Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страхование застройщиков – от чего оно защищает и как работает?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Страхователи обязаны предоставлять залог. Зачастую таким залогом выступает участок земли, на котором предполагается строительство объекта. Кроме всего прочего, в документе должен описываться способ, посредством которого происходит обеспечение заявленных обязательств. Все бумаги должны быть подписаны до того, как будет заключен первый контракт на долевое строительство, и будут действовать до фактической сдачи объекта. В том случае, если сделка была расторгнута, освобождения от обязанности выплат не происходит. Но действует данное правило только тогда, когда страховой случай наступил в период действия договора.
Далеко не каждая страховая компания желает заключать подобные договоры страхования. Среди страховщиков бытует мнение, что подобная сделка зачастую приносит убытки. Помимо этого, сама страховая компания обязана соответствовать следующим требования:
- Должна находиться на рынке страхования не меньше 5 лет.
- На будущий период должна иметь хороший прогноз развития.
- Должна находиться в соответствии с требованиями, предъявляемыми финансовой устойчивостью.
- Уставной капитал данной компании не может быть меньшим, чем 120 миллионов рублей, а ее оборот должен составлять минимум 400 миллионов рублей. Только при этих условиях страхование гражданской ответственности застройщика может проводиться.
Процедура страхования ответственности строительной компании, осуществляющей долевое строительство
Страхователь может застраховать как весь дом полностью, так и квартиры по отдельности. Кстати, первый вариант не совсем выгоден, поскольку тогда страхователь должен внести залог, соразмерный стоимости всего объекта, а также быть уверенным в том, что все помещения в данном объекте будут проданы. Другой проблемой при заключении договора страхования на весь объект является сложность в определении выгодоприобретателя.
Действие договора начинается с того момента, как был зачислен первый взнос. Подобный договор не предусматривает такого явления, как франшиза. В остальном условия договора можно назвать стандартными:
- Страховщик берет на себя обязательства по информированию дольщиков о размерах возмещений, которые были выплачены. На этом основано страхование ответственности застройщика.
- Страховая компания имеет право обратиться к застройщику с требованием регрессионного типа.
- Страховая компания берет на себя обязательство по уведомлению дольщиков в случае, если договор страхования был расторгнут досрочно.
- Соглашение действительно на всем сроке строительства и зависит от него. То есть, при продлении сроков строительства срок действия договора продляется автоматически.
Сумма, которая будет возмещаться при наступлении страхового случая, полностью зависит от установленных ставок и цен. Ее размер должен быть больше, чем стоимостная оценка общей жилой площади конкретного помещения. При этом решение о том, как будет осуществляться выплата компенсации – в рассрочку или единовременно – остается целиком и полностью за страховой компанией.
Необходимые документы
Для того, чтобы заключить договор страхования, необходимо подготовить определённый пакет документов.
В их число должны входить следующие из них:
- Проектная документация строительства.
- Обязательно должно быть получено разрешение на выполнение работ по капитальному строительству.
- Нужно оформить соглашение по долевому строительству.
- Должны быть предоставлены копии уставных документов застройщика. Причём, при их предоставлении необходимо будет предъявить оригиналы этих документов.
- Составляется технико-экономическое обоснование строительства.
- Оформляется комплект документов по финансовой отчётности.
- В обязательном порядке должны быть предоставлены все имеющиеся данные о кредиторах застройщика вместе с соответствующими документами.
Регистрация ДДУ в Росреестре
Чтобы договор долевого участия стал действительным, его нужно зарегистрировать в Росреестре (Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии). Это правило распространяется на все договоры, заключенные в 2014 году и позднее.
Регистрацией договора долевого участия может заниматься и дольщик, но обычно это «удовольствие» достается застройщику.
Регистрацию проводит отделение Росреестра, к которому приписано строящееся здание (по адресу), застройщик должен подать туда набор документов:
- Разрешение на строительство.
- Строительный план.
- Проектно-сметная документация (декларация).
- Учредительные документы организации.
- Договор поручительства либо договор страхования (от банка или от страховой компании).
- Заявление на регистрацию.
После принятия документов на регистрацию, специалист выдает расписку с полным перечнем поданного и датой принятия. На проверку и регистрацию отводится не больше 10 рабочих дней. Получить зарегистрированный договор может как дольщик, так и застройщик, на основании выданной расписки.
Таким образом, страхование застройщика обеспечивает защиту интересов дольщиков, наряду с прочими положениями 214 Федерального закона. При этом упор делается на сохранность вложенных в строительство денежных средств. То есть, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств мерой обеспечения возмещения возможного вреда выступает денежная страховая выплата, а также залог земли.
Выплата компенсаций возложена на страховщика. Это может быть страховая компания, банк или Общество взаимного страхования, другими словами, выбранный поручитель застройщика. Банковская гарантия – удовольствие сегодня очень дорогое, да и не каждое кредитное учреждение предоставляет такую услугу. Поэтому чаще всего застройщики обращаются либо в страховую компанию, либо в ОВС.
По договору долевого участия застройщик обязан передать жилые помещения дольщикам после окончания строительства. Страхованию подвергается имущественная ответственность строительной компании перед участниками долевого строительства на случай, если эта обязанность не будет выполнена.
Участники долевого строительства – независимо от того, компания это (кроме кредитных организаций) или рядовой гражданин – вкладывают в него свои деньги. Поэтому страхование застройщика им выгодно, ведь в случае чего они получат страховую выплату.
Кстати, согласно действующему закону застройщик может страховать и весь дом целиком, и каждую квартиру в отдельности . Однако страховка целого дома нецелесообразна с точки зрения экономии средств.
Страхование ответственности застройщиков
ВОПРОС: Повлияет ли страхование ответственности застройщиков на конечные цены жилья? А также, на сколько страховка будет покрывать риски дольщиков?
ОТВЕТ: В настоящее время на территории Краснодарского края строительство многоквартирных жилых домов осуществляют 435 строительных организаций — застройщиков, из которых более 50% осуществляют деятельность в рамках законодательства о долевом строительстве.
Цена на жилье формируется рыночным способом и определяется на основе уровней спроса и предложения на рынке.
Учитывая постоянный рост предложений строящихся квартир на рынке долевого строительства в 1 полугодии 2014 года и стабильный уровень цен, можно сделать вывод, что введение с 1 января 2014 года страхования исполнения обязательств застройщика в настоящее время не повлияло на стоимость жилья в Краснодарском крае.
- Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на территории Краснодарского края, который определяется Минстроем России, на дату заключения договора страхования (на II квартал 2014 года — 34 015 рублей).
- ВОПРОС: Приведет ли страхование к удорожанию жилья?
- ОТВЕТ: Введение страхования обязательств застройщика может привести к
- удорожанию жилья, только в случаях снижения уровня конкуренции, а именно:
- — сокращения объемов строительства многоквартирных жилых домов и, как
- следствие, сокращение предложения на рынке участия в долевом строительстве;
- — резкого роста уровня спроса на строящееся жилье в Краснодарском крае;
- — возникновения обстоятельств форс-мажорного плана, то есть чрезвычайных и
- непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
ВОПРОС: Сколько должен будет заплатить застройщик за страхование своей ответственности? Для всех ли застройщиков будет одна сумма, или она будет завесить от каких-то факторов?
ОТВЕТ: Страховой тариф по конкретному договору страхования ответственности застройщика в настоящее время определяется по соглашению сторон и его государственное регулирование не предусмотрено.
Таким образом, разные застройщики могут заключать договоры страхования ответственности по разным страховым тарифам.
Любой страховщик устанавливает первичный тариф на своих условиях и некоторые корректирующие коэффициенты, зависящие от возможных рисков.
Выбранный тариф зависит от степени репутации строительной организации. Сегодня этот показатель находится в рамках 0,6-0,9. Для некоторых авторитетных застройщиков он, при определенных условиях, может быть снижен до 0,4-0,5.
После расчета базового тарифа и срока действия договора ведется расчет страховой выплаты. Расходы на страхование застройщика ведутся при помощи бухучета и налогового учета. При сдаче жилья раньше указанного в соглашении срока, размер страховой премии может быть частично возвращен.
ВАЖНО !!!! Риски при взаимном сотрудничестве снижаются в большей степени для дольщиков. Договор со страховой организацией защищает деньги граждан, которые решают поучаствовать в долевом строительстве.
Какие требования к страховщикам предъявляет закон
Страхование при долевом строительстве могут осуществлять компании, отвечающие следующим условиям:
- Период работы на рынке страхования пять лет и более (со времени получения лицензии на осуществление страховой деятельности).
- Активы компании находятся на уровне одного миллиарда рублей, кроме того уставной капитал должен составлять от 120 миллионов.
- Организация обладает высокой финансовой устойчивостью.
- Отсутствуют признаки, свидетельствующие о возможности банкротства.
Чтобы убедиться в соответствии страховщика перечисленным выше требованиям законодательства, застройщик может проверить документацию компании, а также запросить у нее документы, выданные ЦБ.
Далеко не все СК стремятся оформлять такие договора. Считается, что данный вид сделки приносит убытки. Более того, компания должна отвечать определенным требованиям:
- осуществлять деятельность на рынке более 5 лет;
- соответствовать требованиям финустойчивости;
- иметь положительный прогноз развития на будущие периоды;
- иметь в обороте минимум 400 млн руб., а также уставный капитал на сумму 120 млн руб.
Как обязательства обеспечиваются сейчас
С 1 января 2017 года страхование гражданской ответственности застройщика осуществляется посредством создания компенсационного фонда долевого строительства, взносы в которые в обязательном порядке производятся всеми застройщиками. Один процент от суммы договора долевого строительства, заключенного в 2017 году, должен поступать в этот фонд, который является некоммерческой организацией. Такая обязанность возникает у застройщика в том случае, если договор с первым участником долевого строительства был заключен уже после того, как вышеупомянутый фонд был зарегистрирован. Принято считать, что отчисления в пользу фонда сменят страхование ответственности застройщиками.
В настоящее время по поводу гражданской ответственности застройщика Закон лаконично сообщает, что застройщик обладает правом застраховать свой риск ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение им обязательств по передаче объекта участнику долевого строительства. Таким образом, речь идет не о том, что застройщик перестанет страховать свою ответственность, а о том, что он не обязан этого делать.
Страхование гражданской ответственности застройщик осуществляет за свой счет в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства, то есть дольщиков (п. 2, 5 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ).
Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.
Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, что должно быть подтверждено одним из следующих документов:
- решением суда об обращении взыскания на предмет залога;
- решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Страхование от банкротства
Напомним, что поначалу проблемы взаимоотношений застройщиков и дольщиков пытались решить через страховой механизм. Застройщиков обязали страховать риски ответственности в 2014 году. Вернее, тогда в действие вступили сразу три механизма защиты дольщиков: строительная компания могла на выбор купить полис в страховой компании, вступить в Общество взаимного страхования застройщиков или оформить поручительство банка. Однако подавляющее большинство выбирало первый вариант. За три года по этому виду страхования было собрано около 30 млрд рублей страховых премий (правда, к середине 2017-го выплаты носили эпизодический характер). Основанием для страховой выплаты в таком виде страхования является признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства или обращение взыскания на предмет залога.
Рынок страхования ответственности застройщиков сложился весьма узкий: в прошлом году к работе на нем были официально допущены 17 страховых компаний, однако более половины рынка приходилось на двух страховщиков — «Респект» и Региональную страховую компанию (РИНКО). И тут в дело вмешался ЦБ.
Банк России отстранил часть страховых компаний от рынка страхования ответственности застройщиков из-за несоответствия все тому же обновленному закону о долевом строительстве 214-ФЗ. В итоге из допущенных 17 страховых компаний в списке осталось лишь 12.
Другая часть страховщиков предпочла покинуть рынок самостоятельно, так как новые правила финансирования долевого строительства увеличили финансовые риски застройщиков из-за необходимости в гораздо большем объеме использовать собственные средства и банковские кредиты. Соответственно, страховые компании все менее охотно страхуют их риски. Так, недавно с рынка страхования ответственности застройщиков ушел «Проминстрах». И эта тенденция будет только усиливаться. Дело в том, что тариф по страхованию ответственности застройщиков был рассчитан без учета применения мошеннических схем — с их учетом тариф был бы не менее 8% стоимости стройки. Банковские гарантии при этом стоят 5–6%, до этой же величины планируется поднять отчисления в Фонд защиты прав дольщиков. Понятно, что все эти цифры, включая стоимость страховки «от мошенничества» (если бы такая была), делают стройку существенно дороже.
Контролирующие органы
Органом страхового надзора над соблюдением страхового законодательства при случаях взаимного страхования выбран Центробанк, а региональные органы власти следят за соблюдением требований участия строительных фирм в обществе взаимного страхования (ОВС).
Узнайте где и как застраховать квартиру с максимальной выгодой для страхователя.
Получить информацию о том какая недвижимость подлежит титульному страхованию можно ЗДЕСЬ
Читайте почему необходимо заключать договор страхования жизни при покупке жилья в ипотеку: //dom/n-info/zhizn-pri-ipoteke.html
В целом процедура оформления страхования договоров долевого участия – дело хлопотное, ведь если в строящемся доме 300 квартир, то и страховых договоров должно быть 300.
Сначала застройщику придется определиться со способом страхования, затем собрать пакет документов, заключить договоры с каждым дольщиком и, самое главное, выполнить до конца и надлежащим образом условия этих договоров.
Иначе будет допущен страховой случай и дольщики (несмотря на выплаченные страховые возмещения) останутся без квартиры в новостройках.
Пока на страховом рынке нет ажиотажа – страховые компании не горят желанием заключать договоры с застройщиками, поскольку строительство является одной из наименее выгодных в этом плане областей.
Большинство специалистов в этом вопросе считают, что страхование договоров долевого участия может существенно увеличить стоимость жилья на российском рынке недвижимости, поскольку строительные компании наверняка переложат эти расходы на плечи дольщиков.
Что будет, если я подпишу соглашение на перенос сроков передачи квартиры?
Во-первых, вы не сможете претендовать на неустойку за просрочку передачи квартиры. Точнее, вы сможете ее получить только в том случае, если застройщик нарушит новый срок передачи. Рассчитываться неустойка будет уже от новой даты передачи квартиры из дополнительного соглашения к ДДУ. Во-вторых, вы не сможете воспользоваться правом расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке и забрать свои деньги в связи с нарушением срока передачи квартиры больше чем на 2 месяца (пп.1 п.1 ст.9 214-ФЗ). То есть для расторжения договора по этому основанию вам придется подождать, пока застройщик нарушит на 2 месяца новый срок из дополнительного соглашения. Однако возможность расторгнуть договор по соглашению с застройщиком в любой момент у вас остается. Также сохраняется право продать строящуюся квартиру по переуступке — конечно, с учетом нюансов, прописанных в вашем ДДУ.