Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи земельного участка с задатком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рассматриваемый предварительный договор используется, если оформляется кредит в банке. Такая практика распространена не только на первичном строительном рынке, но и на вторичке. Вторичный рынок предлагает не менее интересные варианты, но не у всех есть возможность приобрести недвижимость без посторонней помощи. Если же оформляется ипотека для покупки квартиры у застройщика, банк должен оценить, насколько платежеспособен претендент. Если кредит получает добро, заемщик показывает одобрение застройщику и подписывает с ним договор.
Расторжение предварительного договора
Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:
- через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
- был заключен ОДКП;
- контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
- суд признал соглашение недействительным.
Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи земельного участкаг. «» 2022 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Отличительные особенности
Документ относится к первичным и по сути является базой, которая затем используется для оформления дальнейшей документации. Нюансы, которыми предварительный договор купли земельного участка отличается от основного договора:
- В отличие от договорных норм основным предметом соглашения является не факт купли-продажи, а лишь намерение ее совершить.
- Бумага начинает свое действие сразу после того, как стороны ставят свои подписи. В случае с основным бланком – только после государственной регистрации (постановки на учет в Российском реестре).
- Обязательством является не оплата стоимости и передача надела во владение, пользование и распоряжение, а гарантия участия в сделке.
- Любой платеж может быть только задатком (авансом) и никак более. Он является частью стоимости объекта.
- Действует временно и прекращает существовать юридически с момента госрегистрации главной бумаги.
- Не подлежит постановке на учет – достаточно лишь грамотного составления и подписания сторонами.
Какой выбрать – основной или предварительный
Самое частое основание для подписания предварительного договора – не готовы документы на земельный участок и дом. Это может произойти по нескольким причинам:
- Продавец ждет 6 месяцев, чтобы зарегистрировать свои права на полученную по наследству собственность;
- Участок и дом приобретались давно, и сведения о продавце как их собственнике должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
- Дом построен без необходимой документации, и его нужно узаконить;
- Границы земельного участка уточняются (не проведено межевание).
Во всех этих случаях стороны могут подписать предварительный договор, по которому:
- Продавцу гарантируется возможность продажи недвижимости в будущем;
- Покупатель обеспечивает себе возможность купить земельный участок и дом по заранее оговоренной цене;
- Стороны определяют, кто ответственен за выполнение тех или иных действий, которые нужно выполнить до подписания основного договора;
- При необходимости в предварительный договор вносится условие о задатке.
Особенности оформления предварительного договора
В силу своего характера предварительный договор обладает некоторыми особенностями оформления.
- Если речь идет о заключении предварительного договора юридическими лицами, вне зависимости от стоимости земельного участка, определенной сторонами, нельзя рассматривать совершение предварительного договора как крупную сделку. Соответственно, не требуется получать одобрение. Связано это с тем, что договор такого рода не направлен на приобретение или отчуждение имущества.
- Важно понимать, что предварительный договор купли-продажи земельного участка не создает каких-либо прав и обязанностей для сторон, кроме обязанности по заключению основного документа на аналогичных условиях. Более того, стороны вправе предусмотреть в документе способы обеспечения исполнения обязательств, касающихся заключения договора, о чем упоминается в ст. 329 ГК РФ. Данное положение подтверждается, в частности, ч. 4 ст. 380 ГК РФ, определением ВС РФ от 13.11.2012 года № 11-КГ12-20. По мнению суда, применение одного из способов обеспечения исполнения обязательств (например, задатка) не запрещено Гражданским кодексом, однако обеспечиваться может лишь обязанность по заключению основного документа, но не исполнение обязательств, возникших после заключения последнего.
- По соглашению сторон любые условия предварительного договора, и существенные в том числе, можно изменить при заключении договора основного.
Особенности предварительного договора купли продажи, обремененного ипотекой от Сбербанк
Продажа дома на земельном участке, обремененного ипотечным кредитом, может быть осуществлена следующими способами:
- После досрочного погашения долга перед банком за счет погашения средствами продавца или покупателя, когда обременение снимается;
- Ипотечный кредит переоформляется на покупателя, и он продолжает платить по нему. Происходит только с согласия банка.
Поскольку на снятие обременения или переоформление кредита требуется время, участникам сделки лучше заключить предварительный договор купли-продажи. Рассмотрим особенности каждой операции:
- После погашения остатков ипотечного займа продавцом банк выдает справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Тогда предоставляется возможность заключить основной договор на продажу участка с находящимся на нем домом.
- Если ипотека гасится средствами покупателя, то он открывает в банке ячейку и помещает сумму, составляющую разницу между стоимостью недвижимости и средствами, которые требуется передать кредитному учреждению в счет погашения кредита. В срок, установленный предварительным договором, обременение снимается и заключается основной договор купли-продажи. Денежные средства из ячейки будут переданы продавцу только после регистрации перехода прав собственности на предмет соглашения и предъявления выписки из ЕГРН.
- Обязанности по ипотечному кредиту с согласия банка могут перейти к покупателю, т.е. происходит их переуступка. При этом новый заемщик должен соответствовать требований банка. Заключается трехстороннее соглашение с покупателем, продавцом и банком и долг по кредиту переходит к покупателю. После заключается договор сделки и кредитный договор с новым собственником.
Образец Авансовое Соглашение При Покупке Дома С Земельным Участком
После подписания договора задатка и внесения суммы задатка, которая составляет как правило 5-7% от стоимости объекта недвижимости, в частности дома, продавец снимает дом с продажи и начинает подготовку документов для сделки.
Покупатель готовит документы со своей стороны, а в случае покупки недвижимости в ипотеку — проводит оценку в аккредитованной банком оценочной компании, согласовывает объект недвижимости с банком, готовит и подписывает договор ипотеки.
В случае неисполнения договора задатка Задаткодателем (отказа, уклонения от заключения договора купли-продажи Объектов, либо неявки до « » года включительно в установленное предварительным договором место его, либо доверителя для подписания договора купли-продажи Объекта на условиях установленных предварительным договором купли-продажи Объекта) сумма задатка в размере рублей остаётся у Задаткополучателя в порядке ст. 381 Гражданского кодекса РФ.
В особенности, это касается несовершеннолетних членов семьи. Если жилплощадь оформлена в долевое владение при участии несовершеннолетних лиц, то чтобы реализовать такую недвижимость, понадобится заручиться письменным согласием органов опеки и попечительства на проведение сделки.
Договор о задатке при купле-продаже земельного участка
Если человек заботится о своих финансах и имуществе, тогда, совершая сделки с недвижимостью, необходимо заключать официальные договора. Это касается и внесения задатка за недвижимость, в том числе и участка земли.
Договор, который заключается при внесении задатка в процессе совершения сделок купли-продажи участка земли, чрезвычайно важен для обеих сторон соглашения, поскольку как продавец, так и покупатель становится защищенным, подписав такой документ.
Такой договор о внесении задатка состоит из нескольких пунктов и «шапки». В «шапке» указывается информация об обеих сторонах соглашения, именно туда вносятся персональные и паспортные данные. Что касается пунктов договора, то в каждом из них предоставляется определенная информация:
- в первом пункте прописываются особенности имущества, за который вносится залог, а также сумма залога, это может быть кадастровый номер, адрес, характеристики недвижимости и документ, на основании которого она продается;
- второй пункт документа посвящен полной стоимости земельного участка, которую должен выплатить покупатель;
- в третьем пункте прописывается период внесения полной оплаты за объект недвижимости и ответственность сторон в случае несоблюдения договора;
- четвертый и пятый пункты договора освещают права и обязанности сторон, принимающих в нем участие;
- последний пункт данного документа посвящен принципам получения задатка и способам внесения оставшейся суммы.
Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.
1. Задаткополучатель получил от Задаткодателя сумму в размере рублей в счёт оплаты приобретения на имя (Ф.И.О, дата рождения, паспортные данные, проживающий) земельного участка с кадастровым номером , площадью кв.м., расположенного по адресу: , принадлежащего гр. (Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, проживающий) на праве собственности и именуемые далее – «Объект».
2. Стороны договорились, что стоимость земельного участка с кадастровым номером , площадью кв.м., расположенного по адресу: , составляет рублей. Стоимость оформления и регистрации договора купли-продажи Объекта не входит в указанные суммы.
Порядок составления и расторжения
Эти процессы регулируются законодательством, что способствует соблюдению прав, как покупателя, так и продавца. Поэтому существенные условия составляются относительно произвольно с обязательным их применением. Примерная структура документа:
- Сведения о сторонах.
- Информация об участке.
- Стоимость объекта.
- Срок.
- Права и обязанности.
- Ответственность.
- Дополнительная информация: сколько экземпляров составлено, время вступления документа в силу, ответственность за расходы и др.
Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком заключается между продавцом и покупателем в качестве свидетельства о том, что стороны намереваются совершить сделку.
Документ составляется, если в текущий момент времени нет возможности совершить основную сделку. Примером подобных ситуаций могут служить следующие:
- Покупатель жилого дома с земельным участком в настоящий момент не имеет достаточной суммы для оплаты покупки. Ему необходимо время, чтобы взять кредит или собрать нужную сумму.
- Продавец не имеет в наличии всех требуемых бумаг. Ему необходимо время, чтобы собрать весь пакет документов.
- Отсутствует физическая возможность оформить основную сделку.
Предварительное соглашение позволяет закрепить намерения о совершении сделки купли-продажи дома с земельным участком. Продавец получает гарантии того, что покупатель не откажется от сделки и не исчезнет, а покупатель — уверенность в том, что условия соглашения не изменятся.
Задаток и аванс: в чем отличия
Если передачу денег не оформить документально, это уже будет не задаток, а обычный аванс. Такой платеж никак не регулируется законодательством. Если сделка срывается (все равно, по чьей вине), аванс просто возвращается владельцу. В таблице наглядно представлены основные отличия задатка и аванса.
| Авансовый платеж | Задаток |
| Не закрепляется документально | Составляется типовой договор задатка (образец можно скачать в интернете). |
| Сразу же засчитывается в счет оплаты за покупку имущества, но не гарантирует саму покупку | Засчитывается в цену недвижимости. |
| В любом случае возвращается покупателю, если сделка срывается | Остается у продавца в полном объеме, если сделка расторгается по вине покупателя. Если сделка расторгается по вине продавца – задаток возвращается покупателю в двойном объеме. |
Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка в 2020 году
(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Экономический кризис в нашей стране привел к тому, что земельные сделки совершаются все реже и реже.
Несмотря на это вероятность столкнуться с мошенниками возросла в разы. Если вы решили купить или продать земельный участок, следует ознакомиться со всеми нюансами законодательства.
Это позволит заранее узнать о подводных камнях, с которыми придется столкнуться в процессе оформления сделки.
Файлы для скачивания:
Стоит отметить, в проводимой сделке риск имеется для обеих сторон. Но большему обману подвержены именно покупатели. Если не соблюдать в точности правила проведения сделки, здесь могут появиться некоторые «лазейки».
С их помощью продавец через суд может признать договор недействительным, и будет расторгнут. Но при этом покупатель не сможет вернуть свои деньги.
Именно поэтому, заключая договоры подобного рода, необходимо уделить максимальное внимание его правильному оформлению.