Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантия на дом от застройщика по закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
За что отвечает застройщик
Гарантия на новостройки по закону о долевом строительстве распространяется на инженерное и технологическое оборудование и конструктив здания.
Что входит в возможные поломки оборудования:
- сбой в работе или лопнувшие батареи
- лопнувшие водопроводные или канализационные трубы
- перепады напряжения в сети
- засоры (труб, мусоропроводов)
- поломки лифта
Какие проблемы могут возникнуть с конструктивом здания:
- грибок и плесень
- трещины фасадов, стен, потолков
- нестыковка швов
- дефекты, влияющие на функциональность стеклопакетов
- нарушенная геометрия пространства квартиры
На что не распространяется гарантия
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
В зону ответственности строительной компании не входят поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например в ней работала парикмахерская, хотя помещение имеет статус жилого, заниматься ремонтом тоже придется самому владельцу. К исключениям, на которые гарантия не распространяется, также относятся неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании; после ремонта, самостоятельного проведенного собственником, привлечь застройщика к ответственности тоже будет сложно; если вы сделали перепланировку и тем более не узаконили ее, на гарантию можете не рассчитывать.
В каких случаях отказ застройщика от гарантийного ремонта правомерен?
Однако далеко не каждый недочет или поломка в квартире, обнаруженные в гарантийный срок, должны быть устранены застройщиком бесплатно – существует ряд исключений, в которых отказ от проведения гарантийного ремонта будет полностью правомерен. Какие же это случаи?
1 Несоблюдение жильцами правил эксплуатации недвижимости
При передаче квартиры дольщикам вместе с ключами строительная компания передает правила пользования жильем, которые включают ряд обязательств и предписаний. Если будет выявлено, что жильцы игнорировали данные правила, и эти обстоятельства привели к необходимости проведения ремонта. В нем может быть отказано.
2 Неправильная установка или использование бытовых приборов
Различная техника для дома – как ее монтаж, так и эксплуатация – может стать причиной различных повреждений квартиры. Естественно. Если работы проводились по инициативе жильца, неквалифицированным персоналом, без участия застройщика, или функционирование техники привело к нарушению состояния недвижимости, такой ущерб не будет компенсирован.
3 Если повреждения возникли по причинам, независящим от застройщика
стихийные бедствия, аварийные ситуации (причина которых – не в проблемных коммуникациях), пожары, затопления, скачки напряжения и т.д.
4 В случаях, когда жильцы самовольно внесли изменения в конфигурацию недвижимости без необходимого согласования
Речь может идти о переносе, сносе и возведении стен, переносе санузла, расширении комнат и т.д. – словом, о любых работах, которые считаются капитальным ремонтом.
5 Естественный износ материалов и конструкций
наиболее «размытая» характеристика, тем не менее, она достаточно часто встречается в качестве мотива для отказа. Если расчетный срок эксплуатации материала или конструкции меньше, чем общий гарантийный срок квартиры, строительная компания может отказаться выполнять работы по гарантии, сославшись на естественные причины выхода из строя такого элемента.
На какой срок распространяется гарантия
Срок гарантии застройщика на многоквартирный дом составляет 5 лет и 3 года на оборудование установленное в нем. В договоре долевого участия отдельным пунктом, возможно, оговорить увеличение гарантийного срока на отдельные конструкции и элементы.
Момент начала гарантии отсчитывается от даты получения квартиры или даты заселения в нее.
Важный момент! Срок действия гарантии не может быть меньше, чем он установлен законодательством. В случае, если застройщик указал в ДДУ другой срок – этот пункт считается не имеющим силы. Менять срок гарантии можно только в сторону увеличения!
Срок действия гарантии не может быть меньше, чем он установлен законодательством. В случае, если застройщик указал в ДДУ другой срок – этот пункт считается не имеющим силы. Менять срок гарантии можно только в сторону увеличения!
Претензия к застройщику
В случае выявления повреждений следует как можно скорее направить претензию строительной компании. Документ составляется в простой письменной форме. В заявлении следует обязательно указать:
- ФИО заявителя, контактные данные;
- характер повреждений;
- срок устранения недостатков.
В законе написано, что дефекты должны быть устранены в разумный срок, конкретное количество дней при этом не указано. Период напрямую зависит от характера дефектов, но, как правило, не превышает 30-45 дней. Если вы затрудняетесь самостоятельно определить срок, рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам.
Если вы подали претензию без указания срока, направьте повторный исправленный документ с указанием периода устранения недостатков. При отсутствии конкретной даты трудно будет доказать, что застройщик нарушил соглашение, а также рассчитать неустойку.
В конце претензии ставится дата и подпись. Документ составляется в двух экземплярах. При подаче следует попросить сотрудника строительной компании поставить подпись на вашем варианте.
В случае, если представитель строительной компании отказывается принимать претензию, документ можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением. Обращение может быть подписано одним из жильцов, быть коллективным или направлено ТСЖ.
Очень важно при выявлении дефектов зафиксировать их на фото или видео. Фотографии и записи пригодятся в суде, если строительная компания откажется устранять недостатки добровольно
Если строительная организация соглашается с претензионными требованиями, то проводится совместный осмотр дефектов и составляется акт с фиксацией недостатков.
В случае банкротства застройщика после передачи дома, претензии по дефектам следует предъявлять саморегулируемой организации, которая будет устранять недостатки.
В ситуации, когда застройщик не устраняет дефекты, утверждая, что они возникли по вине жильцов либо естественного износа, собственники жилья могут провести независимую экспертизу за свой счет. В случае, если экспертиза признает вину строительной компании, то понесенные затраты можно взыскать с застройщика.
Если строительная компания отказывается устранять, возникшие дефекты следующим шагом будет обращение в суд с исковым заявлением. Иск может быть также, как индивидуальный, так и сразу от нескольких жильцов.
Заявление подается в суд по месту нахождения (юридического адреса) застройщика. Документ пишется в свободной форме, при этом должен содержать в себе:
- наименование судебной инстанции;
- ФИО и контактные данные истца и наименование с реквизитами ответчика;
- указание на нарушенные права и интересы;
- нормативно-правовую базу;
- требования об устранении дефектов либо возмещении расходов, понесенных собственником при самостоятельном ремонте.
В конце заявления ставится дата и подпись. В приложении прикладываются: договор долевого участия в строительстве, результаты экспертизы (при наличии), фотоснимки, чеки, сметы от фирм, которые занимались ремонтом и другие письменные доказательства.
Количество копий искового заявления и других документов должно совпадать с числом лиц, участвующих в деле.
Иск рассматривается судом в течение 2 месяцев. В случае несогласия с принятым решением возможно обжалование в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.
Как правильно предъявить претензию
Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).
Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.
Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования. Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого. На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.
Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».
Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.
Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.
Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:
| 1. | Устранения всех недостатков девелопером. |
| 2. | Сокращения цены за квартиру на сумму всех недоделок, которые не реализовал застройщик. |
| 3. | Возмещения затрат собственника жилья. Это регулируется ст. и закона о защите прав потребителей. |
| 4. | Можно потребовать возмещение морального ущерба, который смог причинить застройщик своими действиями или бездействия. Ссылаться нужно на п.2 . |
Валентина Петровна Ш. решила улучшить свои жилищные условия и купила квартиру в новеньком доме в ТиНАО у довольно известного застройщика. Во время приемки женщина не заметила каких-либо серьезных недостатков и подписала акт приема-передачи. Квартира сдавалась с готовым ремонтом, поэтому заселиться удалось довольно быстро. Но так как было лето, хозяйка почти все время проводила у себя на даче.
Только осенью, когда урожай с собственного огорода был полностью собран, Валентина окончательно переехала в новую квартиру. И вот тут-то и обнаружилось, что из окон нещадно дует, а створки нормально не закрываются. Знакомый мастер сказал, что это гарантийный случай.
Женщина обратилась в управляющую компанию, чтобы та истребовала гарантию с производителя. Однако представитель УК, вместо того чтобы провести полноценный осмотр, заявил, что никто ничего менять не будет, потому что «уже прошло время» и «надо было по-человечески принимать квартиру». А еще он почему-то решил, что женщина «била молотком по окну», поэтому вердикт был таков: пусть не рассчитывает на содействие и меняет окна за свой счет.
Но Валентина Петровна оказалась дамой неробкого десятка. Она выяснила, что УК не работает в тандеме с застройщиком. Проконсультировавшись с юристом, она пошла прямиком в головной офис строительной компании и поведала о случившемся. Там же она немного поскандалила, сообщила, что намерена идти в суд, и подробно расписала, какими будут все ее дальнейшие шаги.
Застройщик внимательно выслушал аргументы и предпочел решить проблему мирным путем. Окна Валентине Петровне совершенно бесплатно заменили по гарантии. И в кратчайшие сроки.
К сожалению, подобные истории – не редкость. Именно поэтому покупатели квартир в новостройках должны знать, на что распространяется гарантия, и как отстаивать свои интересы.
«Гарантия касается скрытых дефектов, которые нельзя обнаружить при приемке квартиры. К сожалению, не всегда при осмотре квартиры перед подписанием акта у покупателя есть полноценная возможность найти все недостатки. Например, если новостройка сдается летом, невозможно оценить работу системы отопления и качество межпанельных швов, из которых не должно дуть морозным воздухом»
Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege
Не платить за капремонт
Большинство россиян пребывает в уверенности, что, если дом новый, то капитальный ремонт ему не грозит. И если даже со зданием что-то случится, то все работы обязан произвести застройщик.
Однако это не так. Гарантия качества объекта долевого строительства никак не связана со взносами на капремонт. Данные отчисления направлены на поддержание дома в надлежащем состоянии до проведения капремонта. Собственники обязаны их вносить с момента включения дома в региональную программу капитального ремонта, которая утверждается отдельно в каждом субъекте РФ, обращает внимание Юрий Крюков.
Для Москвы такой срок установлен п. 3.1. ст. 75 Закона города Москвы от 27.01.2010 года № 2 «Основы жилищной политики города Москвы». Он равен 6 месяцам от даты включения МКД в региональную программу. Тот же срок установлен и для Московской области – согласно п. 2.2. ст. 5 Закона Московской области от 01.07.2013 года № 66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области».
«Программа капитального ремонта и гарантийные обязательства застройщика имеют разную правовую природу. Гарантийные обязательства краткосрочные, а капитальный ремонт планируется через десятилетия и может производиться многократно. Капремонт – дорогое удовольствие, поэтому с точки зрения закона собирать денежные средства на него нужно заранее, даже если дом недавно построен и еще находится на гарантии»
Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege
В настоящее время рассматривается законопроект, согласно которому собственников новостроек планируется освободить от взносов на капремонт в течение 5 лет с даты ввода дома в эксплуатацию. Но пока эту обязанность никто не отменял.
На льготы по отчислению взносов на капремонт могут рассчитывать только малообеспеченные слои населения (пенсионеры, инвалиды, многодетные семьи и т.д.), говорит Андрей Колочинский. Также по решению местных властей в отношении новостроек может быть предоставлена отсрочка платежей за капитальный ремонт.
Тонкая грань: не всегда просто понять, гарантийный ли случай
Современное состояние девелоперского рынка и уровень строительного контроля подразумевает высокую степень соответствия построенных объектов их гарантийным обязательствам. Управляющие организации обязаны фиксировать и предъявлять застройщику все гарантийные случаи выхода из строя конструкций и оборудования МКД, отстаивая интересы собственников помещений. Тем более, что за ними ведется контроль соответствующими надзорными органами, разъясняет Евгений Беляев.
Если гарантийный случай произошел на личной территории собственника, тот самостоятельно обращается к застройщику. Как правило, УК помогают организовать такие обращения, но инициировать их может только собственник помещения.
Однако многие неисправности как внутри, так и вне квартиры, которые собственники воспринимают как гарантийные и не хотят оплачивать самостоятельно, зачастую связаны с неправильным использованием оборудования МКД.
Наглядный пример – лифты. В современных домах устанавливают кабины повышенной комфортности, оборудованные различными электронными системами. Они отделаны дорогими материалами, а их конструкции и механизмы сложны в обслуживании и ремонте. То же можно сказать и о приводах дверей. Комплектующие к ним – импортные и дорогостоящие, иногда с большими сроками поставки.
Не все собственники бережно относятся к общему имуществу МКД. Пытаясь сэкономить на ремонте своих квартир, они нередко нанимают частных «мастеров», которым совершенно наплевать на правила эксплуатации лифтов. Они в больших количествах перевозят плохо упакованные сыпучие строительные материалы и погружают в лифт длинномерные конструкции, повреждая при этом оборудование.
Нередки также случаи перегруза лифтов, неравномерного размещения стройматериалов в кабинах, подпирания дверей мешками и предметами и т.п. Все это выводит из строя электронные компоненты различных систем и приводит к повышенному износу канатов и ведущих шкивов главного привода.
Та же история и с другими элементами МКД. Так, современные энергосберегающие фасады не терпят самовольного вмешательства собственников вроде штробления, закладки фреонопроводов систем кондиционирования и утапливания приборов отопления. Все это приводит к потере теплосберегающих свойств, образованию замокания и промерзанию наружных стен.
Такие случаи не признаются гарантийными и оплачиваются за счет средств собственников помещений.
Чтобы определить ответственных за ремонт, обязательно проводят комиссионные обследования с привлечением застройщика, подрядчиков, управляющей организации и по необходимости профильных экспертов. На этом же этапе выявляются все случаи незаконных перепланировок и переустройства квартир, предостерегает спикер.
Именно поэтому так важно соблюдать все нормы и правила при проведении ремонтных работ и эксплуатации оборудования МКД.
Какие гарантии дает застройщик.
Отделка квартиры указывается в ДДУ в разделе «Характеристика объекта».
В соглашение между застройщиком и дольщиком должны вноситься сведения о передаче квартиры, гарантия качества и ответственность компании при обнаружении недостатков.
Будущий собственник должен внимательно изучить договор. Если при приеме квартиры он обнаружит нарушения, то может отказаться от подписания акта приема.
В таком случае составляется документ, где указываются недостатки и сроки их устранения.
Гарантии застройщика закон № 214-ФЗ указывает на различные конструкции.
Встречается, что дефекты проявляются уже после того, как квартира или дом введены в эксплуатацию.
Срок действия гарантий составляет:
- на несущие конструкции, стены, окна, фасад – 5 лет;
- на крышу и межпанельные швы – 10 лет;
- на коммуникационные системы (отопление, канализация,
- мусоропровод и др.) – 3 года.
Исправят ли по гарантии дефекты, пропущенные во время приемки квартиры?
Только если выявленные после подписания акта приема-передачи дефекты будут считаться гарантийным случаем. Необходимо отметить, что далеко не всегда в рамках осмотра перед подписанием акта у покупателя есть полноценная возможность осмотреть свою квартиру и найти все недостатки.
Например, если новостройка сдается в летнее время, невозможно оценить работу системы отопления и качество межпанельных швов, которые должны защищать квартиры от проникновения холодного воздуха.
На этапе передачи ключей далеко не все новостройки подключены к горячему водоснабжению. То есть у владельцев квартир нет возможности оценить напор теплой воды и ее температуру. Если квартиры передаются с чистовой отделкой, выявить наличие скрытых дефектов, например, плесени, также невозможно – они скрыты обоями, плиткой или другими отделочными материалами.
К сожалению, далеко не сразу можно уловить запах аммиака или формальдегида, которые свидетельствуют о нарушении технологии строительства. Такие ситуации встречаются не часто, однако петербургский рынок новостроек знает несколько подобных случаев.
В среднем на осмотр квартиры покупателю дают не больше полутора часов. Если владелец не имеет опыта приемки квартир и не прибегает к помощи экспертов, специализирующихся на выявлении брака в новостройках, выделенного на осмотр времени для обнаружения всех дефектов может не хватить.
Поэтому важно заранее узнать, что входит в гарантию на новую квартиру, а в ходе приемки сфокусироваться на выявлении негарантийных дефектов, чтобы после подписания акта не пришлось исправлять их за свой счет.
Если застройщик просрочил сдачу дома
Один из самых популярных вопросов: что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья, указанные по ДДУ. Необходимо понимать разницу между вводом дома в эксплуатацию и передачей готового объекта непосредственно покупателям. Ввод в эксплуатацию первичен и предполагает согласование со стороны государственных органов и получение акта, гарантирующего возможность правильного функционирования дома. Сдача жилья покупателю оформляется соответствующим актом после ввода объекта в эксплуатацию.
Внимание! В определение просрочки сдачи дома входит как отсутствие у дольщиков акта приема-передачи квартиры, так и передача жилья по акту более поздней датой, чем было оговорено в договоре.
Застройщик минимум за два месяца до определенного договором срока обязан письменно уведомить дольщика о затягивании момента сдачи дома. В уведомлении также должно содержаться приглашение на подписание дополнительного соглашения о продлении сроков предоставления квартиры.
Внимание! Покупатель квартиры не обязан соглашаться на условия застройщика и может отказаться от подписания соглашения об изменении договорных сроков передачи жилья.
Какие права имеет дольщик в случае просрочки сдачи квартиры застройщиком:
- выплата неустойки за просрочку передачи квартиры;
- возмещение документально подтвержденных убытков, вызванных задержкой передачи жилья;
- односторонний отказ от исполнения договора и требование возврата уплаченных денег (если застройщик просрочил сдачу квартиры более чем на два месяца и игнорирует полученную претензию).
За что не отвечает застройщик
В пределах срока, отведенного на гарантию, строительная компания должна устранить свой брак и дефекты, возникшие по ее вине. Однако законодатель дает возможность застройщику уйти от ответственности, даже если гарантийный срок на объект долевого строительства еще не истек. Но в этом случае он должен доказать, что не виновен. Ответственность застройщика перед собственником не наступает при следующих обстоятельствах:
- ухудшение эксплуатационных характеристик произошло вследствие естественного износа дома;
- несоблюдение пользователем условий эксплуатации, обслуживания и технических требований, которые отражены в инструкции, переданной дольщику во время приемки жилья;
- повреждение коммуникаций или конструктивных элементов строения, которые произошли в результате их замены или ремонта самими жильцами или нанятыми ими строителями;
- различные аварийные ситуации, возникшие в инженерных и коммуникационных системах, по вине жильцов.
Зачастую застройщики пытаются переложить свои обязательства по отношению к дольщику на подрядчика, указывая, что строительство дома осуществляла именно строительная компания, которая и допустила нарушения при возведении объекта, а застройщик лишь является заказчиком этих строительных работ, ввиду чего не может нести ответственность за эти нарушения.
Такая позиция в корне неверна, так как по закону именно застройщик несет ответственность перед дольщиком за качество передаваемого объекта и не может ее переложить на кого-то другого.
От экспертизы до суда
После того, как эксперт сделает необходимые замеры, он вынесет свое заключение, а затем к делу приступит сметчик. Он рассчитает, сколько потребуется денег, чтобы устранить все допущенные при строительстве дефекты. Далее юрист на основе этих данных пишет застройщику претензию с требованием выплатить установленную сумму добровольно. Отвечая на претензию, застройщики чаще предлагают просто устранить дефекты, но покупатель имеет полное право требовать денежную компенсацию. Если строительная компания не согласна, деньги взыскиваются через суд.
На мировую, по словам Вячеслава Круглова, в Красноярске идут единицы застройщиков, поэтому судебный процесс почти неизбежен. Длиться он может от полугода и больше, но, как мы уже упоминали, потребитель всегда остается в выигрыше. Вопрос только — в окончательном размере компенсации.
Владелец квартиры вправе потребовать с застройщика денежную компенсацию за все недочеты, допущенные при строительстве и отделке
Какой период дается на исправление
Существует явный пробел в определении временного промежутка, который предоставляется застройщику на устранение дефектов. Законодательство не содержит четкого срока для исправления.
Единственная формулировка, которая прямо используется в нормативных правовых актах, — «разумность». У подрядчика есть «разумное» время для исправления. На практике это означает, что заказчик может самостоятельно установить, когда он желает видеть исправный объект.
Нельзя давать слишком короткий промежуток. К примеру, восстановить несущую стену не получится за 2 дня. Если у заказчика нет компетенции или строительной специальности, то имеет смысл заручиться поддержкой экспертов.
ВАЖНО! Тянуть с претензией не стоит. В ст. 755 четко указано: заказчик обязан предъявлять требования в течение все того же разумного срока. Если процедура затянется, суд может вынести решение в пользу контрагента.
Гарантия — инструмент, повышающий надежность работ для конечного потребителя. Строительство относится к отрасли с повышенной ответственностью, и государство понимает это, предоставляя заказчикам определенные механизмы воздействия на контрагентов.