Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приемка квартиры в новостройке — на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Посчитайте сколько времени вы будете проводить в пути. Ведь каждый день мы куда-нибудь ездим: на работу, учебу или по другим делам. Тут есть два варианта — выбор дома рядом с самым посещаемым местом, например, работой, или поиск оптимального расположения. Это — база. Что еще?
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.
Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.
Выбрать планировку и этаж
Расположение комнат в квартире, вид из окон и этаж имеют важное значение. Сегодня многие застройщики предлагают квартиры с просторными кухнями-гостиными и гардеробными зонами. А может вы мечтаете о просторной террасе? Такие предложения тоже встречаются.
- Обратите внимание на высоту потолков. В квартирах, где потолки выше обычного, создается впечатление будто квартира «дышит» и места в ней больше. Также посмотрите, куда выходят окна и будет ли в квартире светло. Окна, выходящие на солнечную сторону с видом на ухоженный парк, сразу добавляют квартире 100 баллов.
- Посмотрите на плане, сколько квартир будет на вашем этаже. Чем меньше — тем, скорее всего, тише будет у вас дома. Не забывайте, вы выбираете квартиру в новостройке, а значит, даже если жилье продается с отделкой, в первое время вам не избежать шума, связанного с ремонтом, который затеяли соседи.
- Также подумайте про этаж. Если в семье есть люди пожилого возраста или вы выбираете жилье для немолодых родителей, лучше подыскать квартиру на первом или втором этаже.
Увидеть дом своими глазами
Если сомневаетесь в выборе квартиры в новостройке, отправляйтесь на место строительства. Часто бывает так, что видишь дом своими глазами и сразу понимаешь — это именно он или надо искать дальше.
- Постарайтесь смоделировать ситуацию, при которой вы как будто уже живете тут. Зайдите в ближайший магазин, прогуляйтесь до остановки автобуса или метро, оцените детские площадки во дворе, узнайте про парковку — почувствуйте себя местным жителем.
- Если вы планируете покупку квартиры в другом городе и возможности быстро приехать «на разведку» нет, хорошим вариантом станет виртуальная экскурсия с помощью карт Google Maps. А если в городе, где вы хотите купить квартиру, живут ваши друзья или родственники, спросите совета у них, они наверняка подскажут. Также можно почитать отзывы о доме и ходе его строительства на форумах жильцов или в социальных сетях.
Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика:
1. инвестиционный контракт;
2. проектная декларация;
3. разрешение на строительство;
4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);
9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;
10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;
11. аудиторское заключение;
12. заключение экспертизы проектной документации;
13. Строительные лицензии, допуск СРО.
В свидетельстве должно быть написано примерно следующее, «разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»
Если в документах на землю указана другая категория земель, или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Ни в коем случае не покупайте квартиру в природоохранной зоне, так как в дальнейшем подобный объект могут снести. Достаточно вспомнить события по садовому товариществу «Речник».
Земля может быть в аренде, следовательно, в свидетельстве об этом будет запись. Если земля в аренде это не значит плохо.
(Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН), Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), доверенность на подписание договора.
Сверяете ИНН, ОГРН, адрес ЮЛ, чтоб все совпадало, т.е. вы заключаете с ООО «Ромашка» и на ООО «Ромашка» выдано разрешение на строительство, оформлена земля. Зачастую квартиры продает не только застройщик, квартиры продают и перепродают кто угодно. В такой ситуации можно наткнуться и на откровенных мошенников, которые продадут вам квартиру, которая им не принадлежит. Злоумышленники узнают, какой застройщик осуществляет продажу квартиры, и создают ООО с точно таким же названием. Законодательство не запрещает регистрировать ООО с одним и тем же названием. У данных организаций будут отличаться ИНН и ОГРН. Документы могут быть и вовсе подделаны, но эта тема для отдельной статьи. В принципе вся информация необходимая для проверки содержится в других документах, и если вы сделку проводите с юристом, указанные документы могут быть и не запрошены вовсе. Все данные можно сравнить, используя выписку из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, и выписку из ЕГРН. Используя выписки, полученные непосредственно из госоргана, вы исключите подделку документов. Важно, чтобы оплата по договору была произведена после регистрации договора ДДУ и на реквизиты застройщика, ИНН которого вы проверяли. Подобная предосторожность от возможных мошеннических схем возможно будет излишней, если из обстоятельств покупки квартиры очевидно, что вы имеете дело непосредственно с застройщиком. Т. е. застройщик уже давно не первый год находится по адресу, который фигурирует в выписке из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство выдано на ЮЛ с идентичным ИНН, следовательно вы имеете дело с надлежащим застройщиком.
Проверьте ФИО генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.
Устав нужно прочитать на предмет определения полномочий на заключение договоров. Кто имеет право от имени общества заключать договора, требуется ли предварительное одобрения участников Общества или совета директоров, правления общества (если в Обществе имеется такие органы). Имеет ли лицо, подписывающее договор, на это право. Действует ли доверенность на момент подписания договора, не истекли ли полномочия генерального директора?
Окружающее пространство
Итак, мы убедились в надёжности застройщика, законности строительства и качестве будущей квартиры. Но и этого ещё мало. Хорошо бы, чтобы новостройка находилась в благополучном районе во всех смыслах этого слова. С точки зрения транспорта, инфраструктуры, экологии.
Нелишним будет прогуляться по окрестностям новостройки и расспросить девелопера, что планируется сделать с придомовой территорией.
33. Что будут строить рядом в ближайшие годы?
34. Будут ли обустроены детские и спортивные площадки?
35. Запланировано ли строительство школ и детских садов?
36. Будет ли метро поблизости?
37. Есть ли рядом остановки общественного транспорта?
38. Как будет охраняться территория ЖК?
39. Построят ли паркинг?
40. Как будет управляться дом?
41. Есть ли поблизости место для прогулок?
42. Как обстоит дело с экологией в этом районе?
43. Загружены ли дороги около ЖК? Часто ли бывают пробки?
Вопросы о придомовой территории относятся непосредственно к ответственности застройщика. А вот с замечаниями к району в целом, он сделать ничего не может. Но так как покупателю здесь жить, то выяснить это нужно обязательно.
Иначе можно неожиданно узнать о том, что до ближайшего метро, которое будет только построено через несколько лет, надо идти пару километров через кладбище.
Покупка новостройки: обратить внимание
И последнее (но не менее важное), на что надо обратить внимание при покупке квартиры в новостройке – это собственно условия договора и приложений к нему.
Очень часто дают совет приносить при покупке новостройки документы на проверку к адвокату. На самом деле, это не так просто. Застройщик не обязан отправлять вам проекты договоров по электронной почте (по факту так делают совсем немногие и единицы выкладывают свои типовые договора в Интернет). Приглашать в офис продаж с собой юриста – удовольствие очень дорогое.
Так что, возможно, вам придется приехать, ознакомится с договором и взять время «на подумать». При этом вас, скорее всего, будут убеждать заключить сделку именно сейчас, т.к. через неделю выбранной вами квартиры или предлагаемых сегодня условий уже не будет.
При анализе договора обратите внимание не только на сроки сдачи дома и штрафные санкции застройщика в случае их нарушения, но и на собственно момент покупки и сопутствующие платежи. Сколько стоит бронирование выбранной вами квартиры? Идет ли эта сумма в счет оплаты квартиры в случае покупки? Например, некоторые компании берут невозвратную плату за сам факт снятия квартиры с продажи.
Придется ли вам дополнительно платить за регистрацию договора ДДУ в Росреестре (если речь идет о дополнительной сумме, кроме оплаты пошлины и нотариального заверения необходимых копий – это не очень хороший сигнал). Так же к дополнительным навязанным поборам можно отнести требование оплатить услуги по будущей регистрации квартиры в собственность в момент заключения договора долевого участия (еще самой квартиры нет, и не известно, что будет представлять собой процедура регистрации, когда до нее дойдет дело).
Разумеется, дополнительные платежи – вовсе не повод отказываться от покупки новостройки. Мы просто призываем все внимательно просчитать и взвесить.
Так же важно обратить внимание на способ оплаты. Обычно – это перевод по реквизитам. Некоторые застройщики работают через аккредитив (это когда банк переводит продавцу деньги только при выполнении им определенных условий).
Кстати, именно с моментом оплаты покупки квартиры в новостройке связаны некоторые заблуждения покупателей.
Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева рассказывает, что некоторые покупатели всерьез верят, что заключить договор можно сейчас, а совершить оплату потом – уже после того, как дом достроен, хотя такая схема невозможна в реальности. По словам г-жи Покидышевой на этапе оплаты недвижимости вообще возможны необычные истории.
Например, один клиент позвонил менеджеру «НДВ-Недвижимость» с вопросом: «А нал куда везти?» Покупатель не только не знал о том, что оплата наличными невозможна, он еще и предполагал, что при оплате наличными в офисе можно потребовать большую скидку – нет ограничений, установленных в рамках действующих акций.
Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.
Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев. Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры. Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.
Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.
Недостатки квартир в новостройках
Выбирая квартиру между новостройкой и вторичкой, следует трезво взвесить все плюсы и минусы. Плюсов у нового жилья, безусловно, больше: это чистая собственность и с юридической, и с психологической точки зрения, использование современных материалов и оборудования, возможность свободной планировки, в конце концов, в квартире, подъезде и доме все новое и чистое.
Но, приобретая квартиру в новостройке, следует помнить о «подводных камнях» такой покупки:
-
Строительный мусор, оставшийся после бригады строителей.
-
Неизбежная усадка новых домов, и как следствие, появление трещин.
-
В течение первых пару лет о тишине и покое можно забыть — звук перфоратора будет преследовать, особенно в выходные.
-
Отсутствие коммуникаций означает полный фронт работ по монтажу сантехники, электропроводки, плиты, установке межкомнатных дверей и прочие «радости» монтажа с нуля.
Варианты инвестирования
Зачастую объекты в новостройке приобретаются не с целью переезда в новую квартиру, а для вложения денег в недвижимость, чтобы спасти их от инфляции. Шаг мудрый, перспективный, но требующий анализа рынка недвижимости – чтобы инвестиции в жилье принесли прибыль, оно должно быть ликвидным.
Есть следующие варианты инвестирования в недвижимость.
Аренда. Наиболее востребованный вариант инвестирования, дающий долгосрочную, но стабильную окупаемость. Аренда жилой и нежилой недвижимости способна вернуть собственнику вложенные средства в нее средства и принести прибыль, но на это уйдет не менее 10 лет.
Перепродажа. Здесь можно переоценить свои аналитические способности, лучше обратиться к экспертам для анализа перспектив рынка недвижимости. Цена квартиры, особенно в строящемся доме, может в течении нескольких лет как увеличиться, так и упасть.
Перевод в нежилое помещение. Часто целью покупки недорогой квартиры на первом этаже является желание собственника перевести ее в разряд нежилого помещения и сдавать под коммерческие цели. Так стоимость квадратных метров может существенно вырасти. Но есть риск, что перевод объекта в нежилое будет запрещен. Тогда владельцу квартиры придется ее продавать и дешевле, и дольше, как объект с низкой ликвидностью.
Обратный выкуп. Иногда застройщики предлагают так называемый «обратный выкуп» готовой квартиры после сдачи дома, на условиях добавления 10% к изначальной стоимости жилья. Это неплохой вариант заработать – можно вернуть вложенное с неплохими процентами. Но этот способ использует лишь малая часть застройщиков.
При выборе местоположения района стоит учесть следующие особенности:
- транспортная доступность района, отдавайте предпочтения районам с разными видами транспорта (электрички, автобусы, маршрутки, метро и т.д.)
- ищите районы рядом с парками и прогулочными зонами
- не уезжайте в сильно отдаленные районы от ваших самых близких людей
- старайтесь выбирать дома, где рядом уже есть готовая инфраструктура (поликлиника, школа, сад) или по крайней мере данные объекты начали строить
- не берите дома , где рядом находятся крупные торговые комплексы оптовой торговли, овощные базы и очень крупные торговые центры
- хорошо, если непосредственно во дворе расположен детский сад или школа
- отдавайте предпочтение домам стоящим на достаточном расстоянии от других
- приезжайте в район поздним вечером в будний день и оцените наличие мест для парковки авто
Планировка квартиры и комнат
При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры:
- большой коридор с возможность сделать полноценное, отделенное от прохода по квартире место для верхней одежды и обуви
- наличие пожарных лестниц на балконе. Бывают соседи, которые принципиально против их замуровывания. Внимательно изучайте план всего этажа или всего дома, на индивидуальной схеме такой информации может не быть.
- расположение вентиляционных шахт и их количество. Чаще всего они располагаются на кухне или в коридоре. В домах большой высотности их может быть две.
- примыкание квартиры к мусоропроводу и лифтовой шахте. Это шумное соседство
- примыкание общего балкона в вашему окну или балкону. Это отличный способ попадания воров в вашу квартиру
Выявить насколько проблемный застройщик можно и нужно на самых ранних этапах проработки. Своевременная сдача недвижимости и передача ее владельцу напрямую зависит от репутации застройщика. Законодательство обязывает застройщика размещать информацию о себе в свободном доступе, чтобы потенциальные покупатели были застрахованы от встречи с мошенниками. Тем не менее, проблематика обманутых дольщиков существует и сегодня.
Обманутым дольщик становиться в тот момент, когда в отношении него застройщиком не были выполнены, взятые на себя по договору, обязанности. Наиболее распространенная практика, это когда застройщик берет денежные средства у дольщиков и направляет их на достройку других своих объектов, ЖК. Частично, этот вопрос регулируется действующим законодательством, но это не должно вас расслаблять, необходимо самому, лично, при помощи сети интернет, соответствующих платформ, форумов, проверять потенциального застройщика.
Документы при покупке квартиры в новостройке
Надежная и ответственная строительная компания для удобства инвесторов собирает в одном месте скан-копии разрешительных документов, лицензий, список сданных объектов, условия инвестирования, перечень партнеров и другие полезные данные. Документы могут быть как размещены на сайте девелопера, так и предоставлены вам в отделе продаж. Если же сотрудники говорят, что документы застройщика при покупке новостройки являются коммерческой тайной или будут предоставлены позже, – это тревожный звоночек.
Вас должны заинтересовать копии таких документов:
- правоустанавливающие документы на землю. Если это договор аренды, то вас должен заинтересовать срок аренды (он не должен заканчиваться раньше предполагаемой даты введения дома в эксплуатацию). Также обратите внимание на целевое назначение земельного участка и наличие решения государственного органа;
- экспертный отчет;
- документы, очерчивающие градостроительные ограничения. В них должно быть указано, что госорганы подтверждают разрешение постройки дома, к примеру, на 24 этажа и на 3 секции;
- декларация о начале строительных работ;
- документы, в которых четко указано, кто застройщик объекта, кто его заказчик, проектировщик и кто владелец земельного участка. Это поможет вам понять, с кем вы будете оформлять сделку и к кому, в случае чего, предъявлять претензии;
- лицензия на привлечение средств, если привлечение средств для постройки происходит с помощью фонда финансирования строительства;
- проектная документация, технические условия на подключение дома к коммуникациям и другие.
Какие типы договоров могут использоваться?
Вместо договора о долевом участии застройщик может предложить подписать следующие договора:
- Предварительный договор купли-продажи, используя вексель. В такой ситуации подписываются два договора — сам предварительный договор и получение векселя. В случае окончательной и успешной достройки дома вексель будет обмениваться на денежные средства, и они пойдут в стоимость за первичный договор.
Но такая схема не является безопасной, так как квартира может быть продана посторонним лицам, и на руках останется только вексель. Поэтому не стоит соглашаться на такой договор, если нет абсолютной стопроцентной уверенности в застройщике. Иначе высока вероятность мошенничества, и помочь сможет только суд.
- Предварительный договор купли-продажи без векселя. Сам договор подразумевает что застройщик после окончания стройки сначала получает квартиру в свою собственность, а только потом передаёт ее будущему владельцу.
Кажется, не стоит даже упоминать, насколько это крупная почва для финансовых махинаций, в каких покупатель целиком остается без каких-либо гарантий со своими средствами. Поэтому подобные серые договора не стоит подписывать, даже если есть полная уверенность в застройщике.