Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности отсрочки по арендной плате из-за коронавируса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы договорились о конкретной арендной ставке, арендатор не может жить в квартире безвозмездно. Чтобы расторгнуть договор аренды, нужно зафиксировать нарушения его условий для досрочного расторжения в одностороннем досудебном порядке (если это предусмотрено договором) или в судебном порядке.
Лучше решить вопрос путём переговоров: можно договориться об отсрочке или временном снижении арендной платы. Или, если такое условие есть в договоре, за месяц предупредить жильца и попросить его съехать.
Выселение — это не так быстро. По закону выселить жильцов можно только через суд, а он может растянуться на несколько месяцев. И только тогда жильцов (если они ещё не съедут) выселят судебные приставы. А если решите выставить жильца за дверь, то эти действия могут оценить как самоуправство.
Взыскание долга по аренде в арбитражном суде
Стоит ли обращаться в суд
Если арендатор готов обсуждать варианты разрешения ситуации и искать компромисс — не рекомендуем подавать иск в суд. С большой вероятностью решение будет принято в пользу арендодателя, но у другой стороны может физически не оказаться средств на выплаты по исполнительному листу.
Когда подключать суд
- арендатор не платит, отказывается освобождать помещение и не готов искать компромисс,
- арендатор не выходит на связь,
- арендатор начал судебное разбирательство.
Ситуация № 2 — Арендодатель принял решение о закрытии помещения по указанию органов государственной власти.
Когда предмет арендного соглашения нельзя использовать по указанию органов госвласти, то арендатор может не платить соответствующие платежи. Арендодатель в связи с форс-мажором не обязан платить какие-либо штрафные санкции другой стороне.
Вы, как арендатор, обязаны вносить соответствующие платежи по договору только тогда, когда другая сторона смогла передать вам помещение в пользование. Если помещение не передано (как в случае распространения пандемии коронавируса), то и обязанности по уплате платежей не наступает. Данная практика подробно расписана в разъяснениях Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ.
В качестве примера приведем случай, когда крупный торгово-развлекательный центр не может предоставлять помещения ввиду несоответствия норм противопожарной безопасности, т.е. сторона соглашения не может пользоваться предметом аренды не по своей вине.
Когда истекает срок арендного соглашения в период действия запрета на использование помещения по указанию органов госвласти, вы можете прекратить действие соглашения обосновав невозможностью выполнения договора.
Указ, который недавно подписал Владимир Путин, использовать как форс-мажор, вероятнее всего. не получится. Однако в столице теперь не работает огромное количество магазинов, баров, ресторанов и т.д. Мы считаем, что на весь период действия ограничительных мер можно не платить аренду, так как арендатор не может пользоваться предметом договора (однако для точной правовой оценки важно изучать само соглашение)
Собираем доказательную базу наличия обстоятельств форс-мажора
Для того чтобы можно было убедить арендодателя дать арендные каникулы в силу форс-мажора, необходимо собрать документы, которые будут подтверждать соответствующие обстоятельства.
- Сертификат о форс-мажоре. Выдачей данного документа занимается Торгово-промышленная плата, однако действовать он будет лишь на внешнеторговые операции. По другим правоотношениям, которые возникли на территории Российской Федерации, сертификат выдан не будет (в том числе и арендные соглашения). Однако, если того потребует договор, то нужно получить отказ о выдаче документа от ТПП.
- Заключение о форс-мажоре. Его может выдать Торгово-промышленная палата, представительство которой находится в субъекте Российской Федерации. Заключение можно будет использовать в качестве доказательства в суде, однако решающей роли оно не оказывает, суд оценит его по своему усмотрению.
Каким образом вносят изменения в арендное соглашение?
Предлагаем контрагенту подписать дополнительное соглашение к действующему договору
Применяйте активнее фактор наступления форс-мажор и существенного изменения условий для инициирования переговоров с контрагентом по поводу заключенного арендного соглашения. В настоящее время отсутствует судебная практика и решения судов, которые бы выносили свои акты в пользу арендаторов. Поэтому пока не рекомендуется идти за защитой своих прав и обязанностей сразу в суд для изменения/расторжения арендных правоотношений. Судебные инстанции осторожно и даже с опаской относятся к данным обстоятельствам.
Поэтому лучше всего попытаться подписать с контрагентом допсоглашение, где стороны пойдут на взаимные уступки друг другу:
- Платежи по договору аренды будут отменены на определенный срок.
- Уменьшение размера арендных платежей на определенный срок.
- Предоставление отсрочки по уплате аренды на определенное количество месяцев.
- Платежи по аренде в процентном соотношении, исходя из размеров прибыли арендатора.
- Перенос даты аренды.
Сначала определите, имеются ли оба условия, при которых вы должны предоставить отсрочку (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, п. п. 1, 2 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 434):
- договор аренды нежилой недвижимости был заключен до введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Обратите внимание: на отсрочку не имеют права арендаторы движимого имущества и жилых помещений (п. 2 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439);
- арендатор работает в одной из отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса (например, если у него парикмахерская).
В указанной ситуации вы должны заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке внесения арендной платы в течение 30 дней со дня обращения арендатора (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ). Минимальные условия отсрочки указаны в п. 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439.
В остальных случаях вы можете, но не обязаны дать отсрочку.
Уведомите арендатора о вашем решении.
- Меры, предпринимаемые против эпидемии коронавируса, расцениваются как форс-мажорное обстоятельство, дающее право на освобождение от санкций за неисполнение условий договора, действовавшего на момент возникновения форс-мажора, и на возможность пересмотра правил оплаты по нему.
- При коронавирусе приобрела значимость принадлежность имущества, сдаваемого в аренду. Законодательно установлены правила отмены и отсрочки для платежей по федеральной собственности, введены правила для отсрочки и уменьшения платежей за имущество коммерческого назначения, арендуемое у регионов, муниципалитетов и частных лиц. Льготой в виде отсрочки платежей по федеральной собственности могут воспользоваться субъекты малого и среднего бизнеса. Отмена оплаты по федеральной собственности и отсрочка платежей по коммерческой недвижимости возможны только для работающих в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. Во всех иных ситуациях (в т. ч. по договорам аренды жилья) вопрос изменения правил оплаты за аренду решается по согласованию с арендодателем.
- Невзирая на то, по какому из оснований будет осуществляться пересмотр порядка внесения арендной платы, инициативу в этом вопросе необходимо взять на себя арендатору. В адрес арендодателя он должен направить предложение с требованием (если есть основания, обязывающие пересмотреть условия внесения платежей) или просьбой об изменении условий по оплате, предусмотренных договором аренды. Достигнутые договоренности закрепляются дополнительным соглашением.
Законодательством не предусмотрена обязанность арендодателя снизить арендатору плату за пользование помещением, не важно входит арендатор в Перечень № 434 или нет. Однако, по практике арендатор может направить арендодателю уведомление о снижении стоимости или расторжении договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств) и вступить с арендодателем в переговоры. С высокой долей вероятности, учитывая сложившуюся в связи с пандемией обстановку на рынке аренды, массовое освобождение арендных площадей, арендодатель будет вынужден пойти на существенное снижение арендной платы. В среднем по рынку Москвы, такое снижение достигает 50 %. Снижение арендной платы оформляется подписанием между сторонами дополнительного соглашения, простого письма или уведомления будет недостаточно.
Как получить отсрочку
Обратитесь к арендодателю, чтобы заключить дополнительное соглашение и составить график погашения платежей, лучше письменно.
Не исключено, что арендодатель еще не знает о своей обязанности предоставить вам отсрочку. Приложите копию Постановления № 439 от 03.04.2020г. и информацию, подтверждающую, что вы относитесь к пострадавшей отрасли и имеете право на отсрочку. Можете сразу приложить текст дополнительного соглашения и график погашения платежей.
Помните, отсрочка – не право, а обязанность арендодателя. При этом местным властям рекомендовали предоставить таким арендодателям льготы по налогу на имущество организаций, земельному налогу, арендной плате за землю на период отсрочки.
Если арендодателю закон не писан, и он отказывается дать отсрочку, вы можете обратиться в суд или просто расторгнуть договор аренды безо всяких штрафных санкций со стороны арендодателя.
Чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства
Ещё в январе Правительство РФ включило коронавирусную инфекцию (2019-nCoV) в Перечень заболеваний, представляющих опасность для окружающих. В соответствии с ещё рядом нормативно-правовых актов, в том числе Постановлений Главного государственного санитарного врача РФ, субъекты федерации начали принимать меры по борьбе с распространением вируса. Больше всего ограничений принято в Москве.
Эти меры затронули не только повседневную жизнь горожан, но и договорные обязательства многих хозяйствующих субъектов. В частности, арендаторов и арендодателей.
Так, п. 16 Указа мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» определяет распространение новой инфекции чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера».
Карантин, которого нет
Помимо Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» меры, направленные на предотвращение распространения инфекционных заболеваний предусмотрены Федеральным законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Его первая статья определяет карантин как ограничительное мероприятие, включающее административные, медико-санитарные, ветеринарные и иные меры, направленные на предотвращение распространения инфекционных заболеваний и предусматривающие особый режим хозяйственной и иной деятельности, ограничение передвижения населения, транспортных средств, грузов, товаров и животных.
Однако на момент написания статьи на территории Москвы карантин не введен. А значит, нет особого режима хозяйственной деятельности и ограничений на передвижение москвичей.
пролонгации (продлении) арендных отношений в период пандемии.
Да, действия партнера могут быть оспорены в суде, но теперь это не только очень долго, но еще и новое «вирусное» законодательство получилось не до конца проработанным, так что суды будут толковать его по-разному.
5) Важно стремиться к компромиссу, к сохранению отношений. Помогать друг другу пережить кризис и самоизоляцию.
Далее рассмотрим варианты действий для обеих сторон договора аренды.
- Для арендатора
При возникновении сложностей с оплатой арендатор вправе просить:
1.1. Отсрочку
- Когда применяется: в любом случае, если оплата аренды невозможна / затруднительна, отсутствует возможность пользоваться помещением (но вины арендодателя в этом нет).
- Общие основания:
Влияние режима самоизоляции на аренду нежилых помещений представителями малого и среднего бизнеса
В марте 2020 года, в результате охватившей мир эпидемии коронавирусной инфекции (Covid-19), в нашей стране были предприняты беспрецедентные ограничения по передвижению граждан, поименованные российскими властями, как “режим самоизоляции”.
До марта 2020 года такое понятие, как “режим самоизоляции”, не было закреплено ни в одном законе или подзаконном акте, в связи с чем и началось законотворчество в данном направлении.
Поскольку первым субъектом Российской Федерации, столкнувшимся с эпидемией коронавируса, стал город Москва, то первые правовые акты, непосредственно связанные с данным событием, были приняты властями Москвы.
Указами Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» и 23 марта 2020 года № 26-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ» было впервые введено понятие “самоизоляция на дому”.
В дальнейшем, в течение марта и апреля 2020 года в других субъектах Российской Федерации стали приниматься аналогичные правовые акты, предусматривающие “режим самоизоляции на дому”, смысл которого заключается в фактическом ограничении передвижения граждан, не являющихся работниками жизненно важных предприятий (транспорта, энергетики, связи, полиции, медицинской и пожарной служб и т.д.).
Были введены нормы об административных штрафах за нарушение режима самоизоляции физическими и юридическими лицами, что фактически означало невозможность осуществления большинством предприятий малого и среднего бизнеса их коммерческой деятельности. При этом режим Чрезвычайной ситуации, позволяющий получить от государства компенсации и приостановить текущие платежи, введен в Российской Федерации не был.
То есть сложилась ситуация, при которой было необходимо приостановить работу предприятий малого и среднего бизнеса без каких-либо прямых денежных компенсаций со стороны государства, по основаниям, которые до марта 2020 года не были предусмотрены действующим российским законодательством.
Поскольку у абсолютного большинства предприятий малого и среднего бизнеса денежные средства находятся в постоянном обороте, фактическое приостановление их деятельности на столь значительный период (более одного месяца) означает невозможность произвести очередные платежи за арендуемые нежилые помещения (склады, офисы, магазины, производственные помещения).
В свою очередь, для арендодателей фактическая невозможность получения денежных средств от арендаторов означает также несение огромных убытков, поскольку арендуемые нежилые помещения по-прежнему нужно охранять, осуществлять оплату за коммунальные услуги, оплачивать налоги на недвижимость т.д.
В связи с тем, что возникшая ситуация грозила кризисом неплатежей, законодательной и исполнительной властями был принят ряд правовых актов, которые будут рассмотрены ниже, и которые позволяют хотя бы частично разрешить возникшую непростую ситуацию.