Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли заложить долю в доме без согласия других собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начать следует с того, что под отдельные доли и комнаты банки деньги заемщикам дают не охотно, даже если они прекрасные и благонадежные плательщики. Исключением могут быть лишь займы на выкуп всех долей или комнат в квартирах, с последующим закладыванием всего объекта недвижимости. Допустим, владелец одной доли из трех, берет деньги на выкуп двух других долей, и сразу закладывает всю квартиру для обеспечения взятого кредита. Такой вариант может подойти банку, но опять-таки, при нормальной кредитной истории, и при подтверждении своих доходов.
Как заложить свою долю в квартире или доме
При этом, закон не содержит прямых запретов того, чтобы долевое имущество выступало в качестве залогового. При этом надо понимать, что есть ряд условий, которые необходимо соблюсти для совершения такой сделки.
Суть сделки по предоставлению займа с залогом
Основными актами, регулирующими процедуру выдачи банками займов, является Федеральный закон № 353-ФЗ «О потребительском займе» и статьи Гражданского кодекса РФ.
При оформлении займа под залог доли в квартире без согласия собственников других долей заемщик предоставляет банку свою долю как обеспечение сделки. Таким образом, банк страхует собственный риск невозврата заемщиком кредита.
В кредитном договоре подробно прописываются все условия и сам предмет залога. Заемщик берет на себя обязательства по возврату указанной суммы в конкретный срок (разово или частями), обозначенной в кредитном соглашении с банком. Стороны могут договориться об изменении условия договора, а также о заключении дополнительного соглашения, корректирующего эти условия.
Чтобы получить финансирование от банка недостаточно обладать своей долей в квартире. В ходе оформления кредита многие заемщики могут столкнуться со следующими трудностями:
- банки согласны рассмотреть альтернативные доказательства финансовой благонадежности соискателя, но кредитовать совсем без подтверждения дохода не готовы;
- на рассмотрение заявки обычно уходит не один день, а если необходимо срочное одобрение – повышают ставку годовых;
- несмотря на обеспечение в виде доли в недвижимости, банки часто дополнительно запрашивают множество документов (точный перечень зависит от самой организации и выбранной программы);
- неработающий пенсионер не сможет оформить такой вид кредита, поскольку одной пенсии считается недостаточно;
- наличие задолженности по коммуналке не является веским поводом для отказа, но в случае выявления другой негативной информации о заемщике решение будет однозначно отрицательное.
К этому стоит присовокупить малое количество банков, выдающих займы под залог доли в квартире без согласия других совладельцев. Это обусловлено тем, что в штате отсутствуют специалисты, способные адекватно провести оценку таких объектов.
Порядок оформления кредита в залог доли в квартире
Рассматривается залог доли в собственности, т.е. комната, выделенная для проживания, использования, эксплуатации определенным лицом. Жилье в праве общей долевой собственности кредитными организациями почти не рассматривается. В случае невыполнения обязательств заемщиком, продать заложенную часть очень трудно, непонятно и то, какая именно доля является залогом.
Чтобы заложить долю в квартире, требуется:
- подать заявку в кредитное учреждение;
- договориться о встрече с банковским оценщиком в квартире, чтобы специалист мог определить стоимость выделенной части;
- собрать и предоставить документы на недвижимость и на заемщика;
- дождаться одобрения (обычно 2 дня);
- подписать кредитный договор;
- получить деньги.
Если бумаги на недвижимость в порядке, процесс занимает немного времени. При выделенной доле не потребуется согласие других совладельцев, но необходимо уведомить их о желании заложить имущество через почту заказным письмом.
В каких случаях востребован данный способ получения средств
Оформление займа с обеспечением долевой собственности может потребоваться в следующих случаях:
- в получении потребительского кредита было отказано;
- возникла острая необходимость в крупной сумме наличных;
- за кредитом обратился заемщик с плохой кредитной историей;
- имеют место просрочки по текущим ссудам;
- кредитная нагрузка не соответствует доходам заемщика.
Займы под долевую собственность интересны для:
- родственников, которые не смогли поделить имущество при приватизации;
- лиц, владеющих чем-либо по праву наследования вместе с другими людьми;
- разведенных супругов, в планы которых входит раздел имущества;
- любых категорий граждан, которые не смогли поделить собственность.
Особенности получения кредита под залог доли
Банки с нежеланием идет навстречу собственникам жилых долей в квартире из-за высоких рисков по таким операциям. Если заемщик не будет исполнять свои договорные обязательства, банк выставит его имущество на торги, а реализовать часть квартиры в жилом фонде непросто. Но это совсем не означает, что, имея в собственности долю, невозможно оформить кредитный договор. Для таких операций потребуется сбор дополнительных документов. Займы под долю имеют более высокие процентные ставки, а также повышенные требования к качественным и техническим характеристикам объекта залога.
Получение кредита под залог доли в банковском учреждении – сложная и трудоемкая процедура. Важно знать ее основные особенности:
- заемщик за свой счет страхует объект залога либо сумма страховки включается в стоимость кредита;
- стоимость комнаты или доли рассчитывается экспертным путем, что не всегда совпадает с мнением заемщика по поводу цены своей недвижимости;
- банк вправе потребовать официальные данные о зарплате клиента;
- потребуется погасить задолженность по всем коммунальным платежам;
- необходимо письменное согласие всех дольщиков квартиры (дома) на оформление кредита;
- на период действия кредитного договора накладывается запрет на любые операции с объектом недвижимости;
- доля в натуральной форме должна соответствовать целой комнате;
- в комнате вместе с заемщиком не должны проживать несовершеннолетние дети, так как в случае проблем с оплатой долгового обязательства банк не сможет получить в органах попечительства разрешение на продажу жилья;
- плюсом будет наличие у будущего заемщика в собственности транспортных средств или других объектов недвижимости, которые можно будет реализовать в счет погашения долга.
Ипотека под залог доли в квартире при наличии плохой кредитной истории заемщика
Причины плохой кредитной истории заемщика:
- Наличие просроченного платежа. Например, договор кредитования заключается на год. Но заемщик смог погасить займ на месяц позже. При этом потребуется уплатить пени. Для банка такой клиент является неблагонадежным.
- У заемщика отсутствует возможность выплачивать кредит. Для банка не имеет значения причина задержки выплат по займу, поэтому велика вероятность, что долг будет передан коллекторскому агентству.
- Просрочка по оплате. Если платежи по кредиту осуществлялись с незначительными отступлениями от установленного графика, то возрастает вероятность, что кредитная история заемщика будет испорчена.
- Банковская ошибка. Нередки случаи, когда заемщик выполняет условия кредитного договора в полной мере, но оказывается в списке неблагонадежных клиентов. Причиной может быть как ошибка информации, так и задержка сведений о совершенных денежных переводах. В случае непричастности заёмщика к случившемуся, кредитная история не будет испорчена.
Банки при изучении кредитной истории заемщика вправе одобрить или отказать в выдаче кредита. В случае одобрения заявки заемщику предоставляется кредит на более жестких условиях (повышенная % ставка, меньшая сумма займа, повышенный размер пени в случае задержек в выплатах).
Ипотека под залог доли в квартире с несовершеннолетним
Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние дети, регулируются Семейным (ст.60) и Гражданским (ст.ст. 26, 28, 37) Кодексом РФ и совершаются с участием сотрудников органов опеки. Данная процедура позволяет защитить интересы несовершеннолетних.
Закон разделяет граждан, не достигших 18-летнего возраста, на 2 категории:
- Малолетние (до 14-летнего возраста). Обеспечение законных прав и интересов осуществляется родителями и иными законными представителями.
- Подростки (от 14 до 18 лет). Ребенок вправе участвовать в совершении любого вида сделки, однако, требуется наличие нотариально заверенного письменного согласия родителей. При этом извещать органы опеки и попечительства о совершении сделки с недвижимостью не нужно.
В данном случае банки предлагают клиентам 2 вида кредитования:
- Целевой кредит — выдается на покупку жилья, которое становится залоговым имуществом.
- Не целевой кредит — средства предоставляются на любые цели. В качестве залога выступает недвижимость заемщика.
Займ под залог доли в квартире в Москве
Иван Блинов Автор Выберу.ру
Займ под залог доли в квартире — один из самых непростых с точки зрения условий договора.
С одной стороны, заемщику нужно будет собрать внушительный пакет документов и получить согласие от всех собственников объекта недвижимости.
С другой — сами финансовые организации готовы предоставить займ под залог доли только высоколиквидной собственности, которую смогли бы реализовать быстро и с выгодой (если клиент не выполнит своих долговых обязательств).
На Выберу.ру вы можете ознакомиться со всеми вариантами кредитов, которые предлагают МФО в Москве. Условия каждой организации различны.
Это касается максимального объема займа, срока погашения, процентной ставки, других особенностей.
Вы можете рассмотреть и сравнить все предложения от МФО в списке или воспользоваться системой поиска на нашем сайте, чтобы исключить заведомо неподходящие варианты.
При оформлении кредита под залог доли расходы клиента станут состоять по большей части в страховании. К примеру, в обязательном порядке потребуется застраховать недвижимость, которая оформляется в качестве обеспечения. Определенные банковские учреждения дополнительно требуют застраховать клиента.
Иногда банки соглашаются с тем, что клиент и/либо залог не станут страховаться, однако это автоматически серьезно увеличит процентную ставку. В итоге страховой платеж станет обходиться дешевле.
Помимо того, заплатить потребуется также и нотариусу — за оформление договора залога. У определенных банковских организаций имеются собственные специалисты, которые занимаются такими вопросами бесплатно, однако это скорее является исключением, чем правилом.
И, естественно, потребуется нести ежемесячные расходы на погашение задолженности (тело кредита и проценты за пользование заемными средствами). Конкретные суммы узнать никак невозможно, поскольку все зависит от суммы кредита и стоимости залога.
Банки, как правило, требуют следующий пакет документов при оформлении залога:
— бумаги подтверждающие право собственности на долю;
— кадастровый план доли;
— архивные выписки из ЕГРП, так же выписку из БТИ (не всегда);
— сведения о всех прописанных жильцах;
— стандартные документы при оформлении кредита (справка о доходах, справка с места работы и т.д.).
Следует отметить, что некоторые банки все же требуют наличие письменного согласия всех со дльщиков жилья, при оформлении кредита. Это легко объяснимо. При наличии такого согласия (которое, как правило, заверяется нотариусом) долю в квартире гораздо легче будет продать с молотка, если заемщик не выполнит своих обязательств. Т.е. при отсутствии такого согласия, банки могут попросту отказать вам в выдаче кредитных средств без объяснения причины.
Похожее
Возможен ли кредит под залог доли
Внимание! Прежде всего, следует сразу же рассмотреть разницу между двумя схожими понятиями:
- общая совместная собственность. Преимущественно такой вид владения имуществом образуется во время нахождения в браке. Документально при этом официальным собственником будет являться один супруг. Однако закон предусматривает, что приобретенное в браке имущество принадлежит супругам поровну, пуст даже половина имущества и не выделена документально. При этом распоряжаться подобной недвижимостью без разрешения второго супруга первый не имеет права;
- долевая собственность. Площадь квартиры при этом делится на несколько собственников – то есть каждому из них принадлежит своя отдельная доля (1/2, 1/3 и т. д.). Рассматриваются такие доли в юридическом понимании раздельно, выступая отдельными объектами. Таким образом, долевладелец распоряжается своей личной имущественной долей, не спрашивая на это разрешения ни у родственников, ни у прочих долевладельцев.
Может ли кредитная организация обратить взыскание именно на долю
В ч. 6 ст. 69 ФЗ № 229 от 2-го октября 2007-го года четко сказано – взыскание может быть обращено, в том числе, и на долю в праве общей собственности.
Однако для этого сначала нужно долю выделить. Об этом сказано в аб. 1 ст. 255 ГК РФ — кредитор имеет полное право предъявить требование о выделе доли в натуре, чтобы была возможность обратить на нее взыскание.
Выделение доли в натуре может быть невозможным по причине:
- нанесения имуществу несоразмерного ущерба вследствие этого;
- или при отсутствии согласия на выделение от остальных “дольщиков”.
В представленном случае банк может воспользоваться возможностью, указанной в аб. 2 ст. 255 ГК РФ – то есть потребовать от заемщика продать его долю другим “дольщикам” по рыночной стоимости, и получить удовлетворение из вырученных средств.
Если “дольщики” не согласны купить у заемщика его долю, тогда банк вправе обратиться в суд с требованием о продаже доли с публичных торгов (аб. 3 ст. 255 ГК РФ).
Можно ли получить кредит под залог доли без согласия других собственников
Этот вопрос является самым болезненным. Юридическая практика, а также судебные решения идут по такому пути, что перед оформлением такой сделки, необходимо получить соответствующее согласие других собственников.
Вызвано это тем, что в случае реализации такого имущества, совладельцы являются первыми покупателями, и они могут отменить куплю-продажу недвижимости на аукционе.
Вторая особенность состоит в том, что если у объекта недвижимости есть несколько собственников, то право на распоряжение своей частью, не должно нарушать интересов других владельцев. Из этого следует, что оформляя кредит на свою часть, лицо должно согласовать данный вопрос с другими владельцами, и получить у них письменное согласие.
В противном случае заключенная сделка, может быть отменена через суд.
Важно знать, что оформление кредита без согласия других собственников возможно в том случае, если кредит будет выплачен добросовестно, и у банка не возникнет правовых оснований для наложения взыскания на имущество. Но кредитные учреждения не слишком идут на такие риски.
Взять кредит под залог части квартиры можно, но для этого необходимо не только собрать все необходимые документы, но и получить согласие иных владельцев недвижимости.