Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в Московской области». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Порядок действий при изменении назначения здания
Смена назначения здания проводится на основании распорядительного документа (распоряжения), выданного уполномоченным органом. Если здание или его часть принадлежит городу, то обращаться надо в Департамент городского имущества г. Москвы. Если собственником является не город, то смена назначения здания будет происходить через БТИ.
Чтобы сменить целевое назначение здания, необходимо обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы или БТИ соответственно, с письменным заявлением и следующим пакетом документов:
- правоустанавливающие документы на объект;
- технический паспорт;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения.
Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?
В законе (статья 1 ГрК) дано определение.
Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.
Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.
Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.
Как узнать виды разрешенного использования земли
В 2014 году Минэкономразвития РФ выпустило приказ, где установило 13 категорий ВРИ. Их распределили по целевому назначению: для ЛПХ, садоводства, строительства дорог, жилой застройки и т.д.
Органы муниципальной власти самостоятельно формируют для каждой зоны в пределах земель населенных пунктов основные, условно разрешительные и вспомогательные ВРИ. Последние используется как комплементарные и не могут существовать отдельно, потому некоторые участки имеют два ВРИ.
Узнать категорию землепользования надела можно с помощью нескольких сервисов:
- Заказать выписку из ЕГРН. Для этого обращаются к порталам Росреестра, Госуслуг. Также допускается прийти в МФЦ, заказать и получить документ очно.
- Посмотреть “Публичную кадастровую карту” на сайте Росреестра. Чтобы узнать характеристики земли, понадобится указать адрес объекта и его кадастровый номер.
Условия для изменения ВРИ
Поменять ВРИ можно только при соблюдении следующих условий:
- Получено письменное согласие от всех собственников земли. Исключение – когда вы единственный владелец;
- Участок находится в вашей собственности, поставлен на кадастровый учет, имеет четкие границы и не пересекается с соседними землями;
- Выполняются все нормативы по площади земельных участков, действующие в регионе (например, в Красноярском крае для строительства жилого дома выделено 0,05–0,01 га);
- Категория земель соответствует ВРИ, который вы хотите использовать. Если это не так, надо будет сначала изменить категорию. Например, не получится сменить ВРИ 1.16 «Личное подсобное хозяйство на полевых участках» на 2.2 «Личное подсобное хозяйство на приусадебных участках. Связано это с тем, что первый ВРИ предназначен для сельхоз земель, а второй для земель с жилой застройкой.
Документы, которые требуются для процедуры
Порядок смены вида разрешенного использования земельного участка, если есть нужный пункт, регламентирующий возможность трансформации, заключается в обращении в местную кадастровую палату. С собой надо иметь:
-
паспорт (оригинал и копию) для каждого из собственников, принимающих участие в решении вопроса;
-
правоустанавливающее свидетельство на землю;
-
согласие всех правообладателей на внесение изменений в Росреестр.
Все остальные выписки госорган получит самостоятельно (путем межведомственного взаимодействия).
Когда необходимо слушание и обращение в муниципалитет, то список будет немного объемнее:
-
паспорт и его копию для всех правообладателей;
-
для ИП — предоставить соответствующий бланк;
-
выписка из ЕГРН о присвоении статуса юрлица или предпринимателя;
-
правоустанавливающее свидетельство на площадь, паспорт, право собственности, согласие арендодателя;
-
планировочные обоснования.
Кто может изменить вид разрешенного использования земельного участка
Согласно ЗК РФ, решение об смене ВРИ принимает местная или региональная администрация. В больших городах для этого создаются специальные отделы, которые рассматривают обращения землевладельцев. Узнать о наличии таких ведомств можно на муниципальных сайтах. К примеру, в Москве разрешением подобных земельных вопросов занимается Департамент городского имущества. Причем информация о самой процедуре предоставлена на сайте учреждения.
Если планируется изменить вспомогательный либо основной вид разрешительного использования надела, на который распространяются предписания ПЗЗ и регламентов, то с заявлением следует обращаться в Росреестр. Дальнейшая процедура заключается лишь в смене информационных данных. После ее завершения заявителю выдается выписка ЕГРН с указанием нового вида землепользования.
Как сменить с проведением общественных слушаний
Смена ВРИ по 39 статье Градостроительного кодекса РФ предполагает коллегиальное принятие решения, после проведения общественных слушаний. Пакет собираемых документов при этом остается прежним, а срок рассмотрения документов увеличивается с 30 до 60 дней.
Плата за рассмотрение документов не взимается.
Для участия в публичных слушаниях приглашаются владельцы смежных участков и другие заинтересованные лица, в число которых могут входить арендаторы этой территории. Каждый участник имеет право на высказывание своих предложений, которые публикуются в источнике, выбранном для освещения слушаний.
Все предложения рассматриваются членами комиссии и при достаточном обосновании влияют на принимаемое ими решение.
По результатам слушаний рабочая комиссия формирует свои рекомендации и направляет их главе администрации муниципального образования для принятия решения.
Отрицательное решение муниципалитета может быть обжаловано в судебной инстанции.
При хорошо налаженном межведомственном взаимодействии, перечень запрашиваемых документов значительно сокращается. Все недостающие документы, находящиеся в ведении государственных структур, запрашиваются органами власти самостоятельно.
В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:
- Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
- Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
- Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
- Проводятся публичные слушания;
- По итогам слушаний комиссия принимает решение;
- При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
- На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.
Виды разрешенного использования земли
Если посмотреть в свидетельство о праве на участок или выписку из ЕГРН, можно увидеть там и категорию земли, и ее назначение. Земельный кодекс РФ выделяет 7 земельных категорий (сельхозназначения, населенных пунктов, жилые зоны и пр.), каждая из которых, в свою очередь, может делиться на виды разрешенного использования.
Так, земли сельхозназначения могут использоваться:
- для фермерской деятельности;
- рыбоводства;
- огородничества;
- садоводства;
- развития личного хозяйства.
Земли населенных пунктов могут делиться на такие виды использования, как:
- жилые зоны;
- производственные;
- общественно-деловые;
- зоны специального назначения и другие.
Жилые зоны тоже имеют градацию. В них включаются зоны застройки:
- индивидуальными жилыми домами;
- жилыми малоэтажными домами;
- жилыми среднеэтажными домами;
- жилыми многоэтажными домами;
- другими жилыми постройками.
В частном обороте находятся преимущественно земли населенных пунктов и сельхозназначения, поэтому они чаще всего и претерпевают изменения категории либо вида разрешенного использования.
Пошаговая инструкция по изменению вида разрешенного использования земельного участка в 2019 году
Последовательность действий для смены ВРИ напрямую зависит от того, нужно ли вам получить основной, вспомогательный или условно разрешенный вид использования. В целом схема выглядит так:
- Основной и вспомогательный ВРИ.
По закону, выбрать основной и вспомогательный виды разрешенного использования из доступных для участка собственник может самостоятельно. Для этого достаточно обратиться с заявлением (в Москве вопрос решается в электронном формате через сайт мэра города, а за процедуру отвечает Департамент городского имущества). В Московской области нужно будет прийти в МФЦ или зайти на региональный портал госуслуг.
Чтобы изменить вид разрешенного использования земельного участка в 2019 году, потребуется приложить:
- копию паспорта, выписку из ЕГРИП или ЕГРЮЛ;
- правоустанавливающие документы на землю.
Также нужно будет заполнить заявление. В нем указывается текущий, желаемый ВРИ, причины для смены, все данные об участке.
В Москве остальные документы получаются методом межведомственного взаимодействия. В других муниципальных образованиях может потребоваться предоставить выписку из ЕГРН и заключение управления архитектуры и градостроительства о наличии или отсутствии ограничений оборотоспособности и ограничений в образовании и использовании земельного участка.
Срок рассмотрения заявлений — от 15 до 45 дней. В результате оказания услуги заявитель получит распоряжение о смене ВРИ или отказ. В дальнейшем собственнику нужно будет обратиться в Росреестр, чтобы подтвердить изменение видов разрешенного использования и получить новые документы на землю.
- Условно разрешенный ВРИ.
Поскольку он некоторым образом нарушает правила землепользования и застройки, для получения условно разрешенного ВРИ необходимо проведение слушаний (ст. 39 ГрК РФ). Первым шагом станет обращение с заявлением в администрацию. Нужно четко и аргументированно изложить свою позицию — зачем требуется смена ВРИ. Далее документы передаются комиссии, которая составляет проект и выносит его на публичные слушания. Информация о них публикуется в СМИ, в том числе на интернет-ресурсах. Все заинтересованные стороны могут высказаться о проекте. Если разрешение на условно разрешенный вид использования может как-то повлиять на окружающую среду, приглашаются все стороны, которые могут пострадать от негативного воздействия.
По итогам публичных слушаний комиссия составляет заключение и рекомендации, которые передаются главе местной администрации. В течение 3 дней должностные лица принимают решение о возможности предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования.
- Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями (собственниками земельных участков и объектов капитального строительства) самостоятельно.
- Лицо, желающее изменить ВРИ земельного участка, обращается в местное МФЦ с заявлением о смене ВРИ ЗУ и прикладывает комплект документов, удостоверяющих его права на данный ЗУ.
- Если территориальная зона по ПЗЗ вашего населенного пункта предполагает в качестве основного или вспомогательного ВРИ ЗУ, за сменой которого обращается заявитель, то в ЕГРН вносятся изменения. Если не предполагает, то заявитель получит отказ.
- После смены ВРИ земельного участка, у него изменится кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость устанавливается в зависимости от ЦН и ВРИ земельного участка, а рассчитывается на основании массовой кадастровой оценки проводимой не чаще чем раз в 5 лет и актуализируется исходя из поправочного коэффициента, установленного правительством вашей области.
Как изменить ВРИ земельного участка? Способов изменения два – это выбор ВРИ из перечня основных видов, перечисленных в градостроительном регламенте, и получение разрешения на условно разрешенный вид использования.
Существует и третий способ – обращение в Администрацию с предложением внести изменения в Правила землепользования и застройки.
| Способ изменения ВРИ | Куда обращаться | Сроки | Стоимость | Результат |
| Выбор из перечня основных | ФГБУ «ФКП Росреестра» (кадастровая палата) | 23 рабочих дня | Бесплатно, кроме Москвы и Московской области | Кадастровая выписка с изменениями |
| Выбор из перечня условно разрешенных | Местная Администрация (через проведение публичных слушаний) | До 1 месяца | Затраты на проведение публичных слушаний | Разрешение на условно разрешенный вид использования |
| Через внесение изменений в ПЗЗ | Местная Администрация (с подготовкой проекта внесения изменений в ПЗЗ и проведением публичных слушаний) | От 2 до 4 месяцев | Затраты на проведение публичных слушаний | Разрешение на условно разрешенный вид использования |
Как быстро изменить ВРИ?
Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.
Администрация местного муниципалитета вправе отказать заявителю при выявлении любых несоответствий и ошибок в поданных документах. А, как показывает практика, такие ошибки выявляются регулярно. Ошибочно напечатанные даты, искаженные сведения, опечатки и т.д. Убедиться в том, что ваш пакет документов и заявление соответствует действующим требованиям, лучше заранее. Сделать это просто – обратитесь к земельному юристу за консультацией. Специалист проверит ваш пакет документов и даст рекомендации, либо предложит действовать далее от вашего имени.
Процедура изменения ВРИ
Этап 1. Сбор документов
Для того чтобы изменение ВРИ земельного участка состоялось, необходимо заранее как следует к этому подготовиться, собрав все необходимые документы. Первым делом нужно нанести визит в местную администрацию, где навести справки относительно возможности перевода имеющегося участка в другую категорию для реализации намеченных строительных или реконструкционных планов.
Наряду с этим, нужно иметь при себе:
- Заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка. Данная бумага заполняется рукой собственника и подается в местную администрацию на имя ее руководителя.
- Паспорт или другой удостоверяющий личность документ.
- Если землевладелец – юридическое лицо, то потребуется выписка из ЕГРЮЛ.
- В случае если от имени заявителя выступает его представитель (адвокат), то прилагаются копия его паспорта и нотариально заверенная доверенность, которая перечисляет полномочия, переданные доверителем адвокату. Изменение вида разрешенного использования земли – очень кропотливая и ответственная процедура, на успешное завершение которой не следует полагаться без вмешательства опытного юриста.
- Выписка из ЕГРП, доказывающая наличие зарегистрированного права собственности на участок и содержащая основные сведения о нем, записи об ограничениях и обременениях на него. Также, чтобы претендовать на изменение ВРИ, необходимо предъявить документ, послуживший основанием для официальной регистрации права собственности заявителя: купчую, завещание, дарственную и т.п.
- Ситуационный либо адресный план надела, показывающий месторасположение объекта недвижимости относительно смежных с ним территорий и построек.
- Обсуждение и согласование с арендодателем результатов, к которым приведет изменение ВРИ земельного участка, если он находится в длительной аренде, и арендатор собственной персоной и от своего именно подает заявление.
- Если на наделе размещены какие-нибудь объекты капстроительства, то к заявлению прикладываются документы о регистрации права собственности на них.
- Проект планировки территории, где находится участок, для которого нужно заказать изменение ВРИ.
Изменение ВРИ посредством обращения в администрацию
Если испрашиваемый вид не соответствует основному виду разрешенного использования, заявление об изменении ВРИ следует направлять в муниципалитет. В этом случае решение об изменении ВРИ участка будет приниматься на Градостроительном совете области по результатам публичных слушаний.
Заявление в муниципалитет подается посредством:
- МФЦ;
- регионального портала государственных и муниципальных услуг.
Для изменения ВРИ требуется:
- заявление по форме с указанием нового ВРИ участка;
- паспорт заявителя;
- выписка на участок из ЕГРН на объект недвижимости;
- заключение специалиста Мособлархитектуры о соответствии участка градостроительным регламентам и ПЗЗ, а также о наличии или отсутствии ограничений участка;
- документы, удостоверяющие право на участок.
- доверенность, если заявление подает представитель.
Услуги земельных юристов КГ ЭТАЛОН
Изменение вида разрешенного использования земельного участка – одно из основных направлений работы компании. При обращении к юристам КГ ЭТАЛОН процесс изменения разрешенного использования земельного участка будет проведен в соответствии с текущими требованиями законодательства и значительно ускорен.
Мы возьмем на себя выполнение всех важных этапов получения разрешения: от анализа и сбора землеустроительных, правоустанавливающих документов, документов градостроительного зонирования, составления юридически грамотного заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка и предоставления необходимого пакета документов в соответствующий государственный или муниципальный орган в соответствии с существующим порядком, до внесения изменений в ЕГРН.
Предварительный анализ документов по изменению ври производится бесплатно, и только после его проведения формируется цена заказа, которая не меняется в процессе выполнения работ.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
Одной из важнейших характеристик земельного участка является вид его разрешенного использования, определяющий допустимые возможности такого использования и осуществления каких-либо видов деятельности на земельном участке его правообладателем.
Использование земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с установленным видом разрешенного использования) является основанием для привлечения нарушителя к административной ответственности (штрафные санкции налагаются в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ).
Вид разрешенного использования также является главным фактором, учитываемом при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных с нею платежей (земельного налога, арендной платы).
В данном материале мы разберемся в том, какие виды разрешенного использования земельных участков существуют и как изменить вид разрешенного использования земельного участка.