплена квартира по ипотечному кредиту, то в случае развода должны платить оба супруга. Квартиру, купленную в ипотеку, можно разделить между супругами только с разрешения банка.
Осуществить раздел такой квартиры можно следующими способами:
- продолжить платить ипотечные платежи, а после окончательного погашения кредита продать ее и разделить вырученные денежные средства в равных долях;
- один из супругов отдает свою долю в квартире второму супругу, который становится единоличным собственником и единственным должником по кредиту. Супруг, отказавшийся от доли в квартире, получает за нее денежную компенсацию;
- с согласия банка продать квартиру, закрыть ипотечный кредит и оставшиеся деньги поделить между собой.
Раздел совместной квартиры через суд
Если супруги не могут договориться мирным путем, они обращаются в суд за разрешением спора.
Для начала супруг, который подает в суд исковое заявление о разделе квартиры, должен указать, каким образом он хочет разделить квартиру и в каких долях. В случае, если он считает, что вправе получить большую долю, он предоставляет документы или факты, это доказывающее.
В иске супругу необходимо указать сведения о сторонах спора, обстоятельства, на которых супруг основывает свои требования, а также цену иска.
К исковому заявлению супруг прилагает документы, подтверждающие, его право на обращение в суд. Если в наличии у него какого-либо документа нет, он может заявить ходатайство об его истребовании судом.
Список документов, необходимых для раздела квартиры:
- свидетельство о заключении брака и его расторжении;
- договор купли-продажи или иные документы о приобретении квартиры;
- документы, подтверждающие приобретение жилья в период брака.
Бывают случаи, когда суд отступает об законодательства и может присудить каждому из супругов разного размера доли в квартире.
Это может произойти при следующих обстоятельствах:
- наличие несовершеннолетних детей, которые остаются с одним из супругов;
- тяжелые материальные условия или отсутствия места иного проживания у одного из супругов;
- улучшение состояния квартиры за счет вложения в нее денежных средств мужа или жены.
После раздела квартиры бывшие супруги обращаются в Росреестр или МФЦ для регистрации изменений в праве собственности.
Составление соглашения
Соглашение, дающее право определения части из общего имущества, должно быть составлено с соблюдением действующего гражданского законодательства. Раздел долевой собственности должен в обязательном порядке сопровождаться нотариальным заверением.
Теперь рассмотрим основные положения, которые указываются в соглашении о выделении долей из общего имущества:
- В преамбуле документа указываются персональные сведения будущих владельцев долей из общей собственности.
- Предмет соглашения. Считается наиболее значимой частью договора, поскольку именно в этом контексте стороны описывают, в отношении какого имущества будет определяться доля совместной собственности. Если речь идет о недвижимости, обязательно нужно полностью указать техническую информацию объекта и квадратуру, причитающуюся каждому участнику соглашения.
- Права и обязанности сторон. Распределение имущественных долей требует точного указания возможностей каждой стороны после вступления документа в силу. При перечислении прав и обязанностей каждого участника не допускается нарушение норм ГК. К примеру, ст.250 устанавливает приоритет интересов участников соглашения в случае продажи доли третьим лицам.
- Дополнительные условия. В этом разделе стороны могут определить собственника, который займется нотариальным удостоверением соглашения о выделении имущества, находящего в общей собственности.
В случае попытки реализации стороной соглашения своей доли без уведомления остальных владельцев части имущества, ГК дает им право на обращение в суд. Судебный орган признает ранее совершенную сделку недействительной и назначить в качестве нового покупателя одного из участников договора.
Соглашение о разделе имущества между супругами: что это за документ?
Законодательство РФ предусматривает вариант добровольного раздела совместно нажитого имущества после развода. Он имеет ряд преимуществ: во-первых, люди самостоятельно могут договориться, что из имущества отойдет каждому из них, во-вторых, раздел материальных ценностей и проходит гораздо быстрее – не нужно готовить документы для суда, участвовать в заседаниях, ждать вердикта.
Именно в таких ситуациях и составляется соглашение, которое расписывает порядок распределения материальных ценностей, а также некоторые другие нюансы (например, размер и порядок выплаты алиментов). Его следует отличать от мирового соглашения между супругами о разделе имущества, которое заключается уже на этапе рассмотрения дела в суде по иску одного из супругов.
Стоит отметить, что соглашение может заключаться на различных этапах расторжения брака – когда пара только приняла решение о разводе, но еще состоит в браке, во время бракоразводного процесса или уже после него. Кроме того, письменная форма соглашения хотя и считается рекомендуемой и такой, которая более надёжно защищает интересы сторон, законодательство не запрещает составить договор в устной форме.
Это же касается и нотариального заверения соглашения: заверять его не обязательно, но рекомендуется во избежание неприятных сюрпризов в будущем (например, документ без заверения подписей легко признать недействительным в суде).
Какие пункты могут содержаться в соглашении между супругами?
Установленной формы для соглашения о разделе имущества не существует, потому документ составляется в свободной форме. Степень детализации также определяется бывшими супругами: одни предпочитают указать в документе всё, включая кухонную посуду и сувениры, другие указывают только недвижимость и материальные ценности (квартиру, авто, земельные участки, драгоценные металлы и т.д.).
Чаще всего договор содержит такие пункты:
1 Какое имущество отходит каждому из супругов целиком
к примеру, жене достается квартира, мужу – загородный дом и авто;
2 Как распределяется недвижимость
достаточно часто недвижимость делится между сторонами, в таком случае выделяются доли в совместной квартире или частном доме, и в соглашении указывается, что каждый из бывших супругов получает, к примеру, ½ квартиры;
3 Как распределяются обязательства бывших супругов
например, выплата кредита или ипотеки;
4 Порядок компенсации за менее выгодные условия
если имущество не удается разделить поровну, сторона, интересы которой ущемлены, может получить финансовую компенсацию разницы;
5 Размер и порядок выплаты алиментов
хотя соглашение между супругами об уплате алиментов является отдельным документом, его можно совместить с соглашением о разделе имущества, если есть договоренность между сторонами, чтобы простить процедуру.
Кроме того, стороны могут вносить в соглашение и другие пункты – касательно непосредственной процедуры распределения материальных ценностей, условий передачи имущества, сроков вступления договора в силу и т.д.
Таким образом, если супруги самостоятельно договорились о выделении в квартире долей, им потребуется составить специальное соглашение. В документе указываются все сведения об участниках процесса, имуществе и о том, кому какая доля будет отведена.
После составления соглашения документ потребуется заверить у сотрудника нотариального агентства, а затем – зарегистрировать в Росреестре, предоставив пакет необходимой документации. А если жилье приобреталось на маткапитал, то выделение долей является обязательным.
Составление соглашения
Соглашение, дающее право определения части из общего имущества, должно быть составлено с соблюдением действующего гражданского законодательства. Раздел долевой собственности должен в обязательном порядке сопровождаться нотариальным заверением.
Теперь рассмотрим основные положения, которые указываются в соглашении о выделении долей из общего имущества:
- В преамбуле документа указываются персональные сведения будущих владельцев долей из общей собственности.
- Предмет соглашения. Считается наиболее значимой частью договора, поскольку именно в этом контексте стороны описывают, в отношении какого имущества будет определяться доля совместной собственности. Если речь идет о недвижимости, обязательно нужно полностью указать техническую информацию объекта и квадратуру, причитающуюся каждому участнику соглашения.
- Права и обязанности сторон. Распределение имущественных долей требует точного указания возможностей каждой стороны после вступления документа в силу. При перечислении прав и обязанностей каждого участника не допускается нарушение норм ГК. К примеру, ст.250 устанавливает приоритет интересов участников соглашения в случае продажи доли третьим лицам.
- Дополнительные условия. В этом разделе стороны могут определить собственника, который займется нотариальным удостоверением соглашения о выделении имущества, находящего в общей собственности.
Как оформляется такое соглашение?
Соглашение об определении долей в квартире составляется в свободной форме
Единого стандартного шаблона сегодня нет, документ составляется в свободной форме на обычном листе. Однако в нем должны быть указаны в определенном порядке следующие данные:
- Название документа, муниципальное образование и дата. Соглашение вступает в силу с момента подписания сторонами, важно, чтобы дата была указана точно.
- Информация о сторонах, заключивших между собой соглашение. В документ нужно вписать ФИО участников сделки, домашний адрес и паспортные данные.
- Подробная информация об объекте соглашения. Нужно указать, что сторонам принадлежит на правах общей собственности жилое помещение: указывается точный адрес, расположение на этаже, количество комнат и их площадь. Нужно указать, что все эти данные отражены в кадастровом паспорте и вписать его номер.
- Указывается, кто и когда выдал После этого нужно указать основания для владения имуществом на правах собственности. Обычно указывается номер регистрационного свидетельства.
- Указывается распределение долей. Это самый сложный вопрос, который особенно часто поднимается при разделе имущества супругов. По закону, доли должны быть равными, однако если в семье есть несовершеннолетние дети, то матери (или отцу, если дети остаются с ним) может быть выделена большая по площади доля. Если стороны самостоятельно не могут решить этот вопрос, потребуется с выяснением всех условий.
- Нужно указать, что с момента вступления соглашения в силу у каждого из участников будет в собственности доля имущества с указанием ее размера. Примерный образец: «Право на 1/2 часть квартиры возникает у гражданина Иванова И. И.».
- Нужно указать количество экземпляров, и стороны ставят подписи на соглашении. Оно оформляется в трех экземплярах. Два из них выдаются на руки сторонам, а третий будет храниться в местном отделении регистрационной службы. Если документ будет утерян, или по каким-то причинам у сторон вновь возникнут разногласия, соглашение можно восстановить в короткие сроки.
После оформления соглашения документ предоставляется в регистрационный центр, и спустя положенный срок каждый собственник получит на руки свидетельство, в котором будет указано, что он является владельцем доли в жилом помещении.
Для получения выписки из Росреестра, собственники всех долей должны представить в эту инстанцию:
- свой экземпляр соглашения об определении долей;
- заявление;
- паспорт, либо документ, его заменяющий;
- технический и кадастровый паспорта на жилье;
- выписку из БТИ;
- квитанцию об уплате госпошлины.
Процесс регистрации в ЕГРН занимает десять дней. По прошествии этого периода вы можете в течение месяца посетить Росреестр и получить выписку. Через месяц, если выписка не была выдана, она передается в архив Росреестра.
Определение долей не меняет статус жилого помещения, все счета по-прежнему остаются едиными, квартира не становится коммунальной. Единственное отличие – налог на недвижимость каждый из собственников будет платить самостоятельно, в зависимости от размера выделенной доли.
После того, как все процедуры по определению долей закончены, каждый из собственников вправе самостоятельно распорядиться своей частью квартиры:
- продать;
- подарить;
- оставить в наследство;
- заложить;
- сдать в аренду и т.д.
Раздел приватизированной квартиры
Приватизированная квартира является собственностью владельцев и подлежит разделу после развода. Можно договориться о мирном разделе на фактические помещения или доли, а также решить вопрос через суд. В первом случае супруги могут проживать совместно или продать целую квартиру, а вырученные средства разделить пополам. Во второй ситуации суд присвоит долю каждому собственнику, и он сможет распоряжаться ею, как посчитает нужным. Раздел приватизированной квартиры осуществляется на основании вкладов собственников в приобретение, улучшение жилищных условий.
Приватизированная квартира разделяется в судебном порядке, и, если у собственников не имеется желания проживать совместно, то можно выбрать несколько решений – продать квартиру совместно или по долям, а также обменять ее на другое жилье.
Как составить соглашение об определении долей в квартире
Для составления соглашения нет необходимости обращаться в нотариальную контору, так как оно составляется в простом письменном виде. При этом для того, чтобы учесть все нюансы, желательно воспользоваться услугами грамотного юриста.
В тоже время существуют ситуации, когда нотариальное оформление соглашения обязательно:
- Если жилище принадлежит супругам в качестве совместного имущества, в случае развода его необходимо разделить на доли и удостоверить сделку в нотариальной конторе. В противном случае при регистрации недвижимости в ЕГРН последует отказ.
- Если покупка квартиры сопровождалась внесением средств семейного капитала, родители должны в нотариальной форме удостоверить обязательство о дальнейшем выделении долей детям.
Порядок добровольного раздела дома в долевую собственность
При составлении добровольного соглашения о разделе недвижимости (договор реального разделения дома) сторонам необходимо произвести несколько последовательных действий:
- На схеме жилого помещения провести зонирование для каждого из собственников в соответствии с пожеланиями каждого и их договоренностями.
- Далее необходимо произвести строительно-техническую экспертизу, которая определит, возможно ли обособить зонированные участки и назовет варианты раздела на основании долей каждого из участников раздела, технических и нормативных требований в разделу помещений. В случае возникновения сложностей с разделом конкретного дома, эксперты могут предложить варианты решения с небольшой корректировкой долей и возможной суммой компенсаций.
- Следующим этапом станет составление и подписание соглашения, в котором будут озвучены все нюансы раздела с учетом рекомендаций экспертов. Документ подписывается всеми участниками соглашения и заверяется нотариусом.
- Затем всем подписантам необходимо обратиться в БТИ и оформить новые кадастровый и технический паспорт. Такие паспорта необходимо оформить на каждую выделенную долю.
- Последний этап – регистрация всех изменений в Росреестре.
Для регистрации изменений в праве собственности в Росреестр необходимо представить следующие документы:
- заявления о регистрации права собственности от каждого владельца доли недвижимости;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- соглашение о разделе жилого помещения (несколько экземпляров по количеству сторон, плюс один для Росреестра);
- техпаспорт;
- ксерокопии паспортов каждого из заявителей;
- квитанция об уплате госпошлины.
Госпошлина за внесение изменений в ЕГРП на недвижимость для физических лиц составляет 350 рублей.