Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке по военной ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Квартиру выбирает непосредственно участник НИС. Слишком дорогую недвижимость по ВИ военнослужащие не могут себе позволить, даже имея высший армейский чин. Правда, каждый имеет право вложить в покупку личные или семейные сбережения, так что в теории ограничений по площади и статусу объекта нет.
Купить квартиру в новостройке проще и быстрее. Сейчас приобрести недвижимость можно на любой стадии стройки, а сами застройщики предлагают участникам НИС эксклюзивные и выгодные условия.
По сведениям агентств недвижимости, работающим с военной ипотекой, наиболее популярный у военных тип жилья – 2-комнатная квартира с отделкой в новостройке на начальной или средней стадии строительства.
Программа ВИ распространяется и на вторичный рынок. Но в этом случае квартира должна четко соответствовать стандартам финансового учреждения, которое выдаёт кредит. Эти стандарты установлены жилищным кодексом РФ. Учитываются параметры квартиры, санитарные нормы и прочие показатели.
Рекомендую к просмотру короткое, но поучительное видео по теме военной ипотеки.
Почему могут отказать в оформлении военной ипотеки?
Как и обычные заемщики, военнослужащие иногда получают от банков отказы в выдаче ипотечных займов.
Причинами отказа могут стать:
- Плохая кредитная история;
- Имеющиеся крупные кредиты (например, иной ипотечный кредит в другом банке);
- Покупка квартиры средствами военной ипотеки у родственников — банк может принять ее за попытку обналичить средства ЦЗЖ;
- Ложная информация в заявлении на получение кредита.
Кто имеет право на получение жилого объекта в военную ипотеку
В число обязательных субъектов накопительно-ипотечной системы входят офицеры, мичманы и прапорщики, заключившие первоначальный контракт с того момента, как начала действовать данная программа. В число добровольных участников входят:
- Студенты, окончившие ВУЗы по военным специальностям, начало службы которых выпало до 2005 года.
- Офицеры, заключившие контракт после того, как призвали из запаса, но с начала 2005 года.
- Прапорщики, мичманы, военная служба которых по контракту составляет 3 года с января 2005 года, но сам контракт был заключен ранее.
- Солдаты, матросы, сержанты, старшины, на руках у которых уже в 2005 году был повторный контракт.
Как оформить вторичную квартиру на военную ипотеку
На самом деле, оформить недвижимость на вторичном рынке по программе военной ипотеке не так просто, как кажется на первый взгляд. К сожалению, не каждый банк готов предложить свое сотрудничество с военнослужащими по осуществлению кредитной сделки со вторичным жильем. К тому же, сами военные не всегда имеют достаточное время на то, чтобы собрать полный пакет документов на ипотеку. Не всегда удается осуществить правильный выбор банка с более лояльными условиями и провести правильную сделку по купле-продаже квартиры.
Иногда требуется приобретение жилья в другом населенном пункте, отличающемся от места, где военный проходит службу по контракту. Оформить в ипотеку вторичное жилье в другом регионе можно только при наличии доверенности. Поэтому, вовсе не обязательно ехать из одного города в другой, чтобы выполнить сделку правильно. Эти действия может сделать доверенное лицо, имеющее на руках нотариальную доверенность.
При оформлении военный тратит свои деньги при различных сделках по приобретению имущества. Если у него на руках будут подтверждающие чеки, он имеет право подать декларацию в налоговую инспекцию по месту жительства и вернуть подоходный налог при покупке жилья по ипотеке. Это правило действует не только на вторичное жилье, но и на недвижимость в новостройках.
Как получить свидетельство о праве на жилищный заем
Претендовать на получение займа для приобретения жилья военнослужащий может через 3 года после внесения в реестр. Кандидат подает прошение на получение документа на имя руководителя части. Подписанные документы направляют в министерство обороны. Свидетельство приходит адресату в течение 90 дней. После этого заемщик имеет право обратиться в банк, чтобы оформить заем на покупку жилья. В свидетельстве прописывают личные данные военнослужащего, необходимые для оформления займа, срок, на который оформляется ипотека. Также указывают счет, дату его открытия, сумму, которая на нем находится. Свидетельство на получение займа действует в течение 6 месяцев с момента его выдачи. Если ипотека в этот период не была оформлена, кредитные документы нужно собирать заново. Просроченное свидетельство прикладывают к рапорту. Ипотека выдается военнослужащим на покупку жилья в выбранном регионе России, в том числе, в Москве. В программе участвует любая новостройка, также приобрести квартиру можно на вторичном рынке. После покупки жилья военнослужащий предоставляет в регистрационную палату свидетельство и банковский договор с расписанным графиком погашения взятой в кредит суммы, минимальным ежемесячным платежом. В документах также указывают взнос, который клиент заплатил за квартиру, первоначальную процентную ставку.
Как снять обременение
Квартира по военной ипотеке фактически находится под двойным обременением: в банке и в Росвоенипотеке, которая ему платит. Даже если государство выплатит за вас всю сумму ипотеки, квартира останется в залоге, пока вы не отслужите 20 лет или не достигнете возраста в 45 лет. Чтобы снять обременение с квартиры раньше, придется полностью расплатиться с банком и вернуть Росвоенипотеке потраченные деньги.
Чтобы погасить долг перед Росвоенипотекой, вы должны вернуть на свой именной счёт не только размер первоначального взноса, но и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки.
Оплата долга Росвоенипотеки производится обратно на накопительный счет. После продажи квартиры вы можете подать рапорт на еще одну ипотеку, если до вашего 45-летия осталось больше 3 лет. После сбора необходимых документов вы сможете воспользоваться средствами, которые были возвращены на именной накопительный счет.
Для погашения долга по военной ипотеке, женщины-военнослужащие могут использовать средства материнского капитала.
Какое жилье разрешается приобрести: требования к жилому фонду
Участникам госпрограммы предоставляется несколько вариантов жилого фонда. Выбор зависит от личных предпочтений служащего в погонах, суммы кредита и накоплений за выслугу лет. Ипотечные займы доступны на следующие виды жилья:
- Первичный жилой фонд.
- Вторичный жилой фонд.
По выданному сертификату также можно приобрести коммунальную квартиру без обременений (т.е. других владельцев), таун-хаус, частный дом с земельным участком под ним.
При этом не все объекты попадают под понятие недвижимость для военной ипотеки. Банки предъявляют к будущему жилью ряд строгих требований. Такая мера необходима кредитно-финансовой структуре, т.к. в случае расторжения контракта между военнослужащим и МО РФ без уважительной причины, и невозможности заемщиком производить выплату оставшейся суммы долга, банк забирает залоговое имущество по закладной. Процесс оформления закладной будет рассмотрен далее по тексту.
Общие требования ко всем видам недвижимого имущества:
- наличие у здания фундамента;
- подведение к сооружению всех необходимых коммуникаций: газ (при наличии), электричество, водоснабжение и водоотведение;
- обязательное наличие отдельного собственного санузла и кухни;
- не должно иметься деревянных перекрытий;
- дата постройки не ранее 70-го года;
- исправность всей фурнитуры: оконной, дверной, сантехнической пр.;
- отсутствие обременений на жилплощадь: действующих ареста, залога, долгов по оплате ЖКХ, аренды, прописанных третьих лиц;
- здание или квартира не должны числится в списках аварийного, ветхого жилья или под снос.
Жилье на вторичном рынке
Офицеры и контрактники охотнее и чаще покупают квартиру по военной ипотеке в старом жилом фонде, нежели в новостройках. Связано это с рядом факторов:
- помещение готово к заселению сразу после оформления сделки;
- инфраструктура района более развитая, нежели там, где жилье находится на этапе строительства или только сдано в эксплуатацию.
Однако существует ряд существенных недостатков покупки квартиры вторички по военной ипотеке:
- процедура обязательной оценки квартиры по военной ипотеке, оплачиваемая за счет офицера или контрактника;
- отслужившие часть срока коммуникации и ремонт, который может не устроить новых жильцов.
Достоинства программы «Военная ипотека»
- нет значения, в каком регионе страны будет приобретена жилая недвижимость;
- у военнослужащего есть возможность купить жилье, которое он выберет сам;
- право на участие в программе не связано с наличием жилья в собственности у военнослужащего;
- военнослужащий через 3 года участия в НИС может в любое время использовать право на покупку жилья;
- наименьшая процентная ставка за использование ипотечного кредита (от 8,7 до 10,5 процентов годовых); аналог «гражданской ипотеки» – от 13 процентов и выше (экономия в год от 77 тыс. рублей);
- при покупке квартиры военнослужащим отсутствует необходимость применять собственные средства для начального взноса.
Чем раньше воспользуется своим правом военнослужащий, тем выгоднее он свой жилищный вопрос решит!
Первичный рынок жилья имеет ряд достоинств
- низкая стоимость. Низкая цена за квадратный метр в начале строительства (с каждым этапом строительства цена квадратного метра увеличивается;
- экономия — дешевле жилье, как минимум, на 20 процентов в сравнении с вторичным «готовым» жильем;
- наименьшие затраты на сделку. В большей части случаев новостройки без участия риэлторов продаются;
- соседи военнослужащего, в основном, коллеги, или люди одинакового социального статуса;
- современный тип дома, новые коммуникации;
- юридическая «чистота» производимой сделки;
- простота сделки. В большей части случаев оформление документов проиодит без участия непосредственно военнослужащего;
- сведен до минимума риск срыва сделки ввиду действий застройщика (продавца);
- добавочное страхование рисков участника НИС (это является требованием ФГКУ «Росвоенипотека»);
- добавочная проверка строящихся объектов жилой недвижимости;
- сделки заключается согласно ФЗ-214 – закону «Об участии в долевом строительстве» (добавочные гарантии участнику НИС).
Недостатки первичного рынка жилья:
- расходы на отделочные работы;
- в среднем сроки строительства 1-1,5 года;
- небольшой выбор аккредитованных новостроек.
Вторичный рынок имеет ряд плюсов
- сформировавшаяся инфраструктура;
- наименьшие сроки заселения в квартиру ввиду ее приобретения;
- участник НИС имеет право приобрести жилье в каком-либо городе/районе.
Недостатки вторичного рынка жилья:
- более высокая стоимость жилья в сравнении с новостройками;
- скрытые дефекты;
- износ коммуникаций и самого дома;
- сложная и длительная (в сравнении с новостройками) процедура сделки, которая требует непосредственного участия военнослужащего.
Процесс выплаты военной ипотеки
Ответ на вопрос, кто платит военную ипотеку за военнослужащего зависит от составляющих сделки. Законом предусмотрены возмещение расходов на приобретение жилья (в том числе по ипотеке) в размере 2,4 млн. рублей. Если военнослужащий приобретает квартиру за 3 млн. рублей, разницу в 600 000 рублей ему нужно оплатить собственными деньгами.
Не включается в состав возмещаемых расходов платежи за услуги по оформлению сделки. Например, услуги риэлторов и сборы за регистрацию залога заемщик оплачивает самостоятельно.
Процесс оплаты долга определяется кредитором и Росвоенипотекой. Если сумма сделки не превышает установленную, то государство производит выплаты кредитной структуре и заемщик ничего не должен оплачивать из своих денег.
По окончании срока службы (20 лет и более), у заемщика нет обязательств перед кредиторами, залог с квартиры снимается и имуществом можно распоряжаться по своему усмотрению.
В случаях досрочного увольнения возникает вопрос: кто платит остаток ипотеки? Закон регламентирует и эти отношения заемщика с государством. При увольнении после 10 лет службы, выплаты из бюджета не придется возвращать, но остаток долга переходит на заемщика. Это правило действует в определенных случаях: при достижении предельного возраста военнослужащего, ухудшении здоровья, при семейных обстоятельствах.
Если же досрочное увольнение происходит по желанию военнослужащего, ему придется вернуть долг государству полностью. Отсюда совет экспертов потенциальным участникам военной ипотеки: перед заключением договора оценивайте возможные риски и создавайте финансовые резервы на случай непредвиденных обстоятельств.
Ключевые особенности и преимущества военной ипотеки
- Государство фактически погашает ипотечный кредит вместо заемщика.
- Для военнослужащего отсутствуют какие-либо ограничения по месту (региону) приобретения жилья в пределах РФ.
- Участник НИС, ежегодно получающий целевые государственные дотации, вправе приобрести жилой объект любого типа – квартиру, индивидуальный дом, таунхаус, коттедж.
- В 2017 году заемщик имеет возможность оформить в банке военную ипотеку на сумму, максимальный размер которой составляет 2,4 миллиона рублей. Приобретение собственного жилья по военной ипотеке становится реальным даже для военнослужащего, который только начинает свою карьеру.
- Если у военнослужащего, намеревающегося подать заявку на участие в НИС, уже имеется собственная жилплощадь, то данное обстоятельство никак не помешает ему пробрести еще один жилой объект, воспользовавшись военной ипотекой.
- Участник НИС самостоятельно находит продавца (застройщика) жилья.
- Участник НИС самостоятельно выбирает банк для оформления военной ипотеки, руководствуясь стремлением получить наиболее выгодные условия кредитования, так как в случае досрочного расторжения военного контракта по желанию самого служащего ответственность за погашение финансовых обязательств перейдет непосредственно к участнику.
- Как специализированное ведомство, представляющее интересы российского военного министерства, Росвоенипотека отвечает за легальность совершаемых сделок и правомерность финансовых операций в сфере использования участниками НИС военной ипотеки.
Список льготных условий государственной поддержки в отношении военных выглядит следующим образом:
| Ипотечное кредитование | условия которого для военнослужащих значительно улучшены, сравнительно с другими категориями заемщиков. Определенная доля накоплений для получения ипотеки перечисляется из гос. бюджета ежегодно на особый счет военного |
| Строительство индивидуального дома | для чего предоставляется займ с особыми льготами |
| Возможность проживания в служебной (съемной) жилплощади до момента получения ипотеки | служебное жилье предоставляется воинской частью. Денежные средства на съем жилья возмещаются (в установленном размере, к примеру, 4 тыс. руб. в городах) |
| Льготы на оплату ЖКХ | предоставляются на оплату коммунальных платежей. Некоторые категории военных полностью освобождаются от оплаты (Герои России и т.д.) |
| Льготы на оплату ЖКХ | Полагаются военным пенсионерам |
Плюсы и минусы оформления военной ипотеки на вторичное жилье
Главные преимущества ипотеки на вторичное жилье:
- Если семья военнослужащего в срочном порядке нуждается в собственном жилье по причине предстоящего переезда в другой населенный пункт, рекомендуется делать выбор в сторону вторичного рынка недвижимости при оформлении военной ипотеки. Во вторичное жилье либо в готовый объект от компании застройщика военный со своей семьей сможет въехать сразу по окончании проведенной сделки по покупке недвижимости.
- Можно использовать квартиру после перевода на расчетный счет нужной суммы средств от государства для осуществления вступительного взноса. Принимая во внимание необходимость срочного заселения, а также особенности заключения договора по военной ипотеке, вторичная недвижимость имеет больше преимуществ, чем жилье в новых домах.
- Дополнительным плюсом вторичного жилья является наличие современной и предпочтительной инфраструктуры вблизи жилого дома. Как правило, в районах со вторичным жильем уже есть большое количество детских садов, школьных учреждений, а также ТРЦ и магазинов различной площади, находящихся вблизи дома. Вместе с тем, транспортная инфраструктура в таких населенных зонах тоже развита.
- Несомненным плюсом приобретения имущества по военной ипотеке на рынке вторичной недвижимости считается простота осуществления ипотечной сделки. Кредитное учреждение практически всегда положительно расположено к военнослужащим, обратившимся для получения денег в долг для приобретения личной собственности в готовом виде. При оформлении ипотечного кредита по программе накопительно-ипотечной системы военный должен помнить, что каждый банк выдвигает ряд определенных требований к покупаемому имуществу. В некоторых случаях, жесткие требования банка могут снизить количество потенциальных предложений.
Среди основных минусов приобретения вторичного жилья является завышенная цена. По данным статистики, она больше стоимости жилья, находящегося на этапе постройки — примерно на 20%. Данный показатель зависит от местонахождения объекта.